Никой не може да обещае покупка на зелено без риск. Но голяма част от рисковете се виждат предварително — в регистър, в документ или в договора. Тази карта ги подрежда по групи и за всеки казва къде да погледнете и коя наша статия го разглежда подробно.
Защо това има значение за вас
При покупка на зелено плащате за нещо, което още не съществува, на хора, чиито документи може да не сте виждали. В нашата практика голяма част от проблемите са били видими преди подписа — в документ, който никой не е поискал.
Правни рискове
| Рискът | Къде се вижда | Подробно |
|---|---|---|
| Инвеститорът не е собственик на земята и няма учредено право на строеж; правото на строеж се погасява, ако не се упражни пет години (ЗС, чл. 63 и 67) | Имотният регистър | Проверка на инвеститора и терена |
| Ипотека или възбрана върху терена | Имотният регистър | същата |
| Предварителният договор е обещание, не собственост; собственик ставате с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18 и 19) | договорът | — |
| Неравноправни клаузи в готовия договор на инвеститора (ЗЗП, чл. 143 и 146) | договорът | Неравноправни клаузи |
Строителни рискове
| Рискът | Къде се вижда | Подробно |
|---|---|---|
| Строи се без влязло в сила разрешение (ЗУТ, чл. 148, ал. 1) | регистрите на общината | Проверка на инвеститора |
| Съществено отклонение от одобрения проект. Някои отклонения законът не допуска изобщо; други са възможни само с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица, одобрено изменение на проекта и заповед (ЗУТ, чл. 154, ал. 4–6) | одобреният проект и одобрените изменения | — |
| Строежът е спрян от контролен орган (ЗУТ, чл. 224 и 224а) | ДНСК (1.–3. категория) · кметът на общината (4.–6. категория) | Забавянията |
Срокови рискове
| Рискът | Къде се вижда | Подробно |
|---|---|---|
| Разрешението губи действие, ако в три години от влизането му в сила строителството не е започнало или ако в пет години от започването грубият строеж с покрива не е завършен (ЗУТ, чл. 153, ал. 2) | разрешението и заверките върху него | Забавянията |
| Срокът в договора е „до Акт 16“, а за сградата образец 16 не е задължителен (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2) | категорията на строежа | „Акт 16“ или разрешение за ползване |
| Сградата не може да бъде въведена, докато не са налице договорите за присъединяване към мрежите, техническият паспорт и сертификатът за енергийни характеристики и не са изпълнени фасадите, вертикалната планировка и озеленяването | инвеститорът · строителният надзор | Етапите |
Финансови рискове
| Рискът | Къде се вижда | Подробно |
|---|---|---|
| Как е наречена в договора сумата, която плащате? Законът урежда задатъка: ако не изпълни платилият го, другата страна може да се откаже от договора и да го задържи; ако не изпълни получилият го, платилият може да се откаже и да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Какво става с другите вноски — адвокат | договорът | — |
| Необосновано висока неустойка за купувача (ЗЗП, чл. 143, ал. 2, т. 5) или неустойка само за купувача — дали е неравноправна, преценява адвокат | договорът | Неравноправни клаузи |
| Несъстоятелност на инвеститора — вземанията се предявяват в кратки срокове (ТЗ, чл. 685) | Търговският регистър (ТЗ, чл. 622) | — |
Рискове след предаването
| Рискът | Къде се вижда | Подробно |
|---|---|---|
| Плащате и за части от общите части — законът изрежда кои части на сградата са общи (ЗС, чл. 38) | договорът · разпределението на площите | — |
| Дефекти — гаранционните срокове се уговарят между инвеститора и строителя и текат от въвеждането в експлоатация (Наредба № 2, чл. 20, ал. 2 и 3). Какви права имате вие към инвеститора — адвокат | договорът · приемо-предавателният протокол | — |
| Договор за управление на общите части в затворен комплекс, който важи и за следващия купувач (ЗУЕС, чл. 2) | договорът · Имотният регистър | — |
Рекламните обещания
Енергийният клас се доказва със сертификата за енергийни характеристики, не с брошурата (ЗЕЕ, чл. 32, ал. 1). Инвеститорът го придобива преди въвеждането в експлоатация, а при продажба на апартамент дава на купувача копие (ЗЕЕ, чл. 33, ал. 1 и чл. 34, ал. 2). Законът го изисква преди въвеждането, затова при покупка на зелено той може още да не е издаден — дотогава попитайте какво предвижда одобреният проект. От 27.09.2026 г. Законът за защита на потребителите смята за нелоялно общото екологично твърдение, за което търговецът не може да докаже признати отлични екологични показатели (ЗЗП, чл. 68в и 68ж, т. 29). Дали това правило важи и за продажбата на апартаменти, ще каже адвокат.
С какво да започнете
- Справка в Имотния регистър за терена.
- Разрешението за строеж и категорията на строежа.
- Готовият договор — достатъчно рано, за да го прегледа адвокат.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Собственост, тежести, договор | адвокат |
| Нотариалният акт и проверката към деня на сделката | нотариус |
| Докъде е стигнал строежът и дали е по проекта | строителният надзор · архитект |
| ДДС и данъци | счетоводител |
Как помагаме ние
Правим справките в публичните регистри, подреждаме документите на проекта по етапи и ви казваме кои от рисковете по-горе се отнасят до вашата покупка и какво да попитате специалистите.
Често задавани въпроси
Кой е най-големият риск при покупка на зелено? Зависи от проекта. Затова започнете с трите проверки по-горе — те показват голяма част от рисковете в тази карта.
Защитава ли ме предварителният договор? Дава ви право да искате сключване на окончателен договор, но не ви прави собственик (ЗЗД, чл. 19).
Какво проверявам първо? Имотния регистър за терена и разрешението за строеж.
Кой ми помага с проверката? Адвокат за правните въпроси, нотариус за сделката, строителният надзор за строежа — по таблицата по-горе.
Източници
ЗС, чл. 38, 63, 67 · ЗЗД, чл. 18, 19, 93 · ЗЗП, чл. 68в, 68ж, 143, 146 · ЗУТ, чл. 148, 153, 154, 177, 224, 224а · ЗЕЕ, чл. 32, 33, 34 · ТЗ, чл. 622, 685 · ЗУЕС, чл. 2 · Наредба № 2 от 2003 г., чл. 20 · Наредба № 3 от 2003 г., чл. 2 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 03.11.2026.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, нотариус и строителния надзор.
Обмисляте покупка на зелено? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас