Всяка верига на собствеността започва от един първи документ. Законът допуска собствеността да се придобие чрез сделка, по давност или по други начини, определени в закона (Закон за собствеността — ЗС, чл. 77). При парцелите първият документ може да е решение за възстановяване на земеделска земя, документ за възстановен одържавен имот или нотариален акт по давност. Законът урежда всеки от тях различно. Какво значи това за вашия имот, ще каже адвокат.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Нотариалният акт на продавача стъпва на документите преди него. Ако в началото на веригата има решение, което може да бъде изменено, или акт, който трето лице може да оспори, въпросът засяга и вас. Как точно — ще каже адвокатът. Затова питаме не само „има ли акт“, а „на какво стои актът“.
Ако продавате. Купувачът и неговият адвокат ще поискат документите назад до първия. Ако ги съберете преди обявата, разговорът за цена започва без празни места във веригата.
Възстановена земеделска земя — решението на общинската служба по земеделие
Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) възстановява правата на собствениците или на наследниците им. Става дума за земите, притежавани преди образуването на трудовокооперативните или държавните земеделски стопанства (чл. 10, ал. 1). Заявлението се подава до общинската служба по земеделие, с описание на имота и доказателства (чл. 12, ал. 1). Доказателства са нотариални актове, делбени протоколи, протоколи на стопанствата, емлячни регистри и други писмени доказателства (чл. 12, ал. 2).
Службата се произнася с решение. За възстановяването законът различава два пътя (чл. 14, ал. 1, т. 1 и 2); третият вид решение — за земите по § 4 — е отделна тема.
| Път | Какво съдържа решението | Кога има силата на констативен нотариален акт |
|---|---|---|
| В съществуващи или възстановими стари реални граници (чл. 14, ал. 1, т. 1) | размер, категория, граници, съседи, ограничения; прилага се скица | влязло в сила, със скица — освен в случаите по чл. 10, ал. 7 |
| В нови реални граници с план за земеразделяне (чл. 14, ал. 1, т. 2; чл. 17, ал. 1) | първо — размер, категории и местност; после — решение въз основа на влезлия в сила план, със скица | влязлото в сила решение по плана, със скица |
Изключението за населените места. Чл. 10, ал. 7 възстановява правата върху земеделски земи, включени в границите на урбанизираните територии (населени места), определени с подробен устройствен план или с околовръстен полигон. Възстановяването става с решение по чл. 14, ал. 1, т. 1. Собствеността не се възстановява, ако трети лица са построили сгради при спазване на всички нормативни изисквания. Не се възстановява и ако е отстъпено право на строеж и законно разрешеният строеж е започнал към 1 март 1991 г. Законът изключва случаите по чл. 10, ал. 7 от правилото, че решението със скица има силата на констативен нотариален акт (чл. 14, ал. 1, т. 1). Какъв документ завършва възстановяването в такъв случай, ще каже адвокат.
Наследниците. Когато собственикът е починал, решението се издава общо за наследниците. Дяловете им се определят по Закона за наследството и не се посочват в решението (чл. 14, ал. 1, т. 1). За продажба с няколко наследници вижте Наследен парцел с няколко собственици.
Решението може да се промени. Службата го съобщава на заинтересуваните лица по реда на Гражданския процесуален кодекс — ГПК (чл. 14, ал. 2). То се обжалва в 14-дневен срок пред районния съд, чрез службата (чл. 14, ал. 3). Спорът за материално право се решава по съдебен ред (чл. 14, ал. 4). Министърът на земеделието и храните може да отмени решението или да разпореди изменението му. Това става при нарушения, нови обстоятелства или нови писмени доказателства — до една година от откриването им. Крайният срок е три години от влизането в сила на плана за земеразделяне или от решението по т. 1. Този ред не се прилага, ако за същите земи има влязло в сила съдебно решение (чл. 14, ал. 7).
Службата води регистри на заявленията и на влезлите в сила решения (чл. 16). Ако земята все още е земеделска, вижте и кога нивата става парцел за строеж.
Възстановени одържавени и отчуждени имоти — какво значи днес
За някои отчуждени имоти се прилага Законът за възстановяване собствеността върху някои отчуждени имоти по Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) и други закони. Той е обнародван в „Държавен вестник“, бр. 15 от 1992 г. В същия брой е обнародван и Законът за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ). За купувача днес значение има документът, издаден по тях, когато стои в началото на веригата.
| Закон | Какво урежда | Условие, записано в закона |
|---|---|---|
| Закон за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ) | възстановява собствеността върху имоти, отчуждени по изброените закони (чл. 1, ал. 1; чл. 2, ал. 1) | при влизането на закона в сила имотът е собственост на държавата, общините или изброените организации и съществува реално до размерите, в които е отчужден (чл. 2, ал. 3); собственикът не е обезщетен (чл. 4, ал. 1) |
| Закон за възстановяване собствеността върху някои отчуждени имоти по Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) и други закони (пълното заглавие — в „Източници“) | отмяна на отчуждаването на имоти, отчуждени до 21 април 1990 г. по изброените закони (чл. 1, чл. 2) | при условията на чл. 1 и 2 — например за незастроен имот, ако не е започнало фактическо строителство; искането се е правело до кмета в 6-месечен срок от влизането на закона в сила (1992 г.); кметът се е произнасял с решение (чл. 4) |
| Закон за обезщетяване на собственици на одържавени имоти (ЗОСОИ) | обезщетяване, когато имотът не може да бъде върнат реално (чл. 1; чл. 2, ал. 1) | имотът е станал публична собственост, придобит е добросъвестно от трети лица или върху него законно са извършени строежи или други промени, които не позволяват реалното му връщане (чл. 2, ал. 1) |
По ЗВСОНИ споровете между претендентите се решават между тях по исков ред (чл. 3, ал. 1). Отказите по закона за отчуждените по ЗТСУ и други закони имоти са се обжалвали в 14-дневен срок пред съответния окръжен съд (чл. 4). Кой документ доказва възстановяването във вашата верига, ще каже адвокатът.
Давност и обстоятелствена проверка — какво казва законът
Собственост върху недвижим имот може да се придобие и по давност. Нужно е непрекъснато владение 10 години, а при добросъвестно владение — 5 години (ЗС, чл. 79). Публична държавна или общинска собственост не се придобива по давност (ЗС, чл. 86). За частната държавна и общинска собственост законът съдържа особени правила за давността (ЗС, § 1 от заключителните разпоредби към Закона за допълнение на Закона за собствеността, ДВ, бр. 46 от 2006 г.). Дали и как те засягат конкретния имот, ще каже адвокат.
Собственик без документ може да получи нотариален акт след обстоятелствена проверка пред нотариуса (ГПК, чл. 587, ал. 2–3). Трето лице, чиито права актът засяга, може да го оспори по исков ред (ГПК, чл. 530 и чл. 537, ал. 2). Какво значи такъв акт за купувача и какво да проверите при него — в Нотариален акт по обстоятелствена проверка.
При парцелите има две правила, които засягат давността:
- Възстановени имоти. Изтеклата давност за имоти, възстановени по ЗВСОНИ, по ЗСПЗЗ или по Закона за амнистия и връщане на отнети имущества, не се зачита. Тя започва да тече от влизането в сила на тази разпоредба (ЗВСОНИ, чл. 5, ал. 2).
- Земи, продадени от стопанствата. ЗСПЗЗ възстановява и земи, продадени или предоставени на трети лица от стопанствата или от държавни и общински органи. Изключение са изрично посочените в закона случаи. Приобретателите не могат да се позовават на давност (ЗСПЗЗ, чл. 10, ал. 13).
Дали тези правила засягат акта на продавача, ще каже адвокатът.
Какво да поискате
- Документа за собственост на продавача — от продавача. Преди цената.
- Предходните документи назад до първия — решение на службата по земеделие със скица, решение за отмяна на отчуждаване, нотариален акт по давност или договор. От продавача. Преди предварителния договор.
- Постановлението на нотариуса, ако актът е по обстоятелствена проверка — от продавача.
- Удостоверение за наследници, ако във веригата има наследяване — от продавача.
- Писмено потвърждение от общинската служба по земеделие, че решението е влязло в сила и от коя дата — ако имотът е възстановен по ЗСПЗЗ.
- Скица на имота от кадастъра — за да сравните описанието в документите с днешния имот.
- Удостоверение за тежести от Имотния регистър на Агенцията по вписванията — преди предварителния и преди окончателния договор. Как се чете: Тежести върху имота.
Какво да попитате
- Кой е първият документ във веригата и по кой закон е издаден?
- Влязло ли е в сила решението на службата по земеделие и има ли скица към него?
- Попада ли земята в случаите по чл. 10, ал. 7 от ЗСПЗЗ?
- Има ли висящо дело или искане за изменение на решението?
- Ако актът е по обстоятелствена проверка — кои са били свидетелите при проверката и кой е владял имота преди продавача?
- Съвпадат ли границите и площта в решението със скицата от кадастъра?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и наследствено право — пълна ли е веригата, какво доказва всеки документ и кой трябва да подпише. Правоспособността проверявате в единните адвокатски регистри (bar-register.bg).
- Инженер-геодезист, правоспособен по кадастър — съвпада ли имотът по старото решение с имота в кадастралната карта. Той изготвя становища за идентичност (Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 16, ал. 3). Списъкът е на cadastre.bg.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Събираме документите за имота назад по веригата и проверяваме публичните регистри. Подреждаме кой документ от кой следва и къде има празно място. Казваме ви какво да попитате адвоката и геодезиста, преди да платите задатък. Не даваме правно становище за собствеността.
Често задавани въпроси
Достатъчно ли е решението на службата по земеделие като документ за собственост?
Влязлото в сила решение със скица има силата на констативен нотариален акт, освен в случаите по чл. 10, ал. 7 от ЗСПЗЗ (чл. 14, ал. 1, т. 1). Дали вашият случай е такъв, ще каже адвокат.
Може ли решението за възстановяване да бъде променено след години?
Законът допуска отмяна или изменение от министъра при условията и в сроковете на чл. 14, ал. 7 от ЗСПЗЗ. Спорът за материално право се решава по съдебен ред (чл. 14, ал. 4).
Ще ми каже ли DJIA Consult дали собствеността е чиста?
Не. Ние сме консултанти. Събираме документите и ви казваме кои въпроси да занесете на адвоката.
Източници
- Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), ред. към ДВ бр. 88/2026 — чл. 10, ал. 1, 7 и 13; чл. 12, ал. 1–2; чл. 14, ал. 1, т. 1–2, ал. 2, 3, 4 и 7; чл. 16; чл. 17, ал. 1.
- Закон за собствеността (ЗС), ред. към ДВ бр. 18/2022 — чл. 77, 79, 86; § 1 от заключителните разпоредби към Закона за допълнение на Закона за собствеността (ДВ бр. 46/2006).
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 530; чл. 537, ал. 2; чл. 587, ал. 2–3.
- Закон за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ), ред. към ДВ бр. 70/2024 — чл. 1, ал. 1; чл. 2, ал. 1 и 3; чл. 3, ал. 1; чл. 4, ал. 1; чл. 5, ал. 2.
- Закон за възстановяване собствеността върху някои отчуждени имоти по Закона за териториално и селищно устройство, Закона за плановото изграждане на населените места, Закона за благоустройство на населените места, Закона за държавните имоти и Закона за собствеността, ред. към ДВ бр. 96/1999 — чл. 1, 2, 4.
- Закон за обезщетяване на собственици на одържавени имоти (ЗОСОИ), ред. към ДВ бр. 70/2024 — чл. 1; чл. 2, ал. 1.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), ред. към ДВ бр. 95/2025 — чл. 16, ал. 3.
Свързано: Нотариален акт по обстоятелствена проверка · Тежести върху имота · Наследен парцел с няколко собственици
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
