Инвеститорът променя проекта по време на строежа: какво е позволено и кога трябва вашето съгласие

След разрешението за строеж законът допуска само несъществени отклонения от одобрения проект (ЗУТ, чл. 154, ал. 1). Някои съществени промени са изцяло забранени. Други са възможни, но само с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица и с ново одобрение (ЗУТ, чл. 154, ал. 4–6). Ако инвеститорът ви пише „ще има малки промени“, първият въпрос е в коя от трите групи попадат.

Защо това има значение за вас

Вие купувате апартамент по проект: площ, разпределение, общи части, мазе, паркомясто. Промяна в проекта може да промени точно това. Освен това промяна, направена без разрешение, може да забави въвеждането на сградата и деня, в който се нанасяте.

Трите групи промени

• Съществени — недопустими — Примери по закона: нарушават плана; нарушават защитени територии; несъвместими с предназначението на територията; нарушават строителните, санитарните или противопожарните норми (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 1–4) — Какво се допуска: не се допускат след разрешението (ЗУТ, чл. 154, ал. 4)
• Съществени — допустими с процедура — Примери по закона: конструкция и натоварвания; промяна на предназначението на обекти, отнемане или съществена промяна на общи части, етапно изграждане; общи инсталации; мрежи на техническата инфраструктура (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 5–8) — Какво се допуска: по искане на възложителя, с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица, одобрен проект и заповед за допълване на разрешението — преди изпълнението (ЗУТ, чл. 154, ал. 5–6)
• Несъществени — Примери по закона: всички останали (ЗУТ, чл. 154, ал. 3) — Какво се допуска: отразяват се в екзекутивната документация след завършването (ЗУТ, чл. 175, ал. 1)

Заповедта за допълване на разрешението не подновява сроковете за започване и завършване на строежа (ЗУТ, чл. 154, ал. 5).

Кой дава съгласие

Съгласието по чл. 154, ал. 5 е на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 от ЗУТ. При нов строеж това са възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот (ЗУТ, чл. 149, ал. 2, т. 1).

Купувачът с предварителен договор не е изброен поименно. Дали вашето положение ви прави заинтересувано лице, зависи от документа ви — попитайте адвоката.

Пет положения, които срещаме

1. „Мазетата стават паркоместа.“ Промяна на предназначението на обекти е съществено отклонение (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 6). Трябват процедурата по ал. 5–6 и съгласията.
2. „Фоайето ще бъде намалено, за да се направи още един апартамент.“ Отнемане или съществена промяна на общи части — пак т. 6. Засяга и вашите идеални части.
3. „Добавяме етаж.“ Ако не се побира в показателите по плана, това е нарушение на предвижданията на плана — недопустимо след разрешението (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 1 и ал. 4).
4. „Местим асансьора.“ Промяна на вида и местоположението на общи инсталации и уредби — т. 7.
5. „Сменяме дограмата с друга марка.“ Ако не попада в нито една от точките на чл. 154, ал. 2, това е несъществено отклонение (ЗУТ, чл. 154, ал. 3). Законът не я забранява — но договорът ви може да я забранява. Проверете спецификацията към него.

Какво да направите, ако ви поискат съгласие

• Поискайте чертежите преди и след промяната за вашия обект и за общите части.
• Попитайте как промяната засяга площта и идеалните ви части.
• Дайте съгласие след преглед от адвокат. Нотариалната заверка не е формалност — тя прави съгласието годно за процедурата.
• Поискайте анекс към договора, ако промяната засяга вашия обект или цената. → Неравноправните клаузи

Ако промяната е направена без процедура

При установени съществени отклонения органът, одобрил проектите, е длъжен да действа. За 4.–6. категория се намесва общината по чл. 223, ал. 2, а за 1.–3. категория се уведомява ДНСК (ЗУТ, чл. 175, ал. 3). Това може да спре или забави въвеждането. → Защо строежите закъсняват

Какво да попитате

• „Има ли промени в проекта след разрешението за строеж? Има ли заповед за допълване?“
• „Засягат ли промените моя обект, общите части или мястото ми в гаража?“
• „Ще има ли екзекутивна документация и кога?“

Кой дава окончателния отговор

• Съществена ли е промяната — Специалист: проектантът; главният архитект, който е одобрил проекта
• Има ли заповед за допълване на разрешението — Специалист: органът, издал разрешението
• Трябва ли вашето съгласие; последиците за договора — Специалист: адвокат
• Изпълнено ли е по одобрения проект — Специалист: строителният надзор на обекта

Как помагаме ние

Проверяваме има ли заповеди за допълване на разрешението и ви казваме какво да поискате от инвеститора. Оценката дали промяната е съществена е на проектант. → Етапите на една нова сграда

Често задавани въпроси

Може ли инвеститорът да промени проекта след разрешението?

Само с несъществени отклонения или — за някои съществени — по процедурата на чл. 154, ал. 5–6 от ЗУТ. Нарушенията на плана и на нормите са недопустими (чл. 154, ал. 4).

Трябва ли моето съгласие?

Съгласие дават заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 от ЗУТ. Дали сте сред тях, зависи от документа ви — попитайте адвокат.

Удължава ли промяната срока на разрешението?

Не. Заповедта за допълване не подновява сроковете за започване и завършване (ЗУТ, чл. 154, ал. 5).

Какво е екзекутивна документация?

Чертежи на действително изпълненото, които отразяват несъществените отклонения (ЗУТ, чл. 175, ал. 1–2).

Източници

• ЗУТ, чл. 149, ал. 2, т. 1; чл. 154, ал. 1–6; чл. 175, ал. 1–3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
• Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.

Последна актуализация: 04.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище.

Инвеститорът ви иска съгласие за промяна? Свържете се с нас.