Случаят е от практиката на DJIA Consult. Районът, местността, номерът на имота, номерата и датите на актовете и страните са премахнати, а площта и годините не са посочени, за да не може имотът да бъде разпознат. Текстът преразказва какво пише в публичните документи на общината. Не е правно или техническо становище.
Парцел в покрайнините на София. На скицата от кадастъра пише „незастроен имот за жилищни нужди“, а на картата на общината има действащ план, показатели и начертана сграда. Всичко изглежда готово за строеж. Документите на общината казват друго: за цялата местност отдавна се изработва нов план, а според отказ на общината до одобряването му за имота не се издават виза и разрешение за строеж. Отказът не посочва кога новият план ще бъде одобрен. Купувач, който съди по картата и скицата, рискува да плати цена на парцел, готов за строеж, за имот, при който срокът до строеж не е известен.
Ситуацията
Проверявахме парцела по публичните регистри и актовете на общината. Първият въпрос при такъв имот обикновено е колко може да се построи.
Какво изглеждаше
- Скицата от кадастъра: частна собственост, начин на трайно ползване „незастроен имот за жилищни нужди“.
- Картата на общината: действащ подробен план с показатели и начертана сграда.
- Регистърът на имотите за отчуждаване: нищо за имота.
Какво показаха документите на общината
- За цялата местност отдавна се изработва нов план по инициатива на общината. В публичните регистри, които проверихме, не открихме приет предварителен проект.
- Собствениците са поискали сами да променят плана за своя имот. Общината е отказала. Според мотивите на отказа, докато новият план не бъде одобрен, за имота не се издават виза за проектиране и разрешение за строеж и не се допуска отделна процедура само за него.
- Според същия отказ новият план засяга част от имота за улица. Колко — не открихме в публичните документи, които проверихме. Затова празният регистър на отчужденията не беше успокоение.
- Отказът е обжалван. Към момента на проверката не ни беше известно окончателно решение.
- В регистрите не открихме издадени виза или разрешение за строеж за имота.
Какво значи това за една сделка
Въпросът „колко може да се построи“ престава да е първият. Първите стават: кога ще бъде одобрен новият план, колко земя ще отиде за улица и какво ще реши съдът по отказа. Никой от трите отговора не беше известен при проверката. Цена, която стъпва на начертаната сграда, би платила за възможност, чийто срок никой не може да посочи днес.
Законът ограничава колко дълго действат някои заповеди за изменение на плана, ако в определен срок не е внесен проект (ЗУТ, чл. 135, ал. 8). Дали и как това се отнася до конкретен имот, е въпрос за адвокат по устройство на територията — не за картата и не за нас. Как да се подреди такава сделка — с условия, срокове и гаранции от продавача — също казва юрист, който познава конкретния случай.
Какво да вземете от този случай за вашия имот
- Попитайте продавача писмено: има ли подавани искания за промяна на плана, откази или дела за имота и за местността.
- Поискайте от районната администрация удостоверение за факти и обстоятелства по устройството на територията — кой план се прилага за имота и има ли заповед, която спира прилагането му (точното име на услугата уточнете в района).
- Не съдете по скицата за това какво може да се строи. „За жилищни нужди“ на скицата описва вписания в кадастъра начин на трайно ползване, не какво позволява планът. Какво позволява планът, казва архитект.
- Питайте за съседите. Ако съседни собственици също са искали промяна на плана и са получили откази, това вероятно се отнася и за вас.
- Ако намерите обжалван отказ — включете юрист преди подписа, не след него.
Често задавани въпроси
Какво става с плана на имота, докато общината изработва нов?
Когато общината е допуснала със заповед да се изработи проект за изменение на действащия план, заповедта спира прилагането му в частите, за които се отнася (ЗУТ, чл. 135, ал. 6). Докато се изработва нов подробен план, проектиране за отделен имот може да се разреши чрез „план-извадка“ от проекта — по правило след като предварителният проект е приет от експертния съвет, а по изключение и по-рано. Ако новият план не променя предвижданията на действащия за имота, виза за проектиране се издава (ЗУТ, чл. 133, ал. 1–3 и 6). Дали това важи за конкретен имот, се вижда от документите на общината.
Как да разбера това, преди да купя?
Поискайте от продавача писмено всички искания, откази и дела за имота; поискайте от района удостоверение кой план се прилага; дайте документите на юрист.
Значи ли празен регистър на отчужденията, че няма да загубя земя?
Не непременно. Регистърът отразява действащия план и е помощен. Промяна, която е само в проекта на нов план, може да не стои там.
Значи ли „за жилищни нужди“ на скицата, че мога да строя къща?
Не непременно. Това е начинът на трайно ползване в кадастъра. Какво може да се строи, определя планът — попитайте архитект.
Кого да попитате
- Адвокат по устройство на територията — важи ли планът за имота, спряно ли е прилагането му и докога.
- Адвокат по административни дела — ако има обжалван отказ: къде е делото и какво може да се очаква.
- Архитект-урбанист — какво предвижда проектът на новия план за имота, щом стане публичен.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 133, ал. 1–3 и 6; чл. 135, ал. 6 и 8.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — публични регистри, nag.sofia.bg.
- Агенция по геодезия, картография и кадастър — kais.cadastre.bg; Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г., приложение № 3 (начин на трайно ползване).
Свързано: „Няма записи“ — значи ли, че парцелът е чист? · „Одобрен ПУП“ в обявата · Казус: няколко заповеди „за имота“
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас