Цената на къща не е сбор от цената на земята и цената на сградата. Ориентир за нея са сключените сделки за сравними къщи, доколкото цените им са известни, коригирани за разликите — а при къщите сравнимите сделки са малко и всяка къща е различна. Затова документите, състоянието и дворът влияят на цената наред с квадратните метри. Доклад за оценка на пазарната стойност може да изготви и подпише независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители (ЗНО, чл. 5 и чл. 16, ал. 1).
Защо цената на къща е по-трудна от тази на апартамент
- Земя и сграда. Купувачът купува и двете. Земята и сградата се гледат поотделно, но пазарът не ги събира механично.
- Малко сравними сделки. Къщите в един квартал рядко си приличат. В нашата практика радиусът на сравнение се разширява, а корекциите са по-трудни, отколкото при апартамент.
- Сделки, не обяви. Исканите цени в обявите показват какво искат продавачите, не какво плащат купувачите. Затова разделяме ясно кое е цена в обява и кое — известна цена на сделка.
Какво сваля цената, без да е в квадратните метри
| Фактор | Защо купувачът го смята |
|---|---|
| Постройка без книжа или неясен документ за въвеждане в експлоатация | смята колко ще струва и колко ще отнеме да се реши; неизвестното става отстъпка |
| Разлика в площта или в границите | плаща за площ, която трябва да е ясна |
| Състояние на покрива, инсталациите, влага | смята ремонта, който ще направи веднага |
| Сложна собственост — наследници, съсобственици | смята риска и времето до нотариалния акт |
Не даваме проценти за тези фактори: те зависят от имота, квартала и купувача.
Оценката на банката
Ако купувачът е с кредит, банката възлага оценка на независим оценител от регистъра (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1). Ако тя излезе под договорената цена, купувачът може да предоговори, да доплати разликата със свои средства или да се откаже — дали без да загуби задатъка, зависи от условията в предварителния договор. Надценена къща рискува сделката точно на финала, когато вече сте подписали предварителен договор с този купувач.
Данъчната оценка не е пазарната цена
Данъчната оценка се смята от общината по формула според вида на имота, мястото, площта, конструкцията и овехтяването (ЗМДТ, чл. 20 и Приложение № 2). Тя служи за данъците, не показва колко ще плати купувачът. Данъкът при придобиване по закон го плаща купувачът, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Смята се върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката (ЗМДТ, чл. 46, ал. 2, т. 1). Ставката е от 0,1 до 3 % по наредба на общината (ЗМДТ, чл. 47, ал. 2).
Колко време стои обявата
В нашата практика купувачите следят колко дълго къщата е на пазара и колко пъти е намалявала цената. Дълъг престой и поредни намаления те четат като натиск върху продавача и преговарят по-твърдо. Затова първата цена трябва да е защитима още при излизането на пазара.
Какво да подготвите
- Документите за собственост, за строежа и за въвеждането в експлоатация — за да няма неизвестни. → Продажба на къща в София
- Какво сте ремонтирали и кога — с фактури; ремонт без документ трудно се отразява в цената.
- Сметки за отопление и поддръжка — купувачът ще ги поиска.
- Списък за отмятане: → Чеклист преди продажба на къща
Какво да попитате
- „Кои сделки и кои обяви за сравними къщи стоят зад тази цена — и кое от тях е цена на сделка?“
- „Кое в документите на къщата ще използва купувачът за отстъпка?“
- „Ако купувачът е с кредит, ще издържи ли цената на оценката на банката?“
- „Трябва ли ми оценка от независим оценител, или стига пазарен анализ?“
Кой дава окончателния отговор
- Оценка — независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители — когато ви трябва доклад за оценка на пазарната стойност. При кредит банката използва оценител от същия регистър (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1).
- Цена за пазара — ние: цената, на която да излезете на пазара, и как да я защитите пред купувача. Това не е оценка по Закона за независимите оценители, а пазарен анализ.
- Технически — инженер-конструктор и инженер по инсталациите, ако покривът, конструкцията или инсталациите ще влязат в преговорите: тяхното становище казва какво трябва да се направи, а по него ремонтът може да се остойности.
- Правно — адвокат, ако собствеността е сложна или има строено без книжа: в нашата практика неизвестното в документите е силен аргумент за отстъпка.
- Кредит — ако купувачът е с кредит, банката оценява имота чрез независим оценител от регистъра (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1); дали цената ще издържи, показва тази оценка.
- Данъци — счетоводител: доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За имот, придобит по друг начин (покупка, дарение), облагаемостта зависи от вида му, от колко време го притежавате и колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1). Окончателния отговор дава счетоводител.
Пълният пътеводител етап по етап: Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Правим пазарен анализ — сравнение с подобни къщи, с ясно разграничение кое е цена в обява и кое — известна цена на сделка; показваме ви кои документи и кои особености на къщата ще влязат в преговорите и предлагаме цена, с която да излезете на пазара. Ако ви трябва доклад от независим оценител, казваме ви го навреме.
Често задавани въпроси
Може ли да сметна цената, като умножа квадратните метри по цената в квартала? Не и при къща. Земята, сградата, състоянието и документите тежат различно при всяка къща, а сравнимите сделки са малко.
Каква е разликата между вашия анализ и оценката на оценител? Доклад за оценка може да изготви и подпише само независим оценител, вписан в регистъра и със сертификат за правоспособност (ЗНО, чл. 5 и чл. 16, ал. 1). Нашият анализ е пазарен анализ за цената, на която да продадете, и не е такъв доклад.
Защо банката оцени къщата по-ниско от договорената цена? Банката е длъжна да възложи оценката на независим оценител от регистъра и да я държи отделно от решението за кредита (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1 и 3). Оценителят прилага стандартите за оценяване (ЗКНИП, чл. 50, ал. 2) и не е обвързан с договорената цена. Ако оценката е по-ниска, купувачът може да предоговори, да доплати или да се откаже — дали без да загуби задатъка, зависи от предварителния договор. Затова цената трябва да е защитима още преди обявата.
Източници
- Закон за независимите оценители — чл. 5, чл. 16, ал. 1.
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 50, ал. 1–3.
- Закон за местните данъци и такси — чл. 20, чл. 45, ал. 1, чл. 46, ал. 2, т. 1, чл. 47, ал. 2, Приложение № 2 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
Последна актуализация: 01.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас