Една и съща земя може да струва много различно според това какво позволява планът за нея. Затова съществува стратегия, при която инвеститорът купува земя, подготвя промяната на плана и продава или строи, след като тя е одобрена. Пълната стойност на новия план купувачът плаща, когато той е одобрен и влязъл в сила. Дотогава цената носи и риска, че промяната може да не дойде, да се забави или да бъде оспорена.
Защо има значение за вас
Ако купувате земя заради бъдещ план. Плащате днес за нещо, което ще разберете след срок, който днес никой не може да посочи. Колкото по-рано в процеса купувате, толкова по-голяма е неизвестността — и толкова повече тя трябва да е отразена в цената.
Ако продавате земя. Купувачът ще разграничи какво позволява планът днес от това, което вие очаквате да позволява. Ако цената ви стъпва на очакването, той вероятно ще поиска доказателство, че то вече не е само очакване.
Ако сте девелопер. Времето и рискът по промяната на плана са част от разходите на проекта, а не фон преди него.
За оценката на земя според това какво може да се построи има отделни професионални указания (RICS, 2019). Отделно, в много държави публичната власт си връща част от прираста на стойността на земята, когато планът се промени (OECD и Lincoln Institute, 2022). Нито едното, нито другото описва правилата в България — тук описваме механизма, правните въпроси са за вашия юрист.
Какво знае купувачът на всеки етап
| Етап | Какво вече е известно | Какво още не е известно |
|---|---|---|
| Идея за промяна | какво би искал собственикът | дали общината ще допусне промяната |
| Допусната промяна | че процедурата е започнала; заповедта, с която се допуска да се изработи проект за изменение на плана, спира прилагането на действащия план в частите, за които се отнася (ЗУТ, чл. 135, ал. 6) | какво точно ще позволи новият план и кога — вижте случая по-долу |
| Проект на нов план | какво се предлага | дали ще има възражения и дали ще бъде одобрен в този вид |
| Одобрен план | какво позволява | дали е влязъл в сила — например дали е обжалван |
| Влязъл в сила план | какво позволява | дали няма по-късна процедура, която спира прилагането му (вижте случая по-долу); колко точно може да се построи — това казва архитект с проектантска правоспособност |
Всеки ред надолу намалява неизвестността. Затова една и съща земя може да има различна цена на всеки етап: не защото земята се е променила, а защото купувачът знае повече.
Случай от практиката
В казус, който публикувахме по-рано, парцел изглеждаше готов за строеж: скица „за жилищни нужди“, действащ план и начертана сграда на картата на общината. Документите на общината показаха друго — за цялата местност отдавна се изработва нов план, а според отказ на общината до одобряването му за имота не се издава разрешение за строеж. Подробно: „Казус: парцел, който на картата е готов за строеж — а документите на общината казват друго“.
Поуката за инвестицията: начертаната сграда не е стойност, докато документите на общината не потвърдят, че тя може да бъде построена.
Какво да поискате и откъде
- От продавача — писмено: има ли подавани искания за промяна на плана, откази или дела за имота и за местността.
- От общината (района): извадка от действащия подробен устройствен план за имота и удостоверение кой план се прилага за имота, влязъл ли е в сила и има ли заповед, която спира прилагането му (точното име на услугата уточнете в района).
- От Службата по вписванията (Агенция по вписванията): удостоверение за тежести за имота.
- От кадастъра: скица на имота. Начинът на трайно ползване в нея не казва какво позволява планът.
Как се проверява конкретният имот — в раздела „Парцели“. Етапите на промяната на плана — в статията „Изменение на ПУП: етапи и срокове“, а разликата между одобрен и влязъл в сила план — в статията „Одобрен ПУП“ в обявата.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по устройство на територията:
- Кой план се прилага за имота днес и има ли процедура, която спира прилагането му?
- Ако купувам заради промяна на плана — как да уговоря в предварителния договор какво става, ако промяната не бъде одобрена или бъде оспорена?
- Има ли обжалвани актове за имота или за местността и какво значи това за сделката?
Архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране:
- Какво предвижда проектът на новия план за имота?
- Каква част от имота може да отиде за улица или обществени нужди?
Архитект с проектантска правоспособност:
- Колко реално може да се построи по действащия план, а когато проектът стане публичен — и по него?
Органите — ако имотът е земеделска земя или е в Натура 2000:
- Земеделска земя — комисията по Закона за опазване на земеделските земи (към областната дирекция „Земеделие“ или Комисията за земеделските земи): може ли предназначението да се промени?
- Имот в Натура 2000 — регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ): ще трябва ли процедура?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако някоя от страните е фирма — и нейния счетоводител):
- Как се облага продажбата на земя, чийто план е бил променен, включително дължи ли се ДДС, и има ли разлика дали продавам като физическо лице или чрез фирма?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Проверяваме публичните регистри на общината и подреждаме какво е известно и какво не за имота — на кой етап е планът и какво още може да се промени. Помагаме цената да отразява етапа, а не надеждата. За правните, техническите и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Ако на картата на общината има начертана сграда, значи ли това, че мога да строя?
Не непременно. Картата показва плана, но може да има процедура или акт, които спират прилагането му. Това се проверява в документите на общината, не на картата.
Колко време отнема промяната на плана?
Няма едно число. Зависи от вида на промяната, от общината и от това дали някой ще обжалва. Затова срокът е част от риска, а не от плана.
Мога ли да купя при условие, че планът ще бъде одобрен?
Дали и как може да се уговори такова условие — с какви срокове и какво става, ако то не се изпълни — е въпрос към вашия адвокат.
Източници
- RICS — Valuation of development property, професионален стандарт, първо издание, октомври 2019 (за пазарния и остатъчния подход към оценката на земя за застрояване; не за България).
- OECD и Lincoln Institute of Land Policy — Global Compendium of Land Value Capture Policies, OECD Regional Development Studies, 2022 (за връщането на част от прираста на стойността на земята към публичната власт; преглед на много държави).
- Закон за устройство на територията — чл. 135, ал. 6 (текстът е сверен на 10.11.2026).
- DJIA Consult — „Казус: парцел, който на картата е готов за строеж — а документите на общината казват друго“, 2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист, а за данъците — с адвокат с практика по данъчно право или, ако някоя от страните е фирма, със счетоводител.
Обмисляте покупка на имот за инвестиция? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
