Колко заплати струва едно жилище в София

Въпросът „колко заплати струва едно жилище в София“ изглежда прост: цената на жилището се дели на заплатата. Трудността е в числителя. Официалната статистика в България не публикува актуална средна цена на квадратен метър за София. Тази статия не я измисля. Тя работи с това, което НСИ и Евростат публикуват, и показва всяка сметка.

Отговорът накратко е следният:

• От 2019 до 2025 г. цените на жилищата в София и средната брутна заплата в столицата са се удвоили почти с едно и също темпо.
• През последната година цените изпреварват заплатите.
• По последните налични официални нива средният апартамент в София е струвал между около 6,6 и 8,4 годишни брутни заплати за столицата. Разликата между двете стойности идва от прекъсване в статистическите редове.

Какво има и какво няма в официалната статистика

Няма актуална цена на квадратен метър. НСИ е водил изследване „Пазарни цени на жилища“ в лв./кв.м за областните градове от 1993 до края на 2014 г. По описанието на самия институт това изследване не е обхващало новото строителство. От 2015 г. НСИ публикува индекси на цените на жилищата вместо цени (НСИ, „Пазарни цени на жилища“, проверено на 05.11.2026 г.).

Има индекс на цените за София. НСИ публикува тримесечен индекс на цените на жилищата (ИЦЖ) за шестте града с население над 120 000 души, включително София. От 2026 г. базата е 2025 = 100 (НСИ, ИЦЖ за шестте града, 2025 = 100; файл HPI_2.4.xlsx, проверено на 05.11.2026 г.). Индексът показва изменение, не цена.

Има средна заплата за София (столица). НСИ публикува средната брутна месечна заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по области и по тримесечия, в евро (НСИ, тримесечни данни по области; файл Labour_1.1.2.2_EUR.xlsx). Публикува и средната годишна заплата (НСИ, годишни данни по области; файл Labour_2.2.2_EUR.xlsx). И двата файла са проверени на 05.11.2026 г. Данните от 2024 г. нататък НСИ отбелязва като предварителни.

Има ниво на цената, но само до 2022 г. В градската статистика на Евростат е публикуван показателят „средна цена за покупка на апартамент“ за София, в евро. Стойностите за 2017–2021 г. са отбелязани като оценки. Стойността за 2022 г. е отбелязана като прекъсване на реда (Евростат, urb_clivcon, SA1051V, проверено на 05.11.2026 г.). Същите данни за 2015–2020 г. НСИ публикува в рубриката „Статистика на градовете“ с бележката, че са базирани на оценка (НСИ, „Средна цена за закупуване на апартамент“).

Сметка 1: ръст на заплатите срещу ръст на цените (2019–2025)

Методът е следният. За всяка година взимаме средното от четирите тримесечни стойности на индекса на цените за София. По същия начин взимаме средното от четирите тримесечни заплати за София (столица). За четвъртото тримесечие използваме заплатата без годишните премии, за да е сравнимо с другите тримесечия. Започваме от 2019 г., защото оттам започват тримесечните заплати по области в евро във файла на НСИ. Двата реда приравняваме на 100 за 2019 г.

Пример за сметката за 2025 г. Индексът е (94,11 + 98,77 + 103,99 + 103,13) / 4 = 100,00. Заплатата е (1 731 + 1 784 + 1 776 + 1 859) / 4 = 1 787,5 евро. Спрямо 2019 г. цените са 100,00 / 49,98 = 2,001 пъти по-високи, а заплатите 1 787,5 / 882,5 = 2,025 пъти.

Изводът от таблицата е, че за шест години и двата реда са се удвоили. Заплатите са минимално напред: 202,5 срещу 200,1. Ако делим индекса на цените на индекса на заплатите, получаваме 0,988. Тоест за средно жилище в София през 2025 г. са нужни около 1% по-малко брутни заплати, отколкото през 2019 г. Това е относително сравнение. То не казва колко заплати струва жилището, а само как се е променило съотношението.

Пътят обаче не е равен. През 2023 г. заплатите изпреварват ясно (158,0 срещу 147,5). През 2024 г. цените наваксват: годишен ръст 18,1% при 15,1% за заплатите, изчислен от същите средни стойности.

Сметка 2: последната година

Последните публикувани тримесечни данни са за второто тримесечие на 2026 г. И двата реда са предварителни.

• ИЦЖ София: 111,81 срещу 98,77 година по-рано, тоест ръст 13,2%.
• Брутна заплата София (столица): 1 943 евро срещу 1 784 евро, тоест ръст 8,9%.

За една година цените изпреварват заплатите с около 4 процентни пункта. Сравнено с второто тримесечие на 2019 г., цените са 111,81 / 49,37 = 2,26 пъти по-високи, а заплатите 1 943 / 889 = 2,19 пъти. Предимството на заплатите до 2025 г. е стопено и обърнато.

За контекст: по данни на Евростат за второто тримесечие на 2026 г. годишният ръст на цените на жилищата в България е 15,5%, при 4,7% за ЕС (Евростат, prc_hpi_q, проверено на 05.11.2026 г.). Между средногодишните стойности за 2019 и 2025 г. националният индекс на Евростат нараства 1,90 пъти (от 52,73 на 100,00), а индексът за София на НСИ – 2,00 пъти (Евростат, prc_hpi_q, 2025 = 100).

Сметка 3: колко годишни заплати струва средният апартамент

Това е единственото място, където можем да говорим за ниво. И то само за годините, в които има официална средна цена на апартамент и официална средна годишна заплата за София (столица).

Сметката за 2021 г. е 108 847 / 13 152 = 8,28 годишни заплати. Месечните заплати са 108 847 / (13 152 / 12) = 99,3.

Спадът през 2022 г. не трябва да се чете като поевтиняване. Евростат отбелязва стойността като прекъсване на реда. Според бележка на НСИ, от началото на 2022 г. и индексът на цените на жилищата се изчислява от нов административен източник, Имотния регистър. Двете нива преди и след 2022 г. не са пряко сравними.

Изведена оценка за 2025 г. Това не е официална цена. Ако приемем, че цената на средния апартамент се е движила като индекса на НСИ за София, а заплатата като тримесечните средни, съотношението се пренася така:

• от 2021 г.: 8,28 × (100,00 / 59,03) / (1 787,5 / 1 073,8) = 8,28 × 1,694 / 1,665 ≈ 8,4 годишни заплати;
• от 2022 г.: 6,62 × (100,00 / 68,16) / (1 787,5 / 1 221,8) = 6,62 × 1,467 / 1,463 ≈ 6,6 годишни заплати.

Двете начални точки дават различни нива, но един и същ извод. Между 2021–2022 г. и 2025 г. съотношението цена/заплата в София почти не се е променило. Различни са само стойностите, от които тръгваме, заради прекъсването на реда. Затова честният отговор е интервал от около 6,6 до 8,4 годишни брутни заплати, а не едно число.

Какво тези числа не казват

• Брутно не е нетно. Сравнението е с брутната заплата. Разполагаемият доход на домакинството е друга величина.
• Средното не е типичното. Средната заплата се влияе от високите заплати. Средната цена на апартамент не казва нищо за площта, района или състоянието на конкретното жилище.
• Домакинство не е заплата. Две заплати в домакинството делят резултата приблизително наполовина. Сметката тук е за една средна заплата.
• Индексът е за сделки, не за обяви. Индексът на НСИ от 2022 г. се изчислява от административни данни. Той описва сделките, не исканите цени в обявите.
• Кредитът променя сметката, но не съотношението. Лихвата и срокът на кредита определят месечната вноска. Те не променят колко заплати струва жилището. Тази статия не оценява финансирането и не съдържа препоръка за покупка или продажба.

Обобщение

За шест години, от 2019 до 2025 г., средната брутна заплата в столицата и цените на жилищата в София се удвояват почти паралелно. Съотношението между тях се променя с около 1%. През последната година, от второто тримесечие на 2025 до второто на 2026 г., цените растат с 13,2%, а заплатите с 8,9%. По последните официални нива средният апартамент в София е струвал между 6,6 и 8,4 годишни брутни заплати за столицата. Изведената оценка за 2025 г. остава в същия интервал.

За повече данни вижте „Цените на жилищата: +4,5% за тримесечие и +15,5% за година (II тримесечие на 2026 г., НСИ)“, „Евростат: +15,5% годишно за цените на жилищата в България при 4,7% за ЕС“, „Доходите на домакинствата и фирмите и цените на имотите“ и „Трендовете в цените на имотите в София: какво показват 11 години данни“.

Източници

• НСИ, ИЦЖ за шестте града с население над 120 000 жители, 2025 = 100: nsi.bg/statistical-data/98/328, файл HPI_2.4.xlsx (проверено на 05.11.2026 г.)
• НСИ, средна брутна месечна заплата по статистически райони и области, тримесечно, евро: nsi.bg/statistical-data/179/569, файл Labour_1.1.2.2_EUR.xlsx (проверено на 05.11.2026 г.)
• НСИ, средна годишна заплата по статистически райони и области, евро: nsi.bg/statistical-data/173/559, файл Labour_2.2.2_EUR.xlsx (проверено на 05.11.2026 г.)
• НСИ, „Пазарни цени на жилища“ (описание на прекратеното изследване): nsi.bg/statistical-data/90/304 (проверено на 05.11.2026 г.)
• НСИ, „Средна цена за закупуване на апартамент“ (Статистика на градовете): nsi.bg/statistical-data/39/124 (проверено на 05.11.2026 г.)
• Евростат, urb_clivcon, SA1051V „Average price for buying an apartment – EUR“, София: ec.europa.eu/eurostat/…/urb_clivcon (данни обновени на 04.11.2026 г.; проверено на 05.11.2026 г.)
• Евростат, prc_hpi_q, индекс на цените на жилищата, България и ЕС: ec.europa.eu/eurostat/…/prc_hpi_q (данни обновени на 01.10.2026 г.; проверено на 05.11.2026 г.)