Ако инвеститорът спре да плаща, кредиторите му могат да поискат от съда да открие производство по несъстоятелност. От този момент решенията за имуществото му минават през синдик, а сроковете за вас започват да текат. Колко сте защитени зависи главно от едно: имате ли нотариален акт за обекта или правото на строеж, или само предварителен договор.
Защо това има значение за вас
С предварителен договор вие сте кредитор на инвеститора — имате вземане срещу него. С нотариален акт вие притежавате вещно право. В несъстоятелност двете положения се третират различно. Колко различно — зависи от документите ви и се преценява от адвокат. Тази статия ви казва кои факти да проверите и кои срокове не бива да изпуснете.
Как започва производството
- Производство се открива за търговец, който е неплатежоспособен. За ООД и АД — и при свръхзадълженост (ТЗ, чл. 607а).
- Със съдебното решение съдът обявява неплатежоспособността, открива производството, назначава временен синдик и указва сроковете за предявяване на вземанията (ТЗ, чл. 630, ал. 1).
- Инвеститорът продължава дейността си под надзора на синдика. Нови сделки сключва само с предварителното му съгласие (ТЗ, чл. 635, ал. 1).
- Изпълнителните производства срещу имуществото в масата на несъстоятелността спират, с изключения (ТЗ, чл. 638, ал. 1).
Решенията се вписват в Търговския регистър. Там проверявате състоянието на инвеститора по неговия ЕИК.
Ако имате само предварителен договор
- Синдикът може да прекрати договора, ако той не е изпълнен изцяло или частично. Прекратяването става с 15-дневно предизвестие (ТЗ, чл. 644, ал. 1–2).
- Можете да попитате синдика дали запазва договора. Той отговаря в 15 дни. Ако мълчи, договорът се смята прекратен (ТЗ, чл. 644, ал. 3).
- При прекратяване имате право на обезщетение за вредите (ТЗ, чл. 644, ал. 4). Това е вземане, което се предявява като всяко друго.
- Необезпечените вземания, възникнали преди решението за откриване, се плащат след обезпечените, разноските, трудовите вземания и някои други (ТЗ, чл. 722, ал. 1, т. 8). Ако сумата не стига за всички от един ред, те се разпределят по съразмерност (ТЗ, чл. 722, ал. 2).
Негативен пример. „Ще изчакаме да видим какво ще стане със строежа.“ Срокът за предявяване на вземанията е един месец от вписването на решението в Търговския регистър (ТЗ, чл. 685, ал. 1). Вземане, предявено до два месеца след това, още се приема (ТЗ, чл. 688, ал. 1). След тези срокове вземания, възникнали до откриването, не могат да се предявяват.
Ако имате нотариален акт
Ако сте собственик на обекта или на правото на строеж, вписани преди откриването на производството, вие не сте само кредитор. Масата на несъстоятелността обхваща имуществените права на длъжника (ТЗ, чл. 614, ал. 1). Кои права върху вашия обект са ваши и кои — на инвеститора, и какво можете да направите, за да довършите строежа, преценява адвокат по вашите документи.
Важни са и две неща, които законът казва за сделки около несъстоятелността:
- Сделки с имущество от масата и плащания по стари задължения, извършени след решението за откриване не по реда на производството, са нищожни по отношение на кредиторите (ТЗ, чл. 646, ал. 1). Не подписвайте нотариален акт с инвеститор в несъстоятелност без адвокат.
- Някои сделки, сключени преди молбата за несъстоятелност, могат да бъдат обявени за недействителни по отношение на кредиторите — например безвъзмездни сделки или сделки на цена значително под стойността, в определени срокове (ТЗ, чл. 647, ал. 1). Искът може да се предяви в две години от откриването на производството (ТЗ, чл. 649, ал. 1).
Ипотеката на банката
Ако теренът е ипотекиран, банката запазва правата си по обезпечението (ТЗ, чл. 618, ал. 1). Тя се удовлетворява първа от сумата, получена за ипотекирания имот (ТЗ, чл. 722, ал. 1, т. 1).
Как да следите инвеститора, преди да се стигне дотук
- Търговски регистър — управители, промени, обявени молби и решения;
- Имотен регистър — нови ипотеки и възбрани върху терена;
- спрял ли е строежът и колко отдавна. → Защо строежите закъсняват
Проверката не е еднократна. → Как да проверите инвеститора, строителя и терена
Какво да попитате
Адвоката: „Какво точно притежавам — вземане или вещно право? Какво трябва да направя и до кога?“ Синдика: „Запазвате ли договора ми или го прекратявате?“ (питането задейства 15-дневния срок по чл. 644, ал. 3)
Кой дава окончателния отговор
- Вашето положение и действията ви — Специалист: адвокат
- Състоянието на производството — Специалист: съдът по несъстоятелността; Търговският регистър
- Запазване или прекратяване на договора — Специалист: синдикът
- Тежести върху терена — Специалист: Агенцията по вписванията — справка
Как помагаме ние
Следим публичните регистри за инвеститора и терена, докато сделката ви не приключи, и ви казваме веднага, ако се появи молба или решение. Действията в производството са работа на адвокат.
Често задавани въпроси
До кога трябва да предявя вземането си?
До един месец от вписването на решението за откриване в Търговския регистър (ТЗ, чл. 685, ал. 1). Вземане, подадено до два месеца след изтичането на срока, още се приема (чл. 688, ал. 1).
Може ли синдикът да развали договора ми?
Може да прекрати всеки договор, който не е изпълнен изцяло или частично, с 15-дневно предизвестие. Имате право на обезщетение (ТЗ, чл. 644).
Мога ли да подпиша нотариален акт, след като производството е открито?
Сделка с имущество от масата след решението, извършена не по установения ред, е нищожна по отношение на кредиторите (ТЗ, чл. 646, ал. 1). Само с адвокат и по реда на производството.
Банката ли взема първа?
Вземанията, обезпечени с ипотека, се плащат първи от сумата за ипотекирания имот (ТЗ, чл. 722, ал. 1, т. 1).
Източници
- Търговски закон (ТЗ), чл. 607а; 614, ал. 1; 618, ал. 1; 630, ал. 1; 635, ал. 1; 638, ал. 1; 644, ал. 1–4; 646, ал. 1; 647, ал. 1; 649, ал. 1; 685, ал. 1; 688, ал. 1; 722, ал. 1, т. 1 и 8, и ал. 2 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 69 от 31.07.2026; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. При несъстоятелност на инвеститора се консултирайте с адвокат незабавно.
Инвеститорът ви има проблеми? Свържете се с нас.