При тази стратегия не купувате имот. Наемате го от собственика за по-дълъг срок и го преотдавате — за по-кратки периоди, по стаи или с обзавеждане — срещу по-висок общ наем. Печалбата е разликата. Рискът е, че наемът към собственика плащате всеки месец, а приходите от вашите наематели не са сигурни.
Защо има значение за вас
Ако обмисляте тази стратегия. Вложението е малко в сравнение с покупката, но задължението е голямо: докато договорът действа, дължите наема независимо дали имотът е зает; дали и срещу какво можете да го прекратите по-рано, ще каже юристът.
Ако сте собственик и ви предлагат такъв договор. Получавате един наемател и един наем — но той зависи от това дали наемателят ще може да плаща и в празните месеци. В имота ще живеят други хора. Важно е какво пише в договора за преотдаването, за щетите и за прекратяването.
В нашата практика виждаме, че наемането с цел преотдаване работи. Но резултатът зависи от договора и от заетостта — не само от разликата между наемите в обявите.
Какво казва законът за пренаемането
Законът за задълженията и договорите казва: „Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем“ (ЗЗД, чл. 234). Дали и как това се отнася до цялото жилище, до настаняването на гости за кратки престои и до вашия договор, ще каже вашият юрист.
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират приходи или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: наем към собственика 700 € на месец (8 400 € годишно), фиксиран за целия срок · приход от преотдаване 1 100 € за всеки зает месец · разходи за почистване, сметки и поддръжка на обзавеждането 2 400 € годишно · без началните разходи за обзавеждане и депозит · без данъци.
| За една година | Заето 12 месеца | Заето 9 месеца | Заето 6 месеца |
|---|---|---|---|
| Приход от преотдаване | 13 200 € | 9 900 € | 6 600 € |
| Наем към собственика | −8 400 € | −8 400 € | −8 400 € |
| Разходи | −2 400 € | −2 400 € | −2 400 € |
| Резултат преди данъците | 2 400 € | −900 € | −4 200 € |
В примера три празни месеца обръщат печалбата в загуба. Наемът към собственика не зависи от заетостта — затова той е първото число в сметката, а не последното.
Какво да поискате и откъде
- От собственика: документ за собственост и писмено съгласие за преотдаването — в обхвата, в който ще преотдавате (стаи или цялото жилище).
- От управителя на етажната собственост (ако имотът е в такава сграда): правилника за вътрешния ред (ако има такъв).
- Ако преотдавате за кратки престои: какви регистрации и данъци важат — вижте „Краткосрочен наем“ и „Стаи и апартаменти за гости срещу хотел“.
Какво да попитате и кого
Вашия юрист:
- Допуска ли договорът ми за наем преотдаване на цялото жилище и в каква форма трябва да е съгласието на собственика?
- Кой отговаря пред собственика за щетите, причинени от моите наематели или гости?
- Мога ли да прекратя договора, ако преотдаването спре да носи доход, и какво ще ми струва?
- Какви права имат останалите собственици в сградата спрямо преотдаването?
- Ако съм собственик: как да уредя в договора преотдаването, отговорността за щетите и прекратяването, ако наемателят спре да плаща?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако преотдавате чрез фирма — и нейния счетоводител):
- Как се облага наемът, който получавам, и признава ли се наемът, който плащам?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да видите сметката с празните месеци, а не само с пълните. Събираме информацията за имота и задаваме въпросите навреме — преди да сте подписали дългосрочен договор. За правните и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Трябва ли ми съгласието на собственика?
Законът казва, че „ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя“ (ЗЗД, чл. 234). Дали това важи за вашия договор и за цялото жилище, ще каже юрист. Затова поискайте писмено съгласие от собственика и покажете договора на юриста си.
Какво става, ако имотът стои празен?
Докато договорът действа, наемът към собственика се дължи. Затова сметката трябва да издържи и празни месеци.
По-безопасно ли е от покупката на имот за отдаване?
Вложението е по-малко, но рискът е друг: не притежавате имота, а дължите наем за срока на договора. Кое е по-подходящо, зависи от вашия случай.
Източници
- Закон за задълженията и договорите — чл. 234 (текстът е сверен на 10.11.2026).
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен имот и договор се консултирайте с юрист, а за данъците — с адвокат с практика по данъчно право или, ако преотдавате чрез фирма, със счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
