Данъци и такси при покупка и продажба на къща: кой какво плаща

При покупка на къща по закон купувачът плаща данъка при придобиване, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). В Столична община ставката е 3 на сто върху уговорената цена или данъчната оценка, ако тя е по-висока. Другите общини я определят от 0,1 до 3 на сто (ЗМДТ, чл. 47, ал. 2). Таксата за вписване на нотариалния акт е 0,1 на сто, а нотариалната такса — по тарифа (ЗННД, чл. 85, ал. 3). Продавачът дължи данък върху дохода само в някои случаи. Преди прехвърлянето нотариусът проверява дали продавачът има непогасени публични задължения (ДОПК, чл. 264, ал. 1).

Кой какво плаща: прегледът

Законът казва: „Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача освен при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно“ (ЗЗД, чл. 186, ал. 1). Това не е правно становище: кои разходи влизат тук, преценява адвокат.

Данъкът при придобиване: плаща купувачът

Ако е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно; ако го плаща продавачът, купувачът е поръчител (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1).

Данъкът се смята върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката (чл. 46, ал. 2, т. 1). Ставката е от 0,1 до 3 на сто и я определя общинският съвет (чл. 47, ал. 2).

В Столична община при възмездно придобиване данъкът е 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество (Наредба на СОС, чл. 35, ал. 2).

Нотариалната такса и таксата за вписване

Нотариална такса. Пропорционалните нотариални такси се събират според удостоверявания материален интерес или изразходваното време и имат определен минимален размер (ЗННД, чл. 91). Процентът на пропорционалната такса според удостоверявания материален интерес намалява с увеличаване на интереса, като таксата не може да надвишава определен максимален размер (чл. 92, ал. 1). Таксата дължи лицето, чието искане е разгледал нотариусът, а няколко задължени лица отговарят солидарно (чл. 87). Каква е таксата за вашия нотариален акт — нотариусът.

Такса за вписване. Таксата за вписване на нотариалния акт е 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван нотариалният акт, но не по-малко от минималната (Тарифата на Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1). Според страницата на агенцията минималната такса е 5,11 евро.

Ако продавате: данък, удостоверения, задължения

Данък върху дохода. Доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За купен имот това зависи от вида му, от колко време го притежавате и колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1). Окончателния отговор дава счетоводител. Ако сте наследили къщата: → Продажба на наследена къща

Удостоверение за данъчна оценка. Данъчната оценка се определя от общината по местонахождението на имота в 5-дневен срок от искането (ЗМДТ, Приложение № 2, чл. 3, ал. 1). Издаденото до 30 юни удостоверение важи до тази дата, а издаденото след нея — до края на годината. Ако в него е вписано, че данъците за цялата година са платени, важи до края на годината (чл. 3, ал. 4).

Задължения. Прехвърлянето се допуска, след като нотариусът установи по електронен път в Националната агенция за приходите, че нямате непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение. Дали има непогасени данъчни задължения за имота, се удостоверява в данъчната оценка (ДОПК, чл. 264, ал. 1). Ако има задължения, сделката може да се извърши след плащането им. Друга възможност: писмено се съгласявате те да се погасят от цената, а купувачът внася сумата в съответния бюджет (чл. 264, ал. 4).

Ипотека. За заличаването на ипотеката се събира половината от таксата, събрана при вписването ѝ (Тарифата на Агенцията по вписванията, чл. 3, ал. 1). Как ипотеката се погасява от цената, уточнявате с банката и нотариуса.

Документите преди обявата: → Чеклист преди продажба на къща

След нотариалния акт: годишен данък и такса за битови отпадъци

• Кой дължи годишния данък. Собственикът на имота (ЗМДТ, чл. 11, ал. 1). Дължимият до прехвърлянето данък, включително за месеца на прехвърлянето, продавачът плаща преди прехвърлянето (чл. 28, ал. 3). Купувачът го дължи от началото на месеца след прехвърлянето, освен ако данъкът е платен от продавача (чл. 15, ал. 2).
• Колко. В Столична община — 1,875 на хиляда върху данъчната оценка (Наредба на СОС, чл. 15). Другите общини определят свой размер — от 0,1 до 4,5 на хиляда (ЗМДТ, чл. 22). За основно жилище данъкът се дължи с 50 на сто намаление (ЗМДТ, чл. 25, ал. 1).
• Кога. На две равни вноски — до 30 юни и до 31 октомври. Ако платите цялата година до 30 април, получавате отстъпка от 5 на сто (чл. 28, ал. 1 и 2). Ако купите имота след сроковете за вноските, плащате в двумесечен срок от придобиването (чл. 28, ал. 4).
• Декларация. За купен имот не се подава декларация за годишния данък (чл. 14, ал. 3). Облекчението за основно жилище обаче се иска с декларация в двумесечен срок (чл. 27 и чл. 14, ал. 1).
• Такса за битови отпадъци. Плащат я собствениците (чл. 64, ал. 1 във връзка с чл. 11). Размерът на таксата за единица основа се определя в евро за всяка календарна година с решение на общинския съвет, а редът на плащане — от общинския съвет (чл. 67, ал. 3; чл. 69, ал. 1). От кога я дължите след покупката — питайте общината.

Пример с изчисление

Купувате къща в Столична община за 300 000 евро; данъчната ѝ оценка е по-ниска. Данъкът при придобиване е 3 на сто — 9 000 евро. Ако нотариалният акт е таксуван върху 300 000 евро, таксата за вписване е 0,1 на сто — 300 евро. Нотариалната такса не е включена в примера — изчислява я нотариусът по тарифата.

Ако данъчната оценка на къщата е 120 000 евро, годишният данък в Столична община за цяла година е 225 евро, без таксата за битови отпадъци. Ако е основното ви жилище и сте подали декларация — 112,50 евро.

Разходите по кредита са отделно: → Кредит за къща

Нова къща: с ДДС или без

Дали в цената има ДДС, отговаря счетоводител. Какво да попитате: → Къща в строеж или в нов комплекс

Какво да попитате

Ако купувате:

• „Каква е данъчната оценка на къщата и кога е издадено удостоверението?“
• „Има ли непогасени данъци или такса за битови отпадъци за имота?“
• „Кой плаща данъка при придобиване и таксите — записано ли е в предварителния договор?“
• „Можете ли да ми дадете сметката за нотариалната такса предварително?“

Ако продавате:

• „Облагаем ли е доходът ми от тази продажба?“ (към счетоводител)
• „Имам ли публични задължения, които ще спрат сделката?“

Кой дава окончателния отговор

• Данък върху дохода от продажбата — счетоводител.
• Местни данъци, данъчна оценка, такса за битови отпадъци — общината по местонахождението на имота.
• Нотариалната такса и документите за сделката — нотариусът.
• Таксата за вписване — Агенцията по вписванията.
• Кой какво плаща по договора — адвокат.

→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво

Как помагаме ние

Събираме публичната информация за къщата и подреждаме документите за сделката — показваме кое липсва и кое не се връзва. Координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме данъчен съвет и правно становище — за тях ви насочваме към счетоводител и адвокат.

Често задавани въпроси

Може ли продавачът да плати данъка при придобиване? Да, ако е уговорено. Тогава купувачът е поръчител (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1).

Трябва ли купувачът да подаде декларация за годишния данък? За купен имот — не (ЗМДТ, чл. 14, ал. 3). За облекчението за основно жилище — да, в двумесечен срок (чл. 27).

Плащам ли данък, ако продам наследена къща? Доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). Окончателния отговор дава счетоводител.

Източници

• Закон за местните данъци и такси — чл. 11, ал. 1; чл. 14, ал. 1 и 3; чл. 15, ал. 2; чл. 22; чл. 25, ал. 1; чл. 27; чл. 28, ал. 1, 2, 3 и 4; чл. 45, ал. 1; чл. 46, ал. 2, т. 1; чл. 47, ал. 2; чл. 64, ал. 1; чл. 67, ал. 3; чл. 69, ал. 1; Приложение № 2, чл. 3, ал. 1 и 4 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
• Наредба на Столичния общински съвет за определяне на размера на местните данъци — чл. 15; чл. 35, ал. 2 (посл. изм. с Решение № 1042 от 18.12.2025 г.).
• Закон за нотариусите и нотариалната дейност — чл. 85, ал. 3; чл. 87; чл. 91; чл. 92, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 84/2023).
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията — чл. 2, ал. 1; чл. 3, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025); страницата „Как да впиша акт по недвижим имот“ на Агенцията по вписванията.
• Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
• Данъчно-осигурителен процесуален кодекс — чл. 264, ал. 1 и 4 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
• Закон за задълженията и договорите — чл. 186, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).

Последна актуализация: 03.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.

Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас