Днес сградите се въвеждат в експлоатация с разрешение за ползване или с удостоверение за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3). Много сгради в София са построени преди тези правила и имат други документи. За строежи без книжа законът предвижда търпимост: строежите, изградени до 31 март 2001 г. без строителни книжа, но допустими по правилата от времето на строежа или по сегашните, са търпими и не подлежат на премахване (§ 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ бр. 82/2012).
Какво е въвеждането в експлоатация днес
- Първа до трета — Документ: разрешение за ползване — Кой го издава: органите на Дирекцията за национален строителен контрол — Член: ЗУТ, чл. 177, ал. 2
- Четвърта и пета — Документ: удостоверение за въвеждане в експлоатация — Кой го издава: органът, издал разрешението за строеж — Член: ЗУТ, чл. 177, ал. 3
Сред документите, с които се иска въвеждането, са технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Защо „Акт 16“ в договорите не е точното име: → „Акт 16“ не е това, което пише в договора.
Търпими строежи: двете правила
- Първо — Кои строежи: изградени до 7 април 1987 г., без строителни книжа — Условие: допустими по действащите тогава подробни градоустройствени планове и правила или по сегашния закон — Член: § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ
- Второ — Кои строежи: изградени до 31 март 2001 г., без строителни книжа — Условие: допустими по разпоредбите от времето на строежа или по сегашните — Член: § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 82/2012)
И по двете правила законът казва две неща:
- такива строежи са търпими и не подлежат на премахване и забрана за ползване;
- те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Какво значи това при апартамент
- Сградата има документи от времето си. Тогава въпросът е дали апартаментът съвпада с тях — етажът, площта, планировката. Ако е преустройван: → Преустройство без книжа (статия Ш4, след публикуването ѝ).
- Част от строежа няма документи. Например надстроен етаж, пристройка, мансарда. Законът свързва продажбата на търпим строеж с удостоверение за търпимост (§ 16, ал. 1; § 127, ал. 1).
- Строежът не отговаря на условията за търпимост. Тогава е възможна заповед за премахване по ЗУТ, чл. 225а.
Техническият паспорт
- След нов строеж, реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж се съставя технически паспорт (ЗУТ, чл. 176а, ал. 1).
- В него се посочват извършените реконструкции, основни ремонти и преустройства и съответствието на строежа с нормативните изисквания (ЗУТ, чл. 176а, ал. 3).
- За съществуващ строеж паспортът се съставя след обследване от лицата, които са го извършили (ЗУТ, чл. 176б, ал. 2).
Ако сградата е обновявана, попитайте управителя на етажната собственост дали има паспорт.
Какво да поискате
Ако купувате:
- документите за сградата, които продавачът има — разрешение, документ за въвеждане, технически паспорт;
- ако част от строежа няма документи — удостоверение за търпимост.
Ако продавате:
- съберете документите за сградата отрано; ако част от тях липсва, архивът на районната администрация е мястото, където се търсят.
Кого да попитате
- Архитект — какво показват архивните документи и съвпада ли апартаментът с тях.
- Районната администрация — архивът и удостоверението за търпимост.
- Адвокат с практика по устройство на територията — какво значи това за сделката.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и документите, които имате, и казваме кои документи за сградата липсват и къде се търсят. Не преценяваме дали даден строеж е търпим — това удостоверява органът по закона.
Често задавани въпроси
Може ли да се продаде апартамент в сграда без „Акт 16“? Законът свързва продажбата на търпим строеж с удостоверение за търпимост (§ 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ; § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ). Какви документи има конкретната сграда, се вижда в архива.
Кой издава удостоверението за търпимост? Законът казва: органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти (§ 16, ал. 1; § 127, ал. 1).
Кога сграда без книжа е търпима? Ако е изградена до 7 април 1987 г. или до 31 март 2001 г. и е била допустима по правилата от времето на строежа или по сегашните — при условията на съответния параграф.
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за устройство на територията — чл. 176а, ал. 1 и 3; чл. 176б, ал. 2; чл. 177, ал. 1–3; чл. 225а, ал. 1; § 16, ал. 1 от ПР; § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 82/2012) (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 87/2025; изменения чрез други закони не са търсени).
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Обмисляте продажба или покупка на апартамент в стара сграда? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас