Две чуждестранни кантори — английската Higgs LLP и Loyens & Loeff в статия за белгийския пазар — описват два начина, по които инвеститор купува сграда още преди строежа. При първия (forward purchase) купувачът се задължава да купи сградата, след като е завършена и отдадена под наем, а строежа финансира предприемачът — обикновено с банков кредит. При втория (forward funding) купувачът придобива имота още в началото и плаща строежа по етапи, докато предприемачът строи (Higgs LLP; Loyens & Loeff). Вторият начин носи по-голям риск за купувача, ако предприемачът не изпълни или изпадне в несъстоятелност (Loyens & Loeff). В описаните в източниците сделки сградата обикновено е предварително отдадена на наемател (Higgs LLP). Логиката на риска — колко от парите са платени преди завършването — важи и при по-малки сделки.
Защо има значение за вас
Ако купувате. Колкото по-рано плащате, толкова повече от риска на строежа е ваш. Защитата ви е в договора и в обезпеченията.
Ако строите. Купувачът, който плаща по етапи, облекчава финансирането ви. В замяна може да иска контрол върху строежа и цена, която отразява поетия от него риск (Higgs LLP).
Плащане при завършване или по етапи
Таблицата описва двата модела така, както ги описват източниците. Кога и какво придобива купувачът в конкретна сделка у нас, казва договорът — питайте вашия юрист.
| Плаща при завършване (forward purchase) | Плаща по етапи (forward funding) | |
|---|---|---|
| Кога купувачът става собственик (по източниците) | след завършването | още в началото |
| Кой финансира строежа | предприемачът | купувачът |
| Какво рискува купувачът при забавяне | времето — парите са още у него | парите — те са в недовършената сграда |
| Какво рискува купувачът, ако предприемачът спре | да не купи сградата; обикновено не е платил — освен ако е дал аванс | собственик е на недовършена сграда, за която е платил част от строежа — довършването зависи от договора и обезпеченията |
| Цената | отразява по-малкия риск за купувача | отразява по-големия риск за купувача |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: една и съща цена от 10 000 000 € и при двата начина, за да се сравни само рискът (по Higgs LLP цената при плащане по етапи отразява по-големия риск) · при плащане при завършване няма аванс · при плащане по етапи купувачът е платил 60% до момента на проблема · без кредит и без данъци.
| Плаща при завършване (forward purchase) | Плаща по етапи (forward funding) | |
|---|---|---|
| Всичко по план | плаща 10 000 000 € и получава готовата сграда | плаща 10 000 000 € на етапи и получава готовата сграда |
| Строежът се забавя с година | парите са у него още година | 6 000 000 € стоят година в недовършена сграда |
| Предприемачът спира | не е платил нищо | собственик е на недовършена сграда, в която е вложил 6 000 000 € — какво може да направи, зависи от договора и обезпеченията |
Как да четете таблицата: при плащането по етапи въпросът „какво става, ако…“ трябва да има отговор в договора, преди първото плащане.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по вещно и наследствено право:
- Каква защита има купувачът, който плаща по етапи преди завършването, и може ли тя да се впише?
Вашия юрист:
- Какво става с платеното, ако предприемачът спре или изпадне в несъстоятелност?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако страна е фирма — и нейния счетоводител):
- Кога възниква ДДС при плащанията по етапи и при прехвърлянето?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да видите какво е изложено на риск на всеки етап — преди да сте платили. За правните и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист. Ако купувате жилище в строеж, вижте „Покупка „на зелено“: рисковете на недовършения строеж“.
Често задавани въпроси
Това същото ли е като покупката на зелено?
Логиката е сходна — плащате, преди сградата да е готова. Разликата е, че при този модел купувачът финансира строежа на цялата сграда и по източниците става собственик още в началото. Какво и кога придобивате при конкретна покупка на зелено, ще каже вашият юрист.
Защо купувачът би платил по етапи?
Заради цената, която отразява поетия риск (Higgs LLP), и заради контрола върху строежа. В замяна поема повече риск.
Как се защитава купувачът?
С договора и обезпеченията. Какви са възможни и какво може да се впише, ще каже вашият юрист.
Източници
- Higgs LLP — Development Agreements: What are they?, 02.12.2025 (видове договори при строителство; Англия).
- Loyens & Loeff — Forward purchase and forward funding: what’s in a name?, 04.03.2021 (Белгия; рискът за купувача при forward funding).
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретна сделка се консултирайте с юрист и, за данъците, с адвокат с практика по данъчно право, а когато страна е фирма — и с нейния счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
