Няколко имота могат да се управляват и продават като едно цяло — портфейл — или всеки поотделно. Портфейлът може да спести време и разходи: едно управление, един купувач, една сделка. Но купувачите, които могат да платят за цял портфейл, са по-малко, а това може да се отрази на цената.
Защо има значение за вас
Ако събирате няколко имота. Общото управление — едни договори, едни доставчици, една отчетност — може да намали разходите и времето. Разликата обикновено е най-ясна, когато имотите са сходни и близо един до друг.
Ако продавате няколко имота. Продажбата на всичко наведнъж може да е по-бърза и по-проста. Продажбата поотделно стига до повече купувачи, но отнема повече време и сделки.
В нашата практика виждаме, че събирането на няколко имота в портфейл работи. При продажбата обаче изследване на сделките в Нидерландия установява, че цели портфейли от търговски имоти най-често се продават с отстъпка спрямо отделните имоти (Ishaak и съавтори, 2024). Изследването е за търговски имоти в Нидерландия, не за България.
Заедно или поотделно
| Продажба заедно | Продажба поотделно | |
|---|---|---|
| Купувачите | по-малко — тези, които могат да платят цялата сума | повече |
| Сделките | една | толкова, колкото са имотите |
| Плащането | наведнъж, но всеки имот може да забави цялата сделка | на части, във времето |
| Цената | може да е с отстъпка (най-честият случай в изследването за търговски имоти в Нидерландия) | без отстъпка за общата продажба, но с повече разходи и време |
| Какво трябва да е изчистено | всички имоти наведнъж — един проблем спира цялата сделка | всеки имот за себе си |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретни имоти.
Допускания: пет апартамента · поотделно — общо 600 000 €, разходи по продажбите 12 000 €, 12 месеца до последната продажба и 5 000 € разходи за държане дотогава · заедно — 550 000 €, разходи по продажбата 5 500 €, 3 месеца и 1 250 € разходи за държане · без наем през периода · без данъци.
| Поотделно | Заедно | |
|---|---|---|
| Цена | 600 000 € | 550 000 € |
| Разходи по продажбата | −12 000 € | −5 500 € |
| Разходи за държане до продажбата | −5 000 € | −1 250 € |
| Остава преди данъците | 583 000 € | 543 250 € |
| Време до последното плащане | 12 месеца | 3 месеца |
Какво показва примерът: в него продажбата поотделно оставя повече, но отнема четири пъти повече време. Кое е по-добро за вас, зависи от това колко ви струва времето и колко сигурна е всяка отделна продажба.
Какво да поискате и откъде
- За всеки имот — от Службата по вписванията (Агенция по вписванията): удостоверение за тежести.
- За всеки имот: документа за собственост и, ако е отдаден, договора за наем.
- От управителите на етажната собственост (ако имотите са в такива сгради): задълженията на всеки имот към сградата.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по вещно и наследствено право:
- Какво трябва да е изчистено по всеки имот, преди да продам няколко наведнъж?
- Ако имотите са на различни собственици в семейството — кой трябва да подпише?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако някоя от страните е фирма — и нейния счетоводител):
- Какъв данъчен режим важи, ако продавам няколко имота в една година?
- Променя ли се нещо, ако имотите са в едно дружество?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да сравните честно „заедно“ и „поотделно“ — с цената, времето и разходите на всеки вариант. Подреждаме документите по всеки имот. За правните и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Купувачът на портфейл винаги ли иска отстъпка?
Не винаги, но изследването на сделките в Нидерландия установява, че това е най-честият случай при търговските имоти. Цял портфейл изисква по-голяма сума наведнъж, а това стеснява кръга на купувачите.
Мога ли да продам част заедно, а част поотделно?
Да. Един проблемен имот може да тежи на цялата сделка; затова си струва всеки имот да е изчистен, преди да изберете начина.
Статията за съвместна покупка с други хора ли е?
Не. Тя е само за имоти, които вече са ваши. Съвместната покупка с пари на други хора поставя правни въпроси извън нея — обсъдете ги с юрист, преди да предприемете каквото и да е.
Източници
- Ishaak, F., Liu, P., Hardeman, E., Remøy, H. — Portfolio sales: price premium or price discount?, European Real Estate Society (ERES), 2024 (сделки с търговски имоти в Нидерландия; не за България).
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретни имоти се консултирайте с юрист, а за данъците — с адвокат с практика по данъчно право или, ако някоя от страните е фирма, със счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
