Имотът е единственият от петте големи класа активи, в който човек може да живее. Тази особеност е и силата, и капанът му. Тя прави имота понятен и осезаем. Но заради нея хората често го оценяват с други мерки, а не с тези, с които оценяват акциите или облигациите.
Този материал поставя имота до другите класове — акции, облигации, суровини и криптоактиви — и показва какво казват данните и какво не казват.
Откъде идва доходът от имот
Имотът носи доход по два начина:
- Наем — паричен поток, докато имотът е отдаден.
- Промяна в цената — поскъпване или поевтиняване, което се реализира едва при продажба.
Към тях има и трети, който рядко се брои: стойността на ползването. Собственикът, който живее в имота си, не плаща наем. Това е доход, макар никога да не минава през банковата сметка.
Срещу дохода стоят разходи, които при акциите почти липсват: данъци и такси при покупка, поддръжка, ремонти, застраховка, периоди без наемател, управление и такса при продажба. Затова „брутната“ доходност (наем спрямо цена) и „нетната“ (след всички разходи) могат да се различават значително.
Какво показват данните за България
Евростат публикува индекс на цените на жилищата за всяка държава от ЕС.
- Годишно изменение на цените на жилищата, II тримесечие на 2026 г. — България: +15,5%; Еврозона: +4,0%; ЕС: +4,7%
- Ниво на индекса, II тримесечие на 2026 г. (2015 = 100) — България: 284,8; Еврозона: 158,8
Източник: Евростат, prc_hpi_q, обновено на 01.10.2026.
С други думи: средно за страната жилищата през второто тримесечие на 2026 г. са стрували близо три пъти повече, отколкото през 2015 г. В еврозоната — около 1,6 пъти. Годишният ръст в България е над три пъти по-висок от средния за еврозоната.
Наемите също растат бързо. Според хармонизирания индекс на потребителските цени на Евростат наемите в България през декември 2025 г. са били с 11,9% по-високи от година по-рано (Евростат, prc_hicp_manr, CP041).
Три уговорки към тези числа:
- Това е средно за страната. София, отделен квартал и отделна сграда могат да се различават значително от средното.
- Индексът на цените на жилищата е номинален — не е коригиран с инфлацията. По флаш оценка на Евростат инфлацията в България през октомври 2026 г. е 6,0% на годишна база (prc_hicp_minr, оценка).
- Минал ръст не означава бъдещ ръст. Индексът показва какво се е случило, не какво ще се случи.
Какво очакват големите управители на активи
Големите световни управители на активи публикуват дългосрочни оценки за доходността на всеки клас (Capital Market Assumptions). За имотите те оценяват професионални портфейли — големи офисни, логистични и търговски сгради в САЩ и Западна Европа — и борсово търгувани имотни дружества (REITs).
- J.P. Morgan Asset Management — Издание: 2027 LTCMA, 19.10.2026, 10–15 г., USD; Какво оценява: Американски core имоти (частни); Очаквана доходност годишно: 8,1%; Волатилност: не е публикувана в текста
- J.P. Morgan Asset Management — Издание: същото; Какво оценява: Европейски core имоти (частни); Очаквана доходност годишно: 7,1%; Волатилност: не е публикувана в текста
- State Street Investment Management — Издание: Q4 2026, към 30.09.2026, 10+ г.; Какво оценява: Глобални REITs (FTSE EPRA/NAREIT Developed); Очаквана доходност годишно: 6,5%; Волатилност: 18,0%
- State Street Investment Management — Издание: същото; Какво оценява: Преки имоти в САЩ (индекс Burgiss); Очаквана доходност годишно: 9,0%; Волатилност: 10,8%
Всички числа са преди инфлация, такси и данъци. Нито едно от тях не е прогноза за българския жилищен пазар. Те са полезни само за едно: да покажат, че институциите очакват от имотите доходност, сравнима с тази от акциите.
Капанът с волатилността
В таблицата REITs се люшкат с 18% годишно, а преките имоти — с 10,8%. Изглежда, че да притежаваш сградата е почти два пъти „по-спокойно“, отколкото да притежаваш акция в имотно дружество. Това е отчасти оптична измама. Цената на борсовото дружество се определя всеки ден от купувачи и продавачи. Цената на преките имоти в такива индекси се определя от периодични оценки, а не от ежедневна търговия. Колебанията съществуват и при двата, но при преките имоти просто не се виждат всеки ден.
Какво носи имотът, което другите класове нямат
- Полезност. Може да се живее в него, да се работи от него, да се отдава.
- Доход, свързан с живота на хората. Наемите се движат с цените в икономиката. През декември 2025 г. наемите в България растат с 11,9% на годишна база при обща инфлация 3,5% (Евростат, prc_hicp_manr).
- Влияние на собственика. Ремонт, преустройство, промяна на предназначението или по-добро управление могат да повишат стойността. При акциите акционерът няма такъв лост.
- Кредит срещу самия актив. Имотът е обезпечение, което банките приемат.
Какво му липсва
- Ликвидност. Акция се продава за секунди. Имот — за седмици или месеци.
- Делимост. Не може да се продаде една десета от апартамент, за да се покрие разход.
- Разпределение. С една покупка човек често влага голяма част от състоянието си в един адрес, един град и един пазар. Акциите и облигациите позволяват и малка сума да се разпредели между стотици емитенти.
- Прозрачна цена. Няма котировка в реално време. Цената се установява при сделка.
- Ниски разходи. Влизането и излизането струват няколко процента от цената.
Как това се свързва с другите класове
Имотът не се оценява сам по себе си, а спрямо алтернативите. Ако държавните облигации в евро носят около 4% годишно по прогнозата на State Street, а имотът носи нетно по-малко, това е информация. Ако носи повече, това също е информация — но тя трябва да се претегли срещу ниската ликвидност и концентрацията.
Повече за другите класове: акциите (INV-ART-02), облигациите (INV-ART-03), суровините и златото (INV-ART-04), криптоактивите (INV-ART-05) и как класовете се движат заедно (INV-ART-06).
Често задавани въпроси
Растат ли жилищата в България по-бързо от тези в еврозоната? През последните години — да. Според Евростат през II тримесечие на 2026 г. годишният ръст в България е 15,5% при 4,0% в еврозоната. Това е минало представяне, не прогноза.
Има ли дългосрочна прогноза на голяма институция за българските жилища? Сред проверените публични прогнози на J.P. Morgan, Vanguard и State Street няма такава. Те оценяват професионални имотни портфейли в САЩ и Западна Европа.
Защо преките имоти изглеждат по-малко рискови от имотните дружества на борсата? Защото цената им се определя от периодични оценки, а не от ежедневна търговия. Колебанията съществуват, но се отчитат рядко.
Включват ли числата данъци и разходи? Не. Индексите и прогнозите са преди данъци, такси, поддръжка и разходи по сделката.
Какво значи „номинално“? Преди изваждане на инфлацията. Реалният ръст на покупателната способност е приблизително номиналната доходност минус инфлацията.
Източници
- Евростат, House price index — quarterly data (prc_hpi_q), обновено 01.10.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table
- Евростат, HICP — annual rate of change (prc_hicp_manr), позиция CP041 „Действително платени наеми“, данни до 12.2025 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_manr/default/table
- Евростат, HICP — ECOICOP ver.2 (prc_hicp_minr), октомври 2026, флаш оценка, обновено 04.11.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_minr/default/table
- J.P. Morgan Asset Management, „J.P. Morgan releases 2027 Long-Term Capital Market Assumptions“, 19.10.2026 — https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/institutional/about-us/media/press-releases/jp-morgan-releases-2027-long-term-capital-market-assumptions/
- State Street Investment Management, Long-term Asset Class Forecasts Q4 2026, към 30.09.2026 — https://www.ssga.com/library-content/assets/pdf/global/ltacf/2026/long-term-asset-class-forecasts-q4-2026.pdf
Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел и описва публични данни и чужди прогнози, като посочва техния автор. Той не е лична препоръка и не е покана за сделка с финансови инструменти или криптоактиви. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти и не е доставчик на услуги с криптоактиви по MiCA. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.
Имотите са нашата тема. Ако обмисляте покупка или продажба на имот, пазарна оценка или проверка на конкретен парцел — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.