България и София: какво показват данните за жилищния пазар

Тази статия събира на едно място официалните данни за жилищния пазар в България и София: колко жилища се разрешават, започват и завършват, как се движат цените и доходите и колко кредит влиза в пазара. Числата са от НСИ и БНБ, с период и дата на публикуване. Тук няма прогноза — само това, което данните показват, и това, което не показват.

Най-важното накратко: през 2025 г. в София са въведени в експлоатация 16 855 нови жилища — 44,9% от всички нови жилища в страната, при 20,3% дял на София в населението (НСИ). Цените в София са с 13,2% по-високи от година по-рано (II трим. 2026, предварителни данни на НСИ), а жилищните кредити в страната растат с 24,8% за година (БНБ, септември 2026).

Защо това има значение за вас

Ако продавате. Купувачът на ваш имот сравнява и с новото строителство наоколо. Колко нови жилища влизат на пазара, казва срещу каква конкуренция продавате.

Ако купувате или инвестирате. Данните показват дали предлагането догонва търсенето — и колко от търсенето се финансира с кредит.

1. Предлагането: от разрешение до готово жилище

Новото жилище минава през три етапа, които НСИ отчита поотделно: разрешение за строеж, започнато строителство и въвеждане в експлоатация. Между първия и последния етап минава времето на проектирането и строежа, затова разрешенията показват предлагането, което предстои, а въведените жилища — предлагането, което влиза на пазара сега.

Разрешения за строеж — жилища в разрешените нови жилищни сгради

Източник: НСИ, Издадени разрешителни за строеж на нови сгради по области, динамичен ред (файл от 30.10.2026). За първите три тримесечия на 2026 г. в София са разрешени 9 022 жилища — с 4,7% повече, отколкото за същия период на 2025 г.; в страната — 33 690, с 1,5% по-малко (изчисление на DJIA Consult по същата таблица). Последното тримесечие е по-слабо: през III трим. 2026 г. жилищата в разрешенията в страната са с 36,3% по-малко от година по-рано (НСИ, 03.11.2026).

Започнато строителство

През третото тримесечие на 2026 г. в София е започнал строежът на 238 жилищни сгради с 2 191 жилища и 269 742 кв. м разгъната застроена площ. В страната — на 1 573 жилищни сгради със 7 296 жилища: сградите са с 12,5% по-малко, а жилищата в тях — с 13,2% повече, отколкото година по-рано (НСИ, 03.11.2026).

Въведени в експлоатация нови жилища

Източник: НСИ, Въведени в експлоатация новопостроени жилища по области, динамичен ред (файл от 05.08.2026); II трим. 2026 — прессъобщение от 07.08.2026. * Предварителни данни; за София не включват район Панчарево, чиято администрация е отказала да предоставя информация (бележка на НСИ). Затова числата за 2026 г. не са съпоставими напълно с предходните години.

Делът на София във въведените нови жилища в страната е 32,8% през 2024 г. и 44,9% през 2025 г. (изчисление по таблицата на НСИ).

2. Цените

Източник: НСИ, Индекси на цените на жилищата (база 2025 = 100), данни публикувани до 21.09.2026; ръстът за 11 години е изчисление на DJIA Consult по индексите на НСИ. Индексът показва изменение, не цена на квадратен метър — НСИ не публикува средни цени от 2015 г. насам.

3. Доходите

Средната брутна месечна заплата в София е 1 943 евро през II трим. 2026 г. — с 8,9% повече от II трим. 2025 г. (1 784 евро). За страната е 1 444 евро, с 9,8% повече за година (НСИ, 11–12.08.2026). За пет години — от II трим. 2021 до II трим. 2026 г. — цените на жилищата в София нарастват с 95,0%, а средната заплата в София — с 81,9% (изчисление на DJIA Consult по данни на НСИ). Подробно — в статията за доходите и цените на имотите.

4. Кредитът

Данните на БНБ за кредитите са за цялата страна; в прессъобщенията няма отделни числа за София. Как лихвата се превръща в бюджет на купувача — в статията за лихвите по ипотеките.

Как да четете тези данни заедно — и какво не показват

• Нови жилища и население не се сравняват директно. През 2025 г. населението на София нараства със 7 882 души (НСИ, 29.04.2026), а въведените нови жилища са 16 855. Изводът „строи се повече, отколкото трябва“ не следва от тези две числа: не знаем колко домакинства има и колко се създават, колко стари жилища излизат от употреба, колко от новите жилища са за инвестиция или втори дом.
• Разрешението не е жилище. То показва намерение да се строи. Колко от него ще стане готово жилище и кога, се вижда едва в следващите етапи. Затова следете и трите.
• Последното тримесечие е предварително. Цените за II трим. 2026 г. и въведените жилища за 2026 г. могат да бъдат ревизирани.
• Данните за 2026 г. в София са непълни — без район Панчарево при въведените жилища.
• Кредитът е национален. Каква част от новите кредити отива за жилища в София, официалните данни не казват.

Какво значи това за вас

Ако продавате съществуващо жилище: през 2025 г. в София са завършени много повече нови жилища, отколкото през 2024 г. Купувачът ви има избор и сравнява. Подгответе отговор защо вашият имот е по-добър избор от новото строителство наоколо — по място, цена или готовност за нанасяне.

Ако купувате ново строителство: проверете на какъв етап е сградата — разрешение, строеж или въведена в експлоатация. Рискът е различен на всеки етап.

Ако инвестирате: гледайте трите етапа на предлагането заедно с доходите и кредита, не само цените. Повече за отделните фактори — в серията „Какво движи цените на имотите“.

Как помагаме ние

Поставяме вашия имот в тези данни — какво се строи и продава в неговия сегмент и район — и ви казваме какво от това има значение за вашето решение.

Често задавани въпроси

Колко нови жилища са завършени в София през 2025 г.?

16 855 жилища са въведени в експлоатация в София (столица) през 2025 г. — 44,9% от всички нови жилища в страната (НСИ).

Строи ли се повече, отколкото е нужно?

Официалните данни не позволяват такъв извод: няма данни за броя на новите домакинства и за това колко от новите жилища са за инвестиция или втори дом.

Има ли данни за кредитите само за София?

В прессъобщенията на БНБ — не. Данните за жилищните кредити са за цялата страна.

Източници

• НСИ — Издадени разрешителни за строеж на нови сгради по области (динамичен ред) — 30.10.2026
• НСИ — Издадени разрешителни за строеж и започнато строителство, III тримесечие 2026 г. — 03.11.2026
• НСИ — Въведени в експлоатация новопостроени жилища по области (динамичен ред) — 05.08.2026
• НСИ — Краткосрочна статистика на жилищните сгради, II тримесечие 2026 г., предварителни данни — 07.08.2026
• НСИ — Индекси на цените на жилищата за шестте големи града, спрямо същото тримесечие на предходната година — до 21.09.2026
• НСИ — Индекси на цените на жилищата за шестте големи града, 2025 = 100 — до 21.09.2026
• НСИ — Индекси на цените на жилищата, национално ниво, 2025 = 100 — до 21.09.2026
• НСИ — Средна брутна месечна заплата по области (евро) — 11.08.2026
• НСИ — Наети лица и средна работна заплата, II тримесечие 2026 г. — 12.08.2026
• БНБ — Парични, кредитни и депозитни показатели, септември 2026 г. — 27.10.2026
• БНБ — Лихвена статистика, септември 2026 г. — 27.10.2026
• БНБ — Анкета за кредитната дейност на банките в България, II тримесечие 2026 г. — издание за II трим. 2026
• НСИ — Население и демографски процеси, 2025 г., окончателни данни — 29.04.2026

Свързано: Какво движи цените на имотите — карта на факторите · Лихвите по ипотеките · Доходите на домакинствата и фирмите · Демографията · Трендовете

Последна актуализация: 04.11.2026 — данни към тази дата.

Текстът е общ преглед на официални данни от DJIA Consult. Не е оценка на имот, не е прогноза за цените и не е инвестиционен съвет.

Продавате, купувате или инвестирате в жилище в София? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво показват данните за вашия сегмент — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас