Продажба с обратен наем (sale-and-leaseback): как работи и къде са капаните

Накратко. При продажба с обратен наем фирмата продава склада, в който работи, и в същия момент го наема обратно от купувача. Фирмата освобождава капитал и продължава да ползва сградата; купувачът получава имот с наемател от първия ден. Сделката е две сделки, свързани в една: продажба и наем. Всеки от двата договора има свои данъчни и правни правила — и грешка в единия обезценява другия. Дали тази сделка е разумна за конкретна фирма, е финансово решение на собственика и неговите съветници; тази статия обяснява механиката.

Двете сделки

• Страни — Продажбата: фирмата продава, инвеститорът купува; Наемът: инвеститорът отдава, фирмата наема
• Форма — Продажбата: нотариален акт; Наемът: писмен договор; при срок над 1 година — вписване [1]
• Основен въпрос — Продажбата: цена, ДДС, местен данък; Наемът: срок, наем, индексация, кой поддържа сградата

Цената и наемът са свързани: колкото по-висока е цената, толкова по-висок е наемът, който купувачът ще поиска. Затова двата договора се договарят заедно.

ДДС и данъците при продажбата

Дали продажбата ще е с ДДС, зависи от сградата — кога е въведена в експлоатация, дали е ремонтирана или разширявана — и от данъчната позиция на продавача. Отговорът дава счетоводителят на продавача по документите на сградата, преди договарянето на цената — разликата в крайната цена е съществена. Актуалният текст на Закона за ДДС и указанията по него се публикуват от Националната агенция за приходите.

Освен за ДДС поискайте от нотариуса и от общината пълния списък на данъците и таксите при придобиването и актуалните ставки в София. Купувачът включва тези разходи в изчисленията си — и следователно в наема, който ще поиска. Как изглеждат данъците и таксите при една жилищна сделка — в данъци и такси при покупка и продажба.

Наемът: срок и сигурност

• Срок. Законът поставя ограничения за срока на наема в определени случаи, а правилата зависят и от това дали наемът е търговска сделка. Търговска е сделката, сключена от търговец и свързана с неговото занятие [3] — при обратен наем между фирми обикновено случаят е такъв. Какъв срок е допустим за вашия договор — преценява юрист.
• Вписване. Договор за наем на имот за срок над една година подлежи на вписване [1]. За фирмата-наемател това е въпрос на сигурност: инвеститорът може да продаде сградата по-нататък. Каква точно е защитата на наемателя при такава продажба — изяснете с юрист преди подписване.
• Достъп до регистъра. От 15.01.2026 г. наемател за срок над една година може да получи препис от имотния регистър въз основа на договора [2].
• Кой поддържа сградата. Покрив, инсталации, пожарна защита — кой плаща ремонтите и до каква сума. При обратен наем това често се прехвърля на наемателя; това е договаряне, не правило на закона.
• Опция за обратно изкупуване. Ако се договаря — цена, срок, условия. Без ясна формула опцията е повод за спор.

Счетоводният ефект: защото не всяка „продажба“ е продажба

Как сделката ще се отрази в отчетите, зависи от приложимите счетоводни стандарти за лизинга. Тя не е задължително „чиста“ продажба с печалба — счетоводното третиране може да се различава от правната форма.

Практическото следствие: преди да договорите цена, поискайте от одитора или счетоводителя си становище как сделката ще изглежда в отчетите. Ако фирмата има банкови кредити с финансови показатели, това е въпрос и към банката.

Въпроси, които да си зададете преди първия разговор с купувач

1. Колко години ще ни трябва сградата — и какво става, ако ни трябва по-малко или повече?
2. Какъв наем можем да носим, ако приходите ни паднат?
3. Кой ще поема ремонтите на сградата?
4. Имаме ли нужда от опция за обратно изкупуване?
5. Какъв е ДДС режимът и какъв е ефектът в отчетите?

Кой дава окончателния отговор

Юрист — за двата договора; счетоводител или одитор — за ДДС и отчетите; финансов съветник — за това дали сделката е подходяща. Тази статия е общ преглед, не правна, данъчна, счетоводна или инвестиционна консултация. Не сме лицензирани инвестиционни консултанти и не даваме препоръка за сделката.

Как помагаме

Подготвяме имота за сделката — документи, технически параметри, пазарен наем по сравними примери — и ги подаваме на вашите юрист и счетоводител. Свържете се с нас. Вижте и рисковете при инвестиране в имоти.

Често задавани въпроси

Има ли ДДС при продажба с обратен наем? Зависи от сградата и от данъчната позиция на продавача. Отговорът дава счетоводител по документите на сградата, преди договарянето на цената.

Колко години може да е обратният наем? Срокът се договаря. Дали законът го ограничава във вашия случай — преценява юрист.

Трябва ли да се впише договорът за наем? Договорите за наем на имот за срок над една година подлежат на вписване [1].

Кои данъци и такси има при самата продажба? Поискайте от нотариуса пълния списък на данъците и таксите по сделката и актуалните ставки — преди да договорите цената.

Източници

Проверено на 04.11.2026.

1. Правилник за вписванията, чл. 4, б. „е“ (консолидиран текст до ДВ бр. 112/2025, Агенция по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/pravilnik_za_vpisvaniiata.pdf
2. ПМС № 334/17.12.2025 (ДВ бр. 112/2025), § 6 — Правилник за вписванията, чл. 51, ал. 3, т. 3 — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=240118
3. Търговски закон, чл. 286, ал. 1 (консолидиран текст до ДВ бр. 66/2023, Агенция по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2023/08/01/trgovski_zakon_EYuci3c.pdf

Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна, данъчна, счетоводна или инвестиционна консултация.