Много стари къщи около София са „снабдени с акт“ чрез обстоятелствена проверка. Собственикът няма документ за правото си, затова нотариусът разпитва трима свидетели и издава нотариален акт за собственост по давност (ГПК, чл. 587, ал. 2–3). Актът е законен документ. Но законът изрично допуска, че трето лице, чиито права той засяга, може да го оспори по съдебен ред (ГПК, чл. 537, ал. 2). Това е рискът, който купувате заедно с къщата.
Защо това има значение за вас
Ако след покупката се появи наследник или друг собственик и спечели дело, актът на продавача може да бъде отменен или изменен (ГПК, чл. 537, ал. 2). Какво би станало с вашата покупка в такъв случай, попитайте адвоката преди задатъка. Затова при такъв акт въпросът не е „има ли нотариален акт“, а на какво се опира той.
Как се издава актът
- Собственик без документ за правото си може да се снабди с такъв, като докаже правото си пред нотариуса с писмени доказателства (ГПК, чл. 587, ал. 1).
- Ако писмените доказателства липсват или не стигат, нотариусът прави обстоятелствена проверка за придобиване по давност. Разпитва трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството. По възможност те са съседи на имота (ГПК, чл. 587, ал. 2).
- Нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако признае правото, издава нотариален акт за собственост (ГПК, чл. 587, ал. 3).
- Когато имотът не е отразен в кадастъра, за констативния нотариален акт службата по кадастъра издава скица-проект или схема-проект (ЗКИР, чл. 52, ал. 1, т. 5, в редакцията в сила от 09.02.2026 г.).
- Констативните нотариални актове се вписват в имотния регистър (Правилник за вписванията, чл. 4, б. „а“).
Давността — на какво се опира актът
- Собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение 10 години. Ако владението е добросъвестно — 5 години (ЗС, чл. 79).
- Владение е фактическа власт върху имота, упражнявана като своя (ЗС, чл. 68). Предполага се, че владелецът държи имота като свой, докато не се докаже друго (ЗС, чл. 69).
- Добросъвестен е владелецът на правно основание, годно да го направи собственик, който не знае, че праводателят му не е собственик (ЗС, чл. 70).
- Давността се прекъсва, ако владението е изгубено за повече от шест месеца (ЗС, чл. 81). Владелецът може да присъедини владението на своя праводател (ЗС, чл. 82).
- Публична държавна или общинска собственост не може да се придобие по давност (ЗС, чл. 86).
Негативен пример. Продавачът казва: „Баща ми живя тук 40 години, а аз — след него.“ Ако бащата е бил съсобственик с братята си, владението му може да не е било „като своя“ спрямо техните дялове. Дали един наследник може да придобие по давност дяловете на другите, попитайте адвокат.
Какво да поискате от продавача
- нотариалния акт и постановлението на нотариуса с мотивите;
- данни кои са били свидетелите и кога е направена проверката;
- всички стари документи за имота, дори непълни: решения за възстановяване, удостоверения, данъчни декларации, стари скици;
- удостоверение за наследници, ако имотът е минавал по наследство;
- скица от кадастъра — съвпада ли описанието в акта с имота на място.
Колко стар е актът
Колкото по-отдавна е издаден актът и колкото по-дълго продавачът владее имота след него, толкова повече време е имало някой да го оспори. Дали и кога правото на иск по чл. 537, ал. 2 от ГПК се погасява, попитайте адвокат. Датата на акта сама по себе си не е гаранция.
Какво да уговорите в предварителния договор
- срок за правна проверка, преди задатъкът да стане окончателен;
- какво става, ако проверката покаже риск — връщане на задатъка;
- декларации на продавача кой е владял имота, откога и спорено ли е владението.
→ Предварителен договор и задатък
Кой дава окончателния отговор
- Колко сигурен е актът; има ли кой да го оспори — Специалист: адвокат
- Чия е била къщата преди; наследници — Специалист: адвокат, с удостоверение за наследници и архивни справки
- Съвпада ли имотът с кадастъра — Специалист: правоспособен геодезист
- Вписвания и тежести — Специалист: Агенцията по вписванията — справка
Как помагаме ние
Събираме документите назад по веригата и ви казваме къде веригата има празно място, преди да дадете задатък. Оценката на правния риск е на адвокат. → Кой специалист за какво при къща · Продажба на наследена къща
Често задавани въпроси
Законен ли е нотариалният акт по давност?
Да. Издава се по реда на ГПК, чл. 587. Но когато засяга права на трети лица, те могат да го оспорят по исков ред, а съдът може да го отмени или измени (ГПК, чл. 537, ал. 2).
Колко години трябва да е владял продавачът?
10 години, или 5 при добросъвестно владение (ЗС, чл. 79).
Кой избира свидетелите?
Посочва ги кметът на общината, района или кметството; по възможност са съседи на имота (ГПК, чл. 587, ал. 2).
Купувам ли риска заедно с къщата?
Попитайте адвоката преди задатъка как отмяната на акта на продавача би засегнала вас. Проверката е преди задатъка, не след нотариуса.
Източници
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), чл. 537, ал. 2; чл. 587, ал. 1–3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 55 от 16.06.2026; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 68, 69, 70, 79, 81, 82, 86 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), чл. 52, ал. 1, т. 5 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 95 от 07.11.2025 (в сила от 09.02.2026); прочетен на 04.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 4, б. „а“ — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 112 от 19.12.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
–
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат.
Купувате къща с акт по давност? Свържете се с нас.