Доходите определят колко може да плати купувачът — със собствени пари и с кредит, който банката отпуска според дохода му. Доходите на фирмите стигат до пазара на жилища по-косвено: чрез заплатите, които плащат, работните места, които създават, и офисите, които наемат. През второто тримесечие на 2026 г. средната брутна заплата в София е 1 943 евро на месец (НСИ, 11.08.2026).
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Колкото по-бързо растат доходите в сегмента на вашите купувачи, толкова по-лесно те посрещат цената ви. Когато цените растат по-бързо от доходите, кръгът на купувачите се свива.
Ако купувате. Съотношението между цената на жилището и вашия доход казва колко години работа струва покупката — и колко голям кредит ще ви трябва.
Доходите на домакинствата
Заплатата е основният доход на повечето купувачи. Банката изчислява колко кредит може да отпусне спрямо нея. Затова ръстът на заплатите разширява бюджета на купувачите, а забавянето му го свива.
Има значение и в кой сектор растат заплатите. През второто тримесечие на 2026 г. средната заплата в частния сектор нараства с 11,5% за година, а в обществения — с 4,8% (НСИ, 12.08.2026).
Цените и заплатите в София за пет години
От второто тримесечие на 2021 г. до второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в София нарастват с 95,0% (индекс на НСИ), а средната брутна заплата в София — с 81,9%: от 1 068 на 1 943 евро на месец. Цените са растели по-бързо от заплатите. Ако приемем, че лихвата не се е променила, за едно и също жилище днес са нужни около 7% повече месечни заплати, отколкото преди пет години. (Изчисление на DJIA Consult по данни на НСИ; 1,950 ÷ 1,819 = 1,072.)
Това е средно за града. В отделните сегменти съотношението може да е различно.
Доходите на фирмите
Фирмите влияят на пазара на жилища по три пътя:
- Работни места и заплати. Растящите фирми наемат хора и вдигат заплати — а това са бъдещите купувачи.
- Офиси и търговски площи. Фирмите наемат и купуват бизнес имоти; това засяга същата земя и същите строители, които строят жилища.
- Инвестиции. Част от фирмите инвестират в имоти пряко.
Последните сигнали за фирмите са смесени. БВП нараства с 2,8% за година през второто тримесечие на 2026 г. (НСИ, 07.09.2026). Показателят на бизнес климата спада с 2,1 пункта през октомври 2026 г. (НСИ, 29.10.2026). Банките отчитат намаление на търсенето на фирмени кредити през второто тримесечие на 2026 г., главно поради по-малки нужди от финансиране на инвестиции. По секторите банките отчитат, че през първите шест месеца на 2026 г. търсенето на фирмени кредити е намаляло единствено в сектор „жилищни недвижими имоти“ (БНБ, Анкета за кредитната дейност, II трим. 2026).
Данни към 04.11.2026
| Показател | Стойност | Период | Източник, дата |
|---|---|---|---|
| Средна брутна месечна заплата, София (столица) | 1 943 евро | II трим. 2026 | НСИ, 11.08.2026 |
| Средна брутна месечна заплата, София (столица) | 1 784 евро | II трим. 2025 | НСИ, 11.08.2026 |
| Средна брутна месечна заплата, България | 1 444 евро (+9,8% за година) | II трим. 2026 | НСИ, 12.08.2026 |
| Ръст на заплатата: частен / обществен сектор | +11,5% / +4,8% | II трим. 2026 спрямо II трим. 2025 | НСИ, 12.08.2026 |
| Общ доход средно на лице от домакинство | 14 403 лв. (+12,0%) | 2025 г. | НСИ, 17.04.2026 |
| Реален растеж на БВП, сезонно изгладен | +2,8% за година | II трим. 2026 | НСИ, 07.09.2026 |
| Показател на бизнес климата — общо | 13,2% (−2,1 пункта) | октомври 2026 | НСИ, 29.10.2026 |
Ръстът на заплатата в София за година е 8,9% (изчисление по таблицата на НСИ: 1 943 ÷ 1 784). Доходът на домакинствата за 2025 г. е публикуван в лева; по фиксирания курс 1,95583 това са около 7 364 евро.
Карето се обновява при всяка нова публикация на източниците. Всички числа са от първичните източници, посочени в реда.
Какво значи това за вас
Ако продавате: вашият купувач плаща от заплата и кредит. Ако цената ви изисква доход, какъвто имат малко купувачи в сегмента, ще чакате по-дълго. Проверете за кого е реалистична цената, преди да я обявите.
Ако купувате: изчислете цената на жилището в години доход на вашето домакинство и вноската като дял от месечния доход. Повече за кредита — в рубриката Ипотечно кредитиране.
Как помагаме ние
Определяме кой е реалистичният купувач за вашия имот и какъв бюджет има — и подреждаме цената и маркетинга според него.
Често задавани въпроси
Каква е средната заплата в София?
1 943 евро бруто на месец през второто тримесечие на 2026 г. (НСИ, таблица по области, 11.08.2026).
Растат ли заплатите по-бързо от цените на жилищата?
За последните пет години — не. Цените в София нарастват с 95,0%, а средната заплата в София — с 81,9% (изчисление по данни на НСИ, II трим. 2021 – II трим. 2026).
Как доходите на фирмите влияят на жилищата?
Косвено — чрез заплатите и работните места, които създават, и чрез търсенето на офиси и търговски площи.
Източници
- НСИ — Средна брутна месечна заплата по области (евро) — 11.08.2026
- НСИ — Наети лица и средна работна заплата, II тримесечие 2026 г. — 12.08.2026
- НСИ — Доходи, разходи и потребление на домакинствата, 2025 г. — 17.04.2026
- НСИ — БВП, II тримесечие 2026 г., предварителни данни — 07.09.2026
- НСИ — Наблюдение на бизнес тенденциите, октомври 2026 г. — 29.10.2026
- БНБ — Анкета за кредитната дейност на банките в България, II тримесечие 2026 г. — издание за II трим. 2026
- НСИ — Индекси на цените на жилищата за шестте големи града, 2025 = 100 — до 21.09.2026
Свързано: Какво движи цените на имотите — карта на факторите · Безработицата · Лихвите по ипотеките · Трендовете · Ипотечно кредитиране
Последна актуализация: 04.11.2026 — данни към тази дата.
Текстът е общ преглед на официални данни от DJIA Consult. Не е оценка на имот, не е прогноза за цените и не е инвестиционен съвет.
Продавате или купувате имот в София? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво показват данните за вашия сегмент — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас