Към 03.11.2026 г. Законът за енергийната ефективност (ЗЕЕ) казва: ако имате сертификат за енергийни характеристики, предоставяте го на купувача за запознаване преди договора. Показателят от него се посочва във всички обяви (чл. 41, ал. 3). Проект на Министерството на енергетиката, който още не е приет, предлага всички сгради в експлоатация да се сертифицират задължително, с изключения. Ако бъде приет, при продажба ще осигурявате на купувача достъп до сертификата на сградата. Дали за вашата къща има задължение за сертификат и какво ще поиска нотариусът — адвокат или нотариус.
Какво ще трябва да дава продавачът на купувача, ако промените в закона бъдат приети? Прочетохме целия проект — 122 параграфа. По проекта продавачът осигурява на купувача достъп до сертификата. Норма, която прави сертификата условие за нотариалния акт, в проекта няма.
Какво проверихме и кога
| Документ | Статус към 03.11.2026 г. |
|---|---|
| Закон за енергийната ефективност | в сила; последно изменение — ДВ бр. 55 от 2026 г. |
| Проект на закон за изменение и допълнение на ЗЕЕ (Министерство на енергетиката) | проект; обществени консултации от 28.08 до 11.09.2026 г.; справка за предложенията от 22.10.2026 г. |
| Министерски съвет | окончателен акт по проекта няма |
| Народно събрание | проектът не е внесен |
Ако бъде приет, законът ще влезе в сила от деня на обнародването си в „Държавен вестник“ (проект, § 122). Текстът може да се промени до приемането.
В сила днес
Нова къща. Сертификатът за енергийни характеристики на нова сграда е сред документите, с които възложителят иска въвеждането ѝ в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Ако продавате нова сграда в цялост, давате на купувача оригинала на сертификата (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 1).
Къща в експлоатация. Чл. 38, ал. 1 гласи: „Сградите за обществено обслужване в експлоатация с разгъната застроена площ над 250 кв. м и сградите в експлоатация подлежат на задължително обследване и сертифициране“, с изключения. Сред тях са обособените сгради до 50 кв. м разгъната застроена площ и някои жилищни сгради, ползвани до 4 месеца в годината. При продажба на сграда по чл. 38, ал. 1 продавачът предоставя сертификата на купувача (чл. 41, ал. 1). Как се прилага за вашата къща — адвокат.
Ако имате сертификат. Предоставяте го на купувача за запознаване преди договора, а показателят от него се посочва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3).
Срокът. Сертификатът за сграда в експлоатация е валиден до 10 години (чл. 47, ал. 1). Срокът тече от издаването, а при данъчно освобождаване по ЗМДТ (чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19) — от началото на следващата година (чл. 47, ал. 3). След изтичането му законът изисква собственикът да придобие актуален сертификат (чл. 47, ал. 2). Дали това важи за вашата къща — адвокат. Проверете номера и датата на издаване.
Нотариусът. Това не е правно становище: дали нотариусът ще поиска сертификат и какви са последиците, ако не го предоставите, когато сте длъжни, преценяват адвокат или нотариус.
Предлага се (проект, не е приет)
Проверено на 03.11.2026 г. Ето какво би се променило за вас като продавач или купувач, ако проектът бъде приет в този вид:
| Тема | Днес (ЗЕЕ) | Проектът от 28.08.2026 г. |
|---|---|---|
| Кои сгради се сертифицират задължително | сградите по чл. 38, ал. 1 — обхватът за къщите е въпрос към адвокат | всички сгради в експлоатация, освен молитвените домове и обособените сгради до 50 кв. м разгъната застроена площ (§ 44, нов чл. 38, ал. 1) |
| Жилища, ползвани до 4 месеца в годината | изключени от задължителното сертифициране | може да се обследват, но не се сертифицират (§ 44, нов чл. 38, ал. 2, т. 4) |
| Какво дава продавачът | сертификата (чл. 41, ал. 1) | достъп до сертификата на сградата — и при продажба на самостоятелен обект в нея (§ 47, нов чл. 41, ал. 1) |
| Обявата | показателят в kWh/m² | показателят в kWh/m² и класът на енергопотребление (§ 47, чл. 41, ал. 3) |
| Формата | ЗЕЕ не урежда формата | електронен цифров документ, след привеждане на наредбата по чл. 48 в съответствие със закона — срок 9 месеца (§ 40, § 43, § 114, ал. 1, § 115) |
| Регистърът на консултантите | Агенцията за устойчиво енергийно развитие | Министерството на енергетиката (§ 50 и § 120) |
Сертификатът, който вече имате. По проекта, ако срокът му не е изтекъл, той запазва действието си и не е нужно да го преиздавате като електронен документ (§ 114, ал. 2).
Паспорт за обновяване. По проекта паспорт за обновяване на сградата може да се издаде, ако собственикът поиска и има сертификат (§ 48, нов чл. 42, ал. 2).
Минимални стандарти. Проектът въвежда понятието „минимални стандарти за енергийните характеристики“ (§ 110, нова т. 49 в § 1 ДР). Самите стандарти не са в проекта: той ги препраща към наредбата по чл. 31, ал. 4. Извън определението проектът ги споменава само за нежилищни сгради (§ 30, нов чл. 25). Дали и кога ще засегнат продажбата на къща, днес не може да се каже.
Това не е правно становище: как проектът ще засегне вашата сделка, ако бъде приет, преценява адвокат.
Кой издава сертификата
Сертификатът се издава след обследване за енергийна ефективност (ЗЕЕ, чл. 36, ал. 3). Обследването и сертифицирането се правят от лица, вписани в публичен регистър (чл. 43, ал. 1). Жилищните сгради с ниско застрояване са в пета категория по ЗУТ (чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“). За тях обследването и сертификата може да направи и консултант по енергийна ефективност — физическо лице, вписано в регистъра (ЗЕЕ, чл. 43, ал. 2). Днес регистърът се води от Агенцията за устойчиво енергийно развитие (чл. 44, ал. 1).
Цената зависи от сградата и консултанта — поискайте оферта от вписано лице.
Кой плаща, когато къщата има няколко собственици
Сертификатът е за сградата. Когато се продава самостоятелен обект в сграда, ЗЕЕ предвижда заверено копие на сертификата на сградата (чл. 41, ал. 1). ЗЕЕ и проектът не уреждат изрично кой плаща обследването, когато сградата има няколко собственици. Ако къщата е в съсобственост или е разделена на самостоятелни обекти, уговорете разходите писмено. Това не е правно становище: как се разпределят, ако не сте се уговорили, преценява адвокат.
Ако купувате
- Попитайте дали къщата е освободена от данък върху недвижимите имоти заради сертификата (ЗМДТ, чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19) и до коя година.
- Ако продавачът ще осигури сертификат след подписа, уговорете го в предварителния договор: → Предварителен договор и задатък при покупка на къща
Какво да попитате
Ако продавате:
- „Попада ли моята къща в сградите по чл. 38, ал. 1 от ЗЕЕ?“ — адвокат.
- „Имам ли сертификат и обследване и кога са направени?“ — проверете документите на къщата или попитайте предишния собственик.
Ако купувате:
- „Имате ли сертификат за енергийни характеристики и до кога е валиден?“
- „Кой го е издал и вписан ли е в регистъра?“
- „Отговаря ли показателят в обявата на сертификата?“
Ако продавате — документите, които купувачът ще провери: → Чеклист преди продажба на къща и Продажба на къща в София
Кой дава окончателния отговор
- Има ли задължение за сертификат за вашата къща — адвокат.
- Обследване и сертификат — лице, вписано в регистъра по ЗЕЕ.
- Освобождаване от данък по ЗМДТ — общината или счетоводител.
- Статусът на проекта — порталът strategy.bg, сайтът на Народното събрание и „Държавен вестник“; проверете ги в деня на сделката.
→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за къщата, подреждаме документите ѝ, включително сертификата, ако има такъв, и показваме кое липсва и кое не се връзва. Правим пазарен анализ, подготвяме къщата за пазара, водим огледите и преговорите и координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме правно становище и не правим техническа експертиза: дали за вашата къща има задължение за сертификат, преценява адвокат.
Често задавани въпроси
Може ли нотариусът да откаже сделката, защото нямам сертификат? В проекта от 28.08.2026 г. няма норма, която прави сертификата условие за нотариалния акт. Това не значи, че нямате задължение за сертификат. Дали имате и какво изисква законът днес за вашата сделка — адвокат или нотариус.
Приети ли са предложените промени в Закона за енергийната ефективност? Не. Към 03.11.2026 г. това е проект на Министерството на енергетиката. В Народното събрание не е внесен.
Трябва ли да поръчам нов сертификат, ако проектът бъде приет? Ако срокът на сертификата ви не е изтекъл — по проекта не: той запазва действието си (§ 114, ал. 2).
Важи ли проектът за вила, в която живеем само лятото? По проекта жилищните сгради, които се ползват до 4 месеца годишно и са с очаквано потребление на енергия под 25 % от очакваното при целогодишно използване, може да се обследват, но не се сертифицират (§ 44, нов чл. 38, ал. 2, т. 4). Подобно изключение има и в действащия закон (чл. 38, ал. 1, т. 5). Как се прилага за вашата вила — адвокат.
Източници
- Закон за енергийната ефективност — чл. 34, ал. 1; чл. 36, ал. 3; чл. 38, ал. 1; чл. 41, ал. 1 и 3; чл. 43, ал. 1 и 2; чл. 44, ал. 1; чл. 47, ал. 1–3 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
- Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за енергийната ефективност, Министерство на енергетиката, публикуван за обществени консултации на 28.08.2026 г. — § 30, 40, 43, 44, 47, 48, 50, 110, 114, 115, 120, 122 (проект, не е приет; проверено на 03.11.2026 г.).
- Закон за устройство на територията — чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“; чл. 177, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 99/2026).
- Закон за местните данъци и такси — чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас