Отдаването на една къща и управлението на десетки разпръснати къщи са различни дейности. В САЩ този модел се разви след финансовата криза от 2007–2009 г., когато големи инвеститори изкупиха на едро къщи, взети от банките, и ги превърнаха в жилища под наем (GAO, 2024). Нямаме данни за подобни портфейли в България. Затова текстът е преглед на практиката в САЩ, не описание на нашия пазар.
Какво показват данните от САЩ
- Според проучванията, прегледани от сметната палата на САЩ, до края на 2011 г. нито един инвеститор не е притежавал 1 000 или повече къщи за наем, а до 2015 г. големите инвеститори вече са притежавали по оценка между 170 000 и 300 000 къщи (GAO, 2024).
- Докладът от 2026 г. брои за институционален инвеститор само притежаващия поне 5 000 къщи в поне пет района на САЩ — по-строга граница от тази в доклада от 2024 г. В шестте изследвани градски района (Синсинати, Далас, Джаксънвил, Нашвил, Финикс и Сиатъл) до 2024 г. такива инвеститори притежават от под 1% до 3% от всички еднофамилни къщи и от 4% (Сиатъл) до 22% (Джаксънвил) от еднофамилните къщи под наем (GAO, 2026).
Защо мащабът променя бизнеса
| Една къща | Десетки къщи | |
|---|---|---|
| Управлението | от собственика | от екип или фирма, с правила и системи |
| Ремонтите | когато се наложат | по график, с договори с изпълнители |
| Празните месеци | засягат целия доход | се разпределят между много имоти |
| Проверката при покупка | за един имот | за всеки от много имоти — една грешка се повтаря |
Защо има значение за вас
Ако имате няколко имота. Някои от правилата на големите портфейли важат и в малък мащаб: сходни имоти, близо един до друг, с едни и същи процеси. Вижте и „Портфейлът не е просто сбор от имоти“.
Ако обмисляте да купувате много имоти наведнъж. Проверката на всеки имот не става по-малка заради броя. Тя става по-голяма.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по вещно и наследствено право:
- Как да проверя собствеността и тежестите при много придобивания наведнъж?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако страна е фирма — и нейния счетоводител):
- Как се облага наемният доход при голям брой имоти според това дали ги притежавам лично или чрез фирма?
- Кога придобиванията или наемът попадат под ДДС?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да подредите проверката и сметката по всеки имот, когато имотите са много. За правните и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Има ли такива портфейли в България?
Не разполагаме с данни за такива портфейли у нас. Данните в текста са от САЩ.
Колко имота правят портфейл?
Няма обща граница. Разликата идва, когато управлението престане да е лично и стане процес.
По-изгодно ли е да притежавам много къщи вместо един по-голям имот?
Не даваме обща оценка. Много имоти разпределят риска от празни месеци, но умножават проверките и управлението.
Източници
- U.S. Government Accountability Office — Rental Housing: Information on Institutional Investment in Single-Family Homes, GAO-24-106643, май 2024.
- U.S. Government Accountability Office — Rental Housing: Institutional Investor Ownership of Single-Family Rental Homes, GAO-26-108675, 24.03.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретни имоти се консултирайте с юрист и, за данъците, с адвокат с практика по данъчно право, а когато страна е фирма — и с нейния счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
