Това не е кредитен съвет и не е правно становище. DJIA Consult не е кредитен посредник, не пише договорни клаузи и не препоръчва банки или кредитни продукти. Статията подрежда въпросите, които да занесете на адвоката.
Купувачът с кредит подписва с продавача, преди банката да е казала „да“. Ако предварителният договор мълчи какво става при отказ на банката, задатъкът е изложен на риск. Четири въпроса трябва да имат писмен отговор, преди да платите:
- до кога банката трябва да реши;
- кое се смята за отказ;
- какво става при оценка под цената;
- какво става със задатъка.
Как да се запишат, ще каже адвокатът.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Банката решава по своите срокове, а продавачът иска дата. Ако кредитът не бъде одобрен или излезе по-малък, а договорът не урежда случая, рискувате задатъка.
Ако продавате. Условието за кредит държи имота ви извън пазара, докато банката решава. Ясният срок и ясният критерий ви пазят от безкрайно чакане.
Какво казват официалните източници
- Граница на кредита — Какво казва източникът: до 85% от стойността на обезпечението при отпускането; Източник: БНБ, изисквания в сила от 01.10.2024
- Срок за размисъл — Какво казва източникът: 14 дни от получаването на проекта на договор за кредит; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024; Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026
- Отказ — Какво казва източникът: банката може да откаже въз основа на оценката на кредитоспособността и не е длъжна да посочи причините, освен в определени от закона случаи; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
- Срок на ангажимента — Какво казва източникът: при една банка — до три месеца от сключване на договора за кредит за покупка на жилище; Източник: Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 15
- Усвояване — Какво казва източникът: при същата банка — първото усвояване до 90 дни от сключване на договора; Източник: Банка ДСК, общи условия, т. 2.6
Трите графика, които трябва да съвпаднат
- Графикът с продавача — дата на предварителния договор, задатък, крайна дата за окончателния.
- Графикът на банката — документи, оценка, решение, проект на договор.
- Срокът за размисъл — 14 дни от получаване на проекта на договора за кредит.
Банките имат и свои срокове след сключването на договора за кредит. По общите условия на една банка (Банка ДСК, версия януари 2026, т. 15 и т. 2.6):
- ангажиментът за кредит за покупка на жилище е до три месеца от сключването на договора;
- първото усвояване трябва да стане до 90 дни.
Ако окончателният договор с продавача е по-късно, ангажиментът на банката може да изтече.
Четирите въпроса към адвоката
1. Срок за одобрение. До коя дата купувачът трябва да получи решение на банката? Какво става, ако до тази дата няма решение — нито „да“, нито „не“?
2. Кое е „отказ“. Кое се смята за неодобрен кредит:
- писмен отказ на банката;
- одобрение за по-малка сума от посочената в договора;
- одобрение при условия, които купувачът не приема.
С какъв документ се доказва отказът?
3. Оценка под цената. Ако оценката излезе под цената, кредитът се смята от по-ниската стойност. Възможните уговорки:
- купувачът доплаща разликата;
- цената се предоговаря;
- всяка страна може да се откаже.
Коя от тях да запишете, обсъдете с адвоката.
4. Съдбата на сумата. Как е наречена сумата в договора — задатък, неустойка, част от цената? Какво става с нея, ако кредитът не бъде одобрен, без купувачът да е виновен? Отговорът зависи от текста на договора. Затова го поискайте от адвоката, преди да платите.
Задължения на купувача, докато чака
Обсъдете с адвоката дали договорът да записва:
- до коя дата купувачът подава искането за кредит;
- в колко банки;
- с какво доказва, че е подал искането;
- че продавачът осигурява документите за оценката и достъпа до имота.
Кредитът е одобрен — какво следва
След одобрението банката ви дава проект на договор за кредит. От получаването му имате 14 дни да решите (БНБ, наръчник, юни 2024; Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026). Датата на окончателния договор с продавача трябва да оставя място за тях, ако искате да ги използвате. Попитайте банката кога и как се превежда сумата към продавача. Продавачът трябва да знае това, преди да подпише окончателния договор.
Какво да поискате
- Проекта на предварителния договор — преди да платите каквато и да е сума.
- От банката: писмено какви документи и колко време са нужни за решение и за оценка.
- От продавача: документите за собственост, кадастъра и въвеждането в експлоатация — за оценителя.
- От банката: условията за предварителна оценка, ако я предлага.
Какво да попитате
- Как е наречена сумата, която плащам — задатък, неустойка, част от цената?
- Какво става с нея, ако кредитът не бъде одобрен, без да съм виновен?
- До коя дата трябва да имам решение и какво става, ако няма отговор?
- Какво става, ако оценката излезе под цената?
- Какво става, ако банката одобри по-малка сума?
- Колко дни след одобрението е реалистичната дата за нотариуса?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно право — за условието, задатъка и сроковете.
- Банка или кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ — за сроковете за решение и оценка.
- Нотариус — за датата и документите за окончателния договор.
Как помагаме ние
Проверяваме документите на имота и публичните регистри преди предварителния договор. Подреждаме графиците на продавача и на банката и ви казваме кои въпроси да занесете на адвоката — навреме, преди подписа и задатъка. Не пишем договорни клаузи и не предлагаме кредити.
Често задавани въпроси
Губя ли задатъка, ако банката откаже кредита? Зависи от текста на договора. Поискайте от адвоката да ви каже какво става със сумата във вашия договор, преди да платите.
Може ли одобрението на кредита да е условие в предварителния договор? Как да се запише условие за кредит, ще каже адвокатът, след като види договора.
Колко време да поискам от продавача? Достатъчно за решението на банката, оценката и 14-те дни за размисъл. Конкретните срокове на вашата банка поискайте писмено.
Какво да направя, ако оценката излезе по-ниска от цената? Ако договорът урежда случая — следвате уговорката. Ако не — разговаряте с продавача и с адвоката. Затова е по-добре оценката да е факт или условие преди задатъка.
Може ли DJIA Consult да напише условието? Не. Ние сме консултанти по имота и не пишем договорни клаузи. Подреждаме въпросите, с които отивате при адвоката.
Източници
- БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“ — https://bnb.bg/BankSupervision/BSRequirementsOnLendingStandards/index.htm — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, „Информация за ползватели на финансови и платежни продукти и услуги“, юни 2024 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf.
- Банка ДСК, „Обща информация (съгласно чл. 5 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите)“, 01.01.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Общи условия за предоставяне на жилищни и ипотечни кредити, версия януари 2026, т. 2.6 и т. 15 — dskbank.bg — изтеглени на 04.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите и Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — официалните текстове и измененията им се обнародват в „Държавен вестник“ (dv.parliament.bg).
Примерът от общите условия на банка е за илюстрация. Не е препоръка и не е сравнение на банки.
Свързано: Подписвате предварителен договор за парцел — какво да попитате адвоката · Как банката оценява имота · Ипотечен кредит стъпка по стъпка · За купувачи
Текстът е общ преглед, не правно, финансово или кредитно становище. Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти. За договора се консултирайте с адвокат.
Купувате жилище с кредит? Свържете се с нас за разговор — преди подписа и задатъка. → Свържете се с нас