При търговските имоти с един наемател два договора с един и същ наем могат да означават много различни пари за собственика. Разликата е в това кой плаща разходите за имота — данъка, застраховката, поддръжката. Терминът „нетен наем“ идва от чужди пазари (на английски „net lease“); у нас няма утвърдено име и всичко зависи от текста на договора. При „нетния“ наем ги плаща наемателят и собственикът получава наема почти чист. При обикновения ги плаща собственикът от наема.
Защо има значение за вас
Ако купувате. Стойността на имота зависи от това, което остава у вас. Договорът казва колко е то — не обявата.
Ако продавате. Купувачът ще прочете договора с наемателя. Колкото по-ясно е кой какво плаща, толкова по-малко въпроси ще има.
Обикновен и нетен наем
| Обикновен наем | Нетен наем | |
|---|---|---|
| Кой плаща данъка, застраховката, поддръжката | собственикът | наемателят — доколкото договорът го казва |
| Какво остава у собственика | наемът минус разходите | почти целият наем |
| Ако разходите растат | собственикът губи | наемателят плаща повече — ако договорът прехвърля и увеличението |
| Ако наемателят напусне | собственикът плаща разходите, както и преди | собственикът изведнъж поема всички разходи |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: търговски обект с един наемател · наем 10 000 € месечно · разходи за имота (данък, застраховка, поддръжка) 2 000 € месечно · наемът е еднакъв и при двата договора само за да се види механизмът; в реален договор наемите при обикновен и нетен наем може да са различни · без кредит и без данъци върху дохода.
| За една година | Наем | Разходи, платени от собственика | Остава у собственика |
|---|---|---|---|
| Обикновен наем | 120 000 € | −24 000 € | 96 000 € |
| Обикновен наем, разходите растат с 20% | 120 000 € | −28 800 € | 91 200 € |
| Обикновен наем, имотът стои празен 6 месеца | 60 000 € | −24 000 € | 36 000 € |
| Нетен наем | 120 000 € | 0 € | 120 000 € |
| Нетен наем, разходите растат с 20% (ако договорът прехвърля и увеличението) | 120 000 € | 0 € | 120 000 € |
| Нетен наем, имотът стои празен 6 месеца | 60 000 € | −12 000 € | 48 000 € |
Как да четете таблицата: нетният наем пази собственика от растящите разходи. При празен имот и при двата договора разходите падат върху собственика — при нетния наем той просто не е свикнал да ги плаща.
Какво да попитате и кого
Вашия юрист:
- Мога ли по договор да прехвърля данъка върху имота и застраховката на наемателя и докъде?
- Какво става с договора, ако продам имота?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако страна е фирма — и нейния счетоводител):
- Кой отговаря пред общината за местните данъци, ако наемателят не плати?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да видите какво остава у вас по договора — и какво става, ако наемателят напусне. За правните и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист. Вижте също „Продажба с обратен наем“ и „Търговски имоти: офис, склад, магазин“.
Често задавани въпроси
Нетният наем винаги ли е по-добър за собственика?
Не винаги. Той пази от растящите разходи, но наемът при него може да е договорен с оглед на това кой плаща. Сравнявайте какво остава у вас, не самия наем.
Как да разбера какъв е наемът?
От договора с наемателя — какво пише за данъка, застраховката и поддръжката.
Какво става, ако наемателят не плати разходите?
Кой отговаря пред общината и пред застрахователя, ще кажат вашият юрист и вашият адвокат с практика по данъчно право.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен имот и договор се консултирайте с юрист и, за данъците, с адвокат с практика по данъчно право или счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
