Лихвата по жилищния кредит определя колко голям кредит носи една и съща месечна вноска. Когато лихвата е по-ниска, домакинството може да изтегли повече при същия доход — и да предложи повече за жилището. През септември 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити в България е 2,41%, а годишният процент на разходите (ГПР) — 2,76% (БНБ, 27.10.2026).
Защо това има значение за вас
Ако купувате с кредит. Разликата от един процентен пункт в лихвата променя бюджета ви с десетки хиляди евро при една и съща вноска.
Ако продавате. Бюджетът на купувача ви се определя от банката. Цената, която купувачите могат да платят, следва условията по кредитите.
Как действа лихвата: една и съща вноска, различен кредит
Пример: домакинство може да плаща 1 000 евро на месец за кредит със срок 30 години. Колко голям кредит носи тази вноска при различна лихва (изчисление на DJIA Consult по стандартната формула за равни месечни вноски, без такси и застраховки):
| Годишна лихва | Кредит при вноска 1 000 евро, 30 години | Разлика спрямо 2,41% |
|---|---|---|
| 2,41% (средната за септември 2026) | ≈ 256 100 евро | — |
| 3,41% | ≈ 225 200 евро | −12,1% |
| 4,41% | ≈ 199 500 евро | −22,1% |
По сметката в таблицата, при една и съща вноска лихва с един пункт по-висока намалява кредита с около 12%, а с два пункта — с около 22%. Тази сметка обяснява защо лихвите действат толкова силно на сегментите, които се купуват с кредит.
Лихва и ГПР — кое да сравнявате
Лихвата е цената на парите. ГПР включва освен лихвата и таксите, комисионите и другите разходи, които са условие за отпускането на кредита. Когато сравнявате оферти на банки, сравнявайте ГПР. Средната лихва в статистиката на БНБ е среднопретеглена с обемите на всички нови кредити за месеца — вашата оферта може да е различна.
Не само лихвата: условията на банките
Колко кредит получава купувачът, зависи и от условията на банките. В анкетата на БНБ за второто тримесечие на 2026 г. банките съобщават, че са затегнали стандартите за отпускане на жилищни кредити спрямо първото тримесечие, а за третото тримесечие очакват да ги запазят без промяна. Същевременно отчитат увеличено търсене на жилищни кредити, главно заради подобрените нагласи на потребителите. В посока по-слабо търсене са действали нивото на лихвите и „оценката за перспективите за развитие на пазара на жилища“. (БНБ, Анкета за кредитната дейност, II трим. 2026)
Реалната лихва
През септември 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити (2,41%) е по-ниска от годишната инфлация (5,7%, НСИ, 14.10.2026). Когато лихвата е под инфлацията, реалната тежест на дълга намалява с времето — при условие, че доходът на длъжника расте заедно с цените. Подробно — в статията за инфлацията.
Данни към 04.11.2026
| Показател | Стойност | Период | Източник, дата |
|---|---|---|---|
| Средна лихва, нови жилищни кредити | 2,41% (−0,01 пр. п. за месец) | септември 2026 | БНБ, 27.10.2026 |
| ГПР, нови жилищни кредити | 2,76% (−0,05 пр. п. за месец) | септември 2026 | БНБ, 27.10.2026 |
| Нови жилищни кредити (нов бизнес) | 643,6 млн. евро (+3,5% за месец) | септември 2026 | БНБ, 27.10.2026 |
| Жилищни кредити — общо (салдо) | 19,646 млрд. евро (+24,8% за година) | края на септември 2026 | БНБ, 27.10.2026 |
| Средна лихва / ГПР, нови жилищни кредити в лева | 2,47% / 2,82% | септември 2025 | БНБ, 27.10.2025 |
| Прогноза на БНБ: растеж на кредитите за домакинства | 18,9% (2026) · 14,3% (2027) | прогноза | БНБ, септември 2026 |
Сравнението със септември 2025 г. е приблизително: тогава БНБ отчита отделно кредитите в лева, а от януари 2026 г. статистиката е в евро и по-старите данни са преизчислени.
Карето се обновява при всяка нова публикация на източниците. Всички числа са от първичните източници, посочени в реда.
Какво значи това за вас
Ако купувате: вземете писмено предварително одобрение от банката, преди да договорите цена. Изчислете вноската и при лихва с един-два пункта по-висока — ако тя ви натоварва прекомерно, бюджетът ви е на ръба. Повече в рубриката Ипотечно кредитиране.
Ако продавате: попитайте купувача дали има одобрение от банката, дали банката вече е поръчала оценка на имота и кога ще я получи. Сроковете на банката трябва да влязат в предварителния договор.
Как помагаме ние
Подреждаме сделката така, че сроковете на банката да не я провалят — и насочваме купувачите към кредитен консултант или банка за конкретна оферта.
Често задавани въпроси
Каква е средната лихва по жилищните кредити?
2,41% за новите жилищни кредити през септември 2026 г., при ГПР 2,76% (БНБ, 27.10.2026). Вашата лихва зависи от банката, дохода и кредита.
С колко намалява кредитът, ако лихвата се вдигне с 1 пункт?
При вноска 1 000 евро и срок 30 години — с около 12%: от около 256 100 до около 225 200 евро (изчисление без такси и застраховки).
Лихвата ли е най-важна при избора на кредит?
Сравнявайте ГПР, а не само лихвата — той включва и таксите. Важни са и условията за промяна на лихвата и за предсрочно погасяване.
Източници
- БНБ — Лихвена статистика, септември 2026 г. — 27.10.2026
- БНБ — Парични, кредитни и депозитни показатели, септември 2026 г. — 27.10.2026
- БНБ — Лихвена статистика, септември 2025 г. — 27.10.2025
- БНБ — Анкета за кредитната дейност на банките в България, II тримесечие 2026 г. — издание за II трим. 2026
- БНБ — Макроикономическа прогноза, септември 2026 г. (изготвена към 21.09.2026) — септември 2026
- НСИ — Инфлация и индекси на потребителските цени, септември 2026 г. — 14.10.2026
Свързано: Какво движи цените на имотите — карта на факторите · Инфлацията · Доходите на домакинствата и фирмите · Очакванията и нагласите · Ипотечно кредитиране
Последна актуализация: 04.11.2026 — данни към тази дата.
Текстът е общ преглед на официални данни от DJIA Consult. Не е оценка на имот, не е прогноза за цените и не е инвестиционен съвет.
Купувате с кредит или продавате на купувач с кредит? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво показват данните за вашия сегмент — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас