Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти. Статията обяснява как се чете една оферта. Изборът е ваш — с банката или с кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ.
Лихвата казва колко струват парите. Годишният процент на разходите (ГПР) казва колко струва целият кредит. По определението на БНБ той включва всички лихвени плащания и всички такси, комисиони и други разходи за сметка на клиента, които са условие за отпускането на кредита (БНБ, Лихвена статистика, 27.10.2026). БНБ го нарича основният показател за реалната цена на кредита (БНБ, наръчник, юни 2024). Но ГПР е едно число за целия договор. Ако планирате да продадете или рефинансирате по-рано, сравнението се променя.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. През септември 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити е 2,41%, а средният ГПР — 2,76% (БНБ, Лихвена статистика, публикувана на 27.10.2026). Разликата от 0,35 процентни пункта е средно за пазара, не ваша оферта. Показва обаче, че таксите и допълнителните услуги не са дребен детайл.
Ако продавате. Купувачът, който сравнява оферти, сравнява и срокове. Колкото по-ясно е кога ще бъде готов кредитът, толкова по-реалистична е датата при нотариуса.
Какво казват официалните източници
- Какво е ГПР — Какво казва източникът: всички лихвени плащания, такси, комисиони и други разходи за сметка на клиента, които са условие за кредита; Източник: БНБ, Лихвена статистика, 27.10.2026
- Защо ГПР — Какво казва източникът: основният показател за реалната цена на кредита; позволява сравнение на офертите; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
- Какво включва ГПР при една банка — Какво казва източникът: лихви; такси за анализ и оценка на обезпечението и за учредяването му; сметка, когато е условие; възнаграждение на посредник, дължимо от клиента; Източник: Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 8.11
- Застраховката — Какво казва източникът: имуществената застраховка влиза в ГПР, когато стане известна на банката; Източник: Банка ДСК, общи условия, т. 8.12; обща информация, 01.01.2026
- Какво не влиза при същата банка — Какво казва източникът: нотариалната такса за учредяване на ипотеката и държавната такса за вписването ѝ; Източник: Банка ДСК, общи условия, т. 8.14
- Такси за управление — Какво казва източникът: по наръчника на БНБ кредиторът не може да иска такси за усвояване и управление; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
Лихва, ГПР и обща дължима сума
- Лихвеният процент определя вноската. При плаваща лихва той следва референтен индекс от договора. В общите условия на една банка плаващата лихва се променя два пъти в годината — на 15 януари и на 15 юли (Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 8.2.1).
- ГПР събира в едно число лихвата и всички разходи, които са условие за кредита.
- Общата дължима сума е числото в евро зад ГПР. В представителния пример на една банка тя е посочена до ГПР (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026). За решението често е по-ясна от процента.
Какви такси има по ипотечен кредит
Видовете и размерите се определят в тарифата на всяка банка. Примери от публични тарифи, прочетени на 04.11.2026 (не са препоръка и не са сравнение):
- Проверка и анализ на обезпечението — Пример: 102 евро за кредит до 50 000 евро; 383 евро за кредит от 125 000,01 до 200 000 евро; Източник: Банка ДСК, тарифа в сила от 01.09.2026
- Договаряне на кредит — Пример: 153,39 евро до 50 000 евро; 255,65 евро над 50 000 до 250 000 евро; 511,29 евро над 250 000 евро; Източник: Fibank, тарифа в сила от 01.11.2026
- Оценка на апартамент — Пример: 120,15 евро; Източник: Банка ДСК, тарифа в сила от 01.09.2026
- Оценка на обезпечение — Пример: 123,00 евро; Източник: Пощенска банка, страница „Жилищен кредит“
- Действия по вписване на ипотека — Пример: 20 евро; Източник: Банка ДСК, тарифа в сила от 01.09.2026
- Заличаване на ипотека — Пример: 46 евро; 46,02 евро; Източник: Банка ДСК; Fibank
- Предсрочно погасяване — Пример: 1% преди 12 месечни вноски; без обезщетение след тях; Източник: Банка ДСК; Fibank
Две особености от документите на една банка:
- таксата за проверка на обезпечението се събира след одобрение и не се връща, включително при отказ от договора (Банка ДСК, бележка към тарифата);
- нотариалната такса за ипотеката и държавната такса за вписването ѝ не влизат в ГПР и се плащат отделно (Банка ДСК, общи условия, т. 8.14).
Илюстрация: две оферти, две различни „по-евтини“
Изчисление на DJIA Consult. Не са оферти на банки. Допуснато е, че лихвата е фиксирана за целия срок — опростяване, което в реалните оферти рядко е вярно.
Кредит 150 000 евро за 30 години, равни месечни вноски:
- Лихва — Оферта А: 2,30%; Оферта Б: 2,50%
- Такса при отпускане — Оферта А: 1% (1 500 евро); Оферта Б: няма
- Задължителна сметка — Оферта А: 5 евро на месец; Оферта Б: няма
- Месечно плащане (вноска + сметка) — Оферта А: 582,20 евро; Оферта Б: 592,68 евро
- ГПР (изчислен) — Оферта А: около 2,47%; Оферта Б: около 2,53%
- Общо платено за 30 години — Оферта А: около 211 093 евро; Оферта Б: около 213 365 евро
- Цена на кредита при пълно погасяване след 5 години* — Оферта А: около 18 030 евро; Оферта Б: около 17 674 евро
* Лихви и такси за 5 години. Обезщетение за предсрочно погасяване не е включено. В тарифите на две банки то не се дължи след 12 платени вноски (Банка ДСК, 01.09.2026; Fibank, 01.11.2026).
Ако държите кредита до края, оферта А е по-евтина и ГПР правилно го показва. Ако продадете или рефинансирате до около пет години, по-евтина е оферта Б. Таксата при отпускане се плаща веднъж и не се връща. ГПР не знае плановете ви. Кажете на банката или на посредника колко дълго смятате да държите кредита.
Шест правила за честно сравнение
- Еднаква сума, еднакъв срок. Поискайте формуляр от всяка банка при едни и същи параметри.
- ГПР и общата сума, не само лихвата.
- Проверете кое е условие. В общата информация на една банка задължителни условия са разплащателна сметка в банката и имуществена застраховка на имота (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026). На страницата на друга банка застраховката „Живот“ е описана като възможна, а не задължителна (Пощенска банка, „Жилищен кредит“). Поискайте разчет на ГПР с и без пакета от допълнителни услуги.
- Проверете лихвата след фиксирания период. Кой индекс, каква надбавка и колко пъти годишно се променя.
- Проверете изхода. Каква е таксата при погасяване преди 12 вноски и какво става след тях.
- Проверете таксите, които не се връщат. Анализ, оценка, договаряне — кога се плащат и дали се връщат при отказ.
Какво да поискате
- Стандартизирания европейски формуляр — от всяка банка, за еднаква сума и срок.
- Разчет на ГПР с и без пакета от допълнителни услуги.
- Тарифата на банката за физически лица, в частта за ипотечни кредити.
- Ако работите с посредник — писмено колко плащате вие и дали това е включено в ГПР.
Какво да попитате
- Кои разходи в офертата са условие за кредита и кои са доброволни?
- Колко години е фиксирана лихвата и какъв е индексът след това?
- Кои такси се плащат преди одобрение и връщат ли се при отказ?
- Какви такси има при частично погасяване и при рефинансиране?
- Възнаграждението на посредника включено ли е в ГПР?
Кого да попитате
- Банката — за формуляра, тарифата и условията на офертата.
- Кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ — за сравнение на оферти от банките, с които работи.
- Адвокат — за клаузите за промяна на лихвата и за предсрочното погасяване.
Как помагаме ние
Нашата част е имотът и сделката. Подреждаме графика така, че сравнението на офертите да не се прави под натиск от срока с продавача. Не сравняваме кредити, не препоръчваме банка и не получаваме оферти от ваше име.
Често задавани въпроси
Кое е по-важно — лихвата или ГПР? ГПР, ако ще държите кредита до края. Ако планирате ранно погасяване, сравнете и общата цена за периода, в който ще го държите.
Влизат ли нотариалните такси в ГПР? В общите условия на една банка нотариалната такса за ипотеката и държавната такса за вписването ѝ не влизат в ГПР (Банка ДСК, т. 8.14). Попитайте вашата банка какво не е включено.
Влиза ли оценката на имота в ГПР? В общите условия на една банка — да, таксата за оценка на обезпечението е част от ГПР (Банка ДСК, т. 8.11).
Може ли банката да ми вземе месечна такса за управление на кредита? По наръчника на БНБ кредиторът не може да иска такси за действия по усвояване и управление на кредита.
Колко е средният ГПР сега? 2,76% за новите жилищни кредити през септември 2026 г., при средна лихва 2,41% (БНБ, публикувано на 27.10.2026). Вашата оферта зависи от профила ви и от банката.
Източници
- БНБ, Прессъобщение „Лихвена статистика, септември 2026 г.“, 27.10.2026 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/202609_s_irs_press_a1_bg.pdf.
- БНБ, „Информация за ползватели на финансови и платежни продукти и услуги“, юни 2024 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf.
- Банка ДСК, Тарифа за такси по кредити на физически лица, в сила от 01.09.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Общи условия за предоставяне на жилищни и ипотечни кредити, версия януари 2026, т. 8.2.1, 8.11, 8.12, 8.14 — dskbank.bg — изтеглени на 04.11.2026.
- Банка ДСК, „Обща информация (съгласно чл. 5 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите)“, 01.01.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Първа инвестиционна банка (Fibank), Тарифа за такси и комисиони, Глава първа, Раздел VI, чл. 1, в сила от 01.11.2026 — https://www.fibank.bg/web/files/documents/141/files/Tariff.pdf.
- Пощенска банка, „Жилищен кредит“ — https://www.postbank.bg/Mortgage-Loans/Mortgage-loan — прочетено на 04.11.2026.
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — официалният текст и измененията му се обнародват в „Държавен вестник“ (dv.parliament.bg).
Примерите от тарифите и документите на банки са за илюстрация на видовете такси. Не са препоръка и не са сравнение на банки. Тарифите се променят — проверете актуалната версия при банката.
Свързано: Ипотечен кредит стъпка по стъпка · Кредитен посредник или директно в банката · Анализ на пазара · За купувачи
Текстът е общ преглед, не правно, финансово или кредитно становище. Това не е кредитен съвет. Числата в илюстрацията не са оферти. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти.
Купувате жилище с кредит? Свържете се с нас за разговор за имотната част на сделката. → Свържете се с нас