Чеклист преди продажба на къща: какво да проверите, преди да я обявите

Купувачът на къща проверява повече, отколкото купувачът на апартамент: всяка постройка в двора, границите, покрива и конструкцията, водата и канала, кой трябва да подпише. Каквото той открие сам, често става разговор за отстъпка. Каквото вие сте изяснили преди обявата, става предимство при продажбата. По-долу е списък за отмятане — по реда, в който има смисъл да минете през него.

Подробните обяснения са в Продажба на къща в София — какво да подготвите и какво ще провери купувачът. Тук е само списъкът.

1 · Собственост и подписи

• ☐ Документът за собственост — какво точно покрива: земята, сградата или и двете, и вписан ли е.
• ☐ Кой трябва да подпише — съпруг, наследници, съсобственици. Ако някой живее в чужбина — уточнете навреме с нотариуса пълномощното, превода и заверката.
• ☐ При наследство — удостоверение за наследници и съгласие на всички, ако се продава цялата къща. Продажба само на дял има свой ред (ЗС, чл. 33) → Продажба на къща в София.

2 · Тежести и задължения

• ☐ Удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията — ипотека, възбрана, искова молба. Ипотека, която ще се погаси от цената, е въпрос на договаряне. При възбрана или висящо дело — говорете с адвокат, преди да обявите.
• ☐ Сервитути и достъп — право на преминаване или на провод: минава ли се през чужд имот до вашия, минава ли някой през вашия.
• ☐ Наеми и договори за ползване — купувачът трябва да ги знае предварително.
• ☐ Данъчна оценка, данък и такса за битови отпадъци — удостоверението за данъчна оценка и платените задължения към общината.
• ☐ Ток, вода, газ, канал, път — свързана ли е къщата и с какво; партидите собствени ли са или общи със съседа; има ли неплатени сметки.
• ☐ Затворен комплекс — договор с управлението, такса и удостоверение, че няма задължения.

3 · Строежът — къщата и всичко в двора

• ☐ Разрешението за строеж и документът за въвеждане в експлоатация. За къща това по правило е удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж — обикновено главният архитект на района или общината (ЗУТ, чл. 177, ал. 3). За по-старите къщи — документът по реда, действал тогава. Кой документ важи за вашата — адвокат или архитект.
• ☐ Списък на всяка постройка в двора — гараж, навес, лятна кухня, басейн, плътна ограда — и документът за всяка: разрешението за строеж или основанието, че не е било нужно.
• ☐ Пристроено или надстроено без строителни книжа — към архитект и адвокат, преди да определите цена.

4 · Площ, граници, план

• ☐ Нотариалният акт, скицата от кадастъра и оградата на място — съвпадат ли площта и границите. → Площта по скица и по нотариален акт се различава
• ☐ Статутът по плана — урегулиран ли е имотът (има ли УПИ), във вилна или земеделска зона ли е, предвидено ли е отчуждаване.
• ☐ Темите със съседа — обща стена или общ покрив, вода от покрива към съседния имот, спор за граница.

5 · Техническото състояние

• ☐ Покрив — течове, последен ремонт, улуци. Активен теч — инженер преди обявата.
• ☐ Конструкция — пукнатини, провисвания, слягане. Ако има — инженер-конструктор преди обявата, не след огледа.
• ☐ Влага — цокъл, сутерен, стени към терена.
• ☐ Инсталации — стари оловни тръби, алуминиева електрическа инсталация, дефектнотокова защита (автоматът, който изключва захранването при изтичане на ток).
• ☐ Отопление и комини — котелът и комините с документи от последния сервиз.
• ☐ Дървена къща — документи за третирането и огнезащитата.

Оценката на конструкцията и инсталациите е на инженер; на влагата — на инженер-конструктор или архитект, а при влага от терена — на инженер-геолог.

6 · Кажете известните дефекти

• ☐ Опишете това, което знаете — теч, пукнатина, влага.

Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота — дори да не е знаел за тях (ЗЗД, чл. 193). Не отговаря за недостатъци, които купувачът е знаел при продажбата. Затова има смисъл дефектите да са казани и записани в договора — как точно, казва адвокат. Исковете на купувача се погасяват с изтичане на една година от предаването на имота, а ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка — на три години (ЗЗД, чл. 197).

7 · Двор, вода, канал

• ☐ Кладенец — вписан ли е в регистъра на басейновата дирекция. За кладенец за собствени нужди — до 10 куб. м на денонощие, в имот в населено място или селищно образувание — Законът за водите не изисква разрешително (чл. 43, ал. 2; чл. 44, ал. 4). Изисква уведомяване на басейновата дирекция и обявяване за вписване в регистъра до три месеца след изграждането (чл. 44, ал. 4–5).
• ☐ Канализация или септична яма — къде отиват отпадните води.

8 · Документите, които купувачът ще иска да види

• ☐ Фактури за ремонтите — ремонт без документ трудно се отразява в цената. → Как се формира цената на къща
• ☐ Сметки за отопление и ток за последната година.
• ☐ Енергиен сертификат — ако имате сертификат за енергийни характеристики, предоставяте го на купувача за запознаване преди договора, а показателят от него се посочва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3). Дали за вашата къща има задължение за сертификат — адвокат.
• ☐ Гаранции и инструкции — котел, климатици, аларма, умен дом; кодовете и достъпите се предават на купувача.
• ☐ Какво остава в къщата — обзавеждане и уреди, записани в договора.

9 · Преди първия оглед

• ☐ Достъп навсякъде — таван, сутерен, котелно, покрив, доколкото е безопасно.
• ☐ Всичко в работен режим — отопление, вода, осветление.
• ☐ Документите подредени и под ръка, включително за всеки минал и отстранен проблем.

Ако продавате къща в строеж

• ☐ Докъде е стигнал строежът. Груб строеж е сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, със или без довършителни работи (ЗУТ, § 5, т. 46 ДР). До груб строеж може да се прехвърли учреденото право на строеж; след груб строеж — самата сграда (ЗУТ, чл. 181, ал. 1–2). Ако строите в своя имот, продавате имота заедно със строежа. Как точно се оформя във вашия случай — адвокат. Грубият строеж се установява с протокол на строителния надзор, в присъствието на служител на общината или района (чл. 181, ал. 3).
• ☐ Срокът на разрешението за строеж — проверете дали не е изтекъл.
• ☐ В къщата не се живее до въвеждането ѝ в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1).
• ☐ ДДС — по Закона за ДДС „нова“ е и сградата в груб строеж (§ 1, т. 5 от допълнителните разпоредби). Цената трябва ясно да казва с ДДС ли е или без; дали ДДС се дължи, казва счетоводител.
• ☐ Ако продавате правата си по договор със строител — проверете дали договорът не забранява прехвърлянето. Вие сте длъжни да съобщите на строителя за прехвърлянето (ЗЗД, чл. 99, ал. 3). То има действие спрямо него от деня, в който вие му го съобщите (чл. 99, ал. 4). Задълженията ви към него минават на купувача само с изричното съгласие на строителя (ЗЗД, чл. 102). Как точно — адвокат.
• ☐ Площта — в договора е проектна; запишете как се преизчислява цената, ако замерената излезе различна.

Кой дава окончателния отговор

Собственост, подписи, тежести, договор — адвокат. Строеж без книжа — архитект и адвокат. Граници и площ — правоспособен геодезист. Конструкция и инсталации — инженер; влага — инженер-конструктор или архитект, а при влага от терена — инженер-геолог. Енергиен сертификат — лице, вписано за сертифициране на сгради; дали има задължение — адвокат. Данъци — счетоводител. → Кой специалист за какво

Често задавани въпроси

Трябва ли всичко да е готово, преди да обявя къщата? Не всичко. Документите за собственост и строеж и подписите — да; тежестите — изяснени (ипотека, която ще се погаси от цената, не пречи). Техническите неща е достатъчно да знаете и да ги кажете, с две изключения: пукнатини или провисвания в конструкцията и активни течове се изясняват с инженер преди обявата. Каквото не знаете — по-добре да го проверите преди огледа.

Мога ли да продам къща, която още се строи? Законът допуска сградата да бъде предмет на продажба, след като е завършена в груб строеж (ЗУТ, чл. 181, ал. 2). Въвеждането в експлоатация е условие за ползването: преди него в къщата не може законно да се живее (чл. 178, ал. 1). Дали и как става при вашата къща — особено ако части от нея са без книжа — това ще ви кажат адвокат и нотариус.

Да поправя ли дефектите или да ги кажа? Зависи от дефекта и от цената на поправката. Всеки път, когато знаете за дефект — кажете го и го запишете. Законът изключва отговорността на продавача за недостатъци, които купувачът е знаел при продажбата (ЗЗД, чл. 193). Как да се запишат — това ще ви каже адвокат.

Източници

• Закон за устройство на територията — чл. 177, ал. 3; чл. 178, ал. 1; чл. 181; § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби (посл. изм. ДВ бр. 87/2025).
• Закон за собствеността — чл. 33.
• Закон за задълженията и договорите — чл. 99, ал. 3–4; чл. 102, 193, 197.
• Закон за водите — чл. 43, ал. 2; чл. 44, ал. 1, т. 1 и ал. 4–5.
• Закон за енергийната ефективност — чл. 41, ал. 3.
• Закон за данъка върху добавената стойност — § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби.

Последна актуализация: 01.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.

Преди да определите цената и да излезете на пазара: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас