550 м² брутна площ, 466 м² нетна — корпоративен офис и климатизиран склад под един покрив — ниво -1, напълно оборудвани, с обособена сървърна зала и трифазна електрическа инсталация 380V

550 м² брутна площ, 466 м² нетна — корпоративен офис и климатизиран склад под един покрив — ниво -1, напълно оборудвани, с обособена сървърна зала и трифазна електрическа инсталация 380V. Ново строителство 2019 г., Разрешение за ползване от ДНСК, юли 2019 г.

580 000 EUR без ДДС · 1 055 EUR/м² брутна (1 245 EUR/м² нетна) · нулев CapEx за оборудване и инфраструктура

Компанията, която купува този обект, се нанася без ремонт, без изграждане на сървърна зала и без втори адрес за склада. Компанията, която търси надземен офис с рампа и паркинг за 30 коли, трябва да спре да чете тук.

Спецификация

Основните параметри на офис-склада в Манастирски ливади, София — включително четирите ограничения, които купувачът трябва да знае предварително.

Площ550 м² брутна · 466 м² нетна, от които около 190 м² климатизиран складЦена580 000 EUR без ДДС · 1 055 EUR/м² брутна · 1 245 EUR/м² нетнаНиво-1, подпартерно · кота -1.30 м · седеметажна сградаГодина на строеж2019 · Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019ЕлектрозахранванеТрифазна 380V, кабелиране до ~30 работни местаВентилацияAERA ERP PRO 4200 · 3 065 м³/ч · рекуперация 72%ОтоплениеImmergas Victrix Maior 35 kW, кондензен, ефективност над 95%Сървърно помещениеОбособена стая с отделна климатизация, rack и линия 380VСветла височина4.50 м рецепция · 4.15–4.50 м склад · 3.50 м заседателнаОбзавежданеВключено — около 30 работни места, по инвентарен описПаркоместа2Рампов достъпНямаДокументален статутВписан като склад по нотариален акт

Какво представлява обектът

Офис-складът в Манастирски ливади, София, заема 550 м² брутна площ (466 м² нетна) на ниво -1 в седеметажна сграда от 2019 г. Разпределението е корпоративен офис с рецепция, заседателна зала, кабинет и кол-центърна зона, плюс климатизиран склад от около 190 м² — на един адрес, под един покрив.

Повечето компании прекарват месеци в ремонт, преди да се нанесат. После плащат отделно за colocation на сървърите. После наемат склад на трети адрес. Тук трите са решени от първия ден: обзавеждането, сървърната зала и складът са на място и влизат в цената.

Какво трябва да знаете, преди да се обадите

Офис-складът в Манастирски ливади има четири ограничения, които ще откриете и сами, плюс едно данъчно уточнение. Изписваме ги тук, а не ги оставяме за досието.

Нивото е -1. Подпартерно. Светлата височина е над офисния стандарт — 4.50 м в рецепцията, 4.15–4.50 м в склада, 3.50 м в заседателната, 3.80 м в коридорите. Вертикалният дисконт за нивото е отразен в цената от 1 055 EUR/м² върху брутната площ. Физическата реалност се преценява при оглед, не от екрана.

Паркингът е две места при около 30 служители. Дефицитът е реален и няма пълно решение. Частично: наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост. Тролейбус 801 е на около 90 м пеша, трамваи 27 и 7 на около 500 м. За компания с хибриден режим или с екип от южна София натискът е управляем. За компания с 30 автомобила дневно обектът не е подходящ.

Рампов достъп няма. Структурно ограничение без решение. Логистика с палети, тежкотоварни автомобили или тежко оборудване не е възможна. Ако стоковата верига изисква рампа — спираме дотук.

Документалният статут е склад. По нотариален акт обектът е вписан като склад, а фактическото ползване е офис и склад. Има изяснен път за привеждане на статута в съответствие с ползването. Двата сценария, сроковете и разходите по всеки от тях се представят преди оглед, при поискване. Купувач, който финансира с банков кредит, трябва да знае това преди разговора с кредитния инспектор.

Цената е без ДДС. Сградата е въведена в експлоатация през юли 2019 г. и по смисъла на ЗДДС вече не е нова, затова доставката по правило е освободена от ДДС. При купувач, регистриран по ЗДДС, продавачът може да избере облагане по чл. 45, ал. 7 ЗДДС — тогава се начисляват 20%, които за купувача са данъчен кредит. Режимът на конкретната сделка се уточнява преди оферта; обсъдете го с Вашия счетоводител.

За кого е подходящ

Офис-складът в Манастирски ливади е конфигуриран тясно: офисна зона, климатизиран склад и обособена сървърна зала на един адрес. Три профила го разпознават без обяснение.

IT компания, 25–30 служители

Представителен офис за клиенти, работни места за екипа, сървърна зала и хардуерен склад на един адрес. Сървърното помещение е обособена стая с отделна климатизация, rack и самостоятелна електрическа линия на трифазна 380V. Алтернативата — гол обект плюс изграждане на сървърна зала — по наша оценка е 15 000–25 000 EUR и три до четири месеца, през които компанията плаща два наема.

BPO компания или кол-център

Около 30 готови работни места с бюра и столове в офис-склада в Манастирски ливади. Вентилационната система AERA ERP PRO 4200 подава 3 065 м³/ч пресен въздух — при екип от 30 души това прави около 102 м³/ч на човек, с рекуперация на топлината. Две отделни кухни, двоен санитарен възел. Инфраструктурата за работа на смени е изградена.

Медицински или фармацевтичен дистрибутор

Офис за търговски екип плюс климатизирана складова зона от около 190 м² за медицинско оборудване, диагностични консумативи или фармацевтични продукти. Трифазната инсталация 380V поема хладилна техника без преустройство. МБАЛ „Света София“ е в същия квартал; УМБАЛ Лозенец, „Св. Иван Рилски“ и ВМА са в южната част на София.

Работи и за три други профила: охранителна или технологична компания (СОТ централата, DVR/NVR системата и шестте IP камери са вградени и включени); e-commerce с физическо обслужване (светлата височина 4.15–4.50 м в склада позволява стелажна система на две до три нива; Еконт и Спиди имат офиси в квартала); системен интегратор или managed services компания.

За кого не е подходящ: компании с нужда от рампов достъп за камиони или палетни колички; търговски обект или заведение; компании, за които гарантирано паркиране за повече от два автомобила едновременно е изискване без компромис. Казваме го директно — това пести време и на двете страни.

Един работен ден в обекта

Така изглежда обичайният ден в офис-склада в Манастирски ливади при екип от около 30 души.

8:47. IT мениджърът паркира на ниво -2. Асансьорът го качва директно на ниво -1. Не излиза навън, не пресича улица. Влиза в рецепцията — декоративна мазилка, ламинатен под, LED осветление на окачен таван, светла височина 4.50 м.

9:15. Клиент влиза за среща. Заседателна зала около 50 м², гранитен под, проектор с екран. В кол-центърната зона зад стената — около 30 работни места. Вентилацията подава около 102 м³/ч пресен въздух на човек при пълна заетост.

11:30. Сървърният инженер влиза в обособеното сървърно помещение. Rack при контролирана температура. Отделна електрическа линия, трифазна 380V. Никой не е платил colocation тази сутрин.

14:30. Търговският представител на медицинския дистрибутор се връща от доставка. Оставя оборудването в климатизирания склад на ниво -1. Попълва документацията в офиса. Целият маршрут тръгва и се връща на един адрес.

18:00. Последният служител излиза. СОТ централата поема. Шестте IP камери записват.

Технически факти

Шест технически факта за офис-склада в Манастирски ливади, документирани с оригинални оферти и спецификации от декември 2021 г.

1. Светлата височина е проектирано решение, не случаен резултат. В складовата зона е 4.15–4.50 м, което позволява стелажна система на две до три нива. В рецепцията е 4.50 м, в заседателната 3.50 м, в коридорите 3.80 м. Офисният стандарт е 2.60–3.00 м.

ЗонаПлощСветла височинаПодРецепция / шоурум~40 м²4.50 мЛаминатОфис администрация + санитарен + кухня~50 м²——Кол-центърна зона + сървърно помещение~45 м²——Заседателна + санитарен + кухня + проектор~50 м²3.50 мГранит / теракотаКабинет~40 м²——Коридори и фоайе~50 м²3.80 мПаркетСклад + санитарен + съблекалня~190 м²4.15–4.50 мБетон

2. Електрическата инсталация е трифазна 380V. Монофазният стандарт покрива осветление, компютри и принтери и спира дотам. Охладители за сървъри, медицинска хладилна техника и зарядни станции изискват трифазно захранване. Тук инсталацията е трифазна 380V със структурно кабелиране до около 30 работни места. Изградена 2021 г.

3. Вентилацията е оразмерена за плътна заетост. AERA ERP PRO 4200: дебит 3 065 м³/ч, напор 450 Pa, рекуперация 72%, електрически нагревател 9 kW. При екип от 30 души това е около 102 м³/ч пресен въздух на човек, а рекуперацията връща 72% от топлината на изходящия въздух. Климатизация LG UUD1 U30 с охладителна мощност 13.4 kW. Изградена 2021 г.

4. Отоплението е газово, кондензно. Котел Immergas Victrix Maior 35 kW с ефективност над 95%. Циркулационна помпа Grundfos ALPHA 2L. 320 алуминиеви радиаторни глидера, разпределени в две колекторни кутии. При интензивна дневна заетост системата работи непрекъснато — ефективността над 95% се вижда пряко в месечната сметка.

Read More