Кадастралната карта показва границите, площта и сградите на имота и е доказателство за тях, докато не се докаже противното (ЗКИР, чл. 2, ал. 5). Подземните проводи — водопровод, канал, кабели, топлопровод — не са част от основните кадастрални данни. Те се водят в отделни специализирани карти от общината и експлоатационните дружества (ЗКИР, чл. 32), а за кадастралните планове на подземните проводи наредбата за кадастралната карта (в редакцията от 2021 г.) предвижда преходен ред. Затова скица без отбелязан провод или ограничение не доказва, че през имота не минава нищо.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Провод, който излиза при изкопа, може да струва време и пари. Когато при ново строителство се налага да се премести заварена мрежа, това е за сметка на възложителя на новия строеж (ЗУТ, чл. 64, ал. 5) — тоест за ваша сметка, ако строите вие.
Ако продавате. Строителят ще пита за мрежите. Ако отговорът е „в скицата няма нищо“, може да го приеме като недоизказано и да го отрази в цената.
Какво съдържа кадастралната карта
Кадастърът съдържа данни за местоположението, границите и размерите на имотите, а също за собствеността, другите вещни права и зоните на ограничения (ЗКИР, чл. 2, ал. 1–2). Обекти на кадастъра са поземленият имот, сградата и самостоятелният обект в сграда (ЗКИР, чл. 23). За поземления имот основните данни са идентификаторът, границите и площта, трайното предназначение, начинът на трайно ползване и адресът (ЗКИР, чл. 27, ал. 1).
Каква е доказателствената сила.
| Данни | Доказателствена сила |
|---|---|
| Местоположение, граници, размери | доказателство до доказване на противното (ЗКИР, чл. 2, ал. 5) |
| Собственост, вещни права, зони на ограничения | доказателство само доколкото източникът им има такова значение (ЗКИР, чл. 2, ал. 5) |
Скица и схема не са едно и също. За поземлен имот и сграда се издава скица, а за самостоятелен обект — схема. Схемите показват взаимното разположение на обектите по етажи, но не съдържат данни за точното им пространствено положение и размери (АГКК). Скицата и схемата са валидни до изменение в данните за имота.
Какво казва действащата редакция. Според редакцията на закона, в сила от 9 февруари 2026 г., кадастралната карта и регистрите се създават, поддържат и съхраняват в цифров вид, а идентификаторът се дава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (ЗКИР, чл. 26, ал. 3 и чл. 28, ал. 1). Законът въведе и „становище за идентичност“ — между описанието в документа за собственост и идентификатора или стария номер на имота (ЗКИР, § 1, т. 23 ДР).
Защо площта по скица се различава от тази в документа за собственост — в статията Площта по скица и по нотариален акт.
„Подземният кадастър“ — къде са проводите
Законът не говори за „подземен кадастър“ като отделна карта. Данните за надземните и подземните проводи и техните сервитутни ивици се събират от общините, ведомствата и експлоатационните дружества в специализирани карти и регистри (ЗКИР, чл. 32, ал. 1). Тези лица трябва да осигуряват публичен достъп до тях за справки (ЗКИР, чл. 32, ал. 9).
Три неща, които обясняват защо картата може да е непълна:
- Преходният режим. Според наредбата за кадастралната карта, в редакцията от 2021 г., публикувана от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, докато не бъдат създадени специализираните карти, кадастралните планове на подземните проводи се поддържат по досегашния ред — по инструкция от 1984 г. (Наредба РД-02-20-5, § 8, т. 2 ПЗР). За електрическите и за електронните съобщителни мрежи има отделни наредби за специализирани карти.
- Как попада проводът в картата. Подземните части се заснемат преди засипване и по екзекутивни чертежи (Наредба РД-02-20-5, чл. 16, ал. 2; ЗУТ, чл. 159, ал. 1). Провод, положен без заснемане или без екзекутив, може да липсва.
- Данните са разпределени. Общината и всеки експлоатационен оператор водят своите данни. Една обща справка, която да покрие всичко, не бива да се приема за даденост.
В София плановете на подземните проводи и съоръжения се водят от Дирекция „Териториално планиране“ в Направление „Градско планиране и развитие“. Там се поръчват копие от плана на подземните проводи, копие от специализирана карта и съгласуване на проекти с тези данни. В същата сграда — ул. „Сердика“ 5 — имат офиси и ГИС-София, Софийска вода, Топлофикация София и ЕРМ Запад.
Сервитутите — ограниченията около мрежите
Сервитутна ивица е частта от имота около мрежа или съоръжение, в която с нормативен акт са въведени ограничения в застрояването и ползването (ЗУТ, § 5, т. 33 ДР).
| Мрежа | Какво казва законът |
|---|---|
| Електропроводи и други линейни енергийни обекти | в сервитутната ивица не се допуска застрояване и трайни насаждения, освен когато е допустимо по технически изисквания и след писмен договор (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 2). Сервитутът не се прекратява при смяна на собственика (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 3) |
| Водопрекарване през чужд имот | законът задължава собственика да допусне водопрекарване; правото се учредява със споразумение или с административен акт, срещу обезщетение. Ивицата е най-много диаметърът на тръбата плюс 60 см и в нея не се разрешават строежи и трайни насаждения (Закон за водите, чл. 112) |
| Отклонение през съседен имот | урежда се с нотариално заверен договор или при условията на закона — със заповед на кмета, и се вписва в имотния регистър по партидите на двата имота (ЗУТ, чл. 193) |
За нови и разширявани енергийни линии сервитутът възниква при влязъл в сила подробен устройствен план, който определя сервитутните зони, и изплатено обезщетение (ЗЕ, чл. 64, ал. 4). Водопрекарването се учредява със споразумение или административен акт (Закон за водите, чл. 112). Затова не всеки провод и не всяко ограничение е непременно отбелязано като зона на ограничение в скицата.
Илюстративни ситуации
Ситуациите са измислени. Не описват конкретен имот.
- „Чиста“ скица, тръба в изкопа. В стара вилна зона купувачът вижда скица без зона на ограничение. При изкопа излиза стар водопровод, който го няма в публичните карти. Преместването е за сметка на възложителя. Трябваше да говори с геодезист (трасиране) и с водния оператор преди сделката.
- Електропроводът над ъгъла. Въздушна линия минава над края на парцела. Ивицата под нея намалява площта, на която реално може да се строи, и това често се вижда едва в проекта, не в скицата.
- Отклонение през съседа. Захранването минава през съседен имот без вписан договор. При смяна на съседа възниква спор.
Какво да поискате
- Скица на поземления имот — с отбелязаните зони на ограничения, ако има, и онлайн проверка в КАИС, че данните не са променени след издаването ѝ.
- Справка от плановете на подземните проводи — в София от Направление „Градско планиране и развитие“.
- Справка или становище от всеки експлоатационен оператор, чиято мрежа може да е в района.
- Геодезическо заснемане с трасиране на проводите — преди сделка или проект. Това е наша консултантска препоръка, не законово изискване.
Кого да попитате
- Правоспособен геодезист — заснемане, трасиране, граници и площ.
- Експлоатационните дружества — какви мрежи имат в района и при какви условия.
- Проектант — как проводите и ивиците засягат проекта.
- Адвокат — обем на сервитута, вписване, спор със съсед.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме кадастралните данни за имота и съседите — граници, площ, стар номер, зони на ограничения — и отбелязваме кои справки за мрежите липсват. Казваме ви кого да попитате и какво, преди да подпишете.
Често задавани въпроси
Ако в скицата няма отбелязан провод, значи ли, че няма?
Не. Данните за проводите са разпределени между специализираните карти на общината и операторите и — за подземните проводи — кадастралните планове, които се поддържат по преходен ред. Част от сервитутите не са отбелязани като зона на ограничение в скицата. Проверката е справка от плановете на подземните проводи, от операторите и трасиране от геодезист.
За чия сметка се мести провод, който пречи на строежа?
За сметка на възложителя на новото строителство, след проекти, съгласувани с експлоатационните дружества (ЗУТ, чл. 64, ал. 5).
Каква е разликата между скица и схема?
Скица се издава за поземлен имот и сграда. Схема — за самостоятелен обект в сграда. Схемата не съдържа точното пространствено положение и размери на обекта (АГКК).
Източници
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) — чл. 2, 23, 26, 27, 28, 32; § 1, т. 23 ДР.
- Наредба № РД-02-20-5 от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри — чл. 16, ал. 2; § 8, т. 2 ПЗР.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 64, ал. 5; чл. 159, ал. 1; чл. 193; § 5, т. 33 ДР.
- Наредба № Е-РД-04-3 от 2024 г. и Наредба № 21 от 2019 г. — за специализираните карти на електрическите и на електронните съобщителни мрежи (списък на подзаконовите актове на АГКК, cadastre.bg).
- Закон за енергетиката — чл. 64, ал. 1–4.
- Закон за водите — чл. 112.
- Агенция по геодезия, картография и кадастър — често задавани въпроси (cadastre.bg).
- Направление „Градско планиране и развитие“, Столична община — услуги на Дирекция „Териториално планиране“ (nag.sofia.bg).
Свързано: Площта по скица и по нотариален акт · УПИ без път, вода и ток · Нула записа не е чисто · Провод минава през парцела
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас