Демографията определя колко домакинства търсят жилище в един град. Населението на България намалява, но това на София расте: в края на 2025 г. в столицата живеят 1 303 813 души — с 7 882 повече, отколкото година по-рано (НСИ, 29.04.2026). През 2025 г. единственият статистически район в страната, чието население расте, е Югозападният, в който е София (+0,15%, НСИ).
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Демографията показва дали в града ще има кой да търси жилища и след години — това е важно, когато купувате за дълго или с мисъл за препродажба.
Ако продавате или инвестирате. Кои хора идват в града — млади семейства, студенти, специалисти — определя кой тип жилище се търси най-много.
Как действа демографията
1. Броят на домакинствата
Жилището се търси от домакинство, не от отделен човек. Затова за пазара значение има не само броят на жителите, а и колко домакинства образуват те. Ако домакинствата стават по-малки, търсенето на жилища расте дори при същото население.
2. Възрастта
Младите хора в активна възраст създават домакинства и купуват първо жилище. В София делът на хората на 65 и повече години е 19,2% — най-ниският сред областите (за страната: 24,3%). Коефициентът на демографско заместване в София е 99: на 100 души, които излизат от трудоспособна възраст, влизат 99. За страната той е 75 (НСИ, 29.04.2026).
3. Миграцията
Естественият прираст в София е отрицателен (−2,2‰ за 2025 г.), но населението ѝ расте. Следователно растежът идва от хора, които се заселват в столицата — от други части на страната и от чужбина. За страната като цяло нетната външна миграция през 2025 г. е положителна: +35 085 души (НСИ, 29.04.2026). Хората, които идват, търсят жилище — под наем или за покупка.
4. Кой купува
Средната възраст на жените при раждане на първо дете в София е 30,8 години — най-високата сред областите (НСИ, 29.04.2026). Решенията за по-голямо жилище се свързват със създаването на семейство; когато то става по-късно, променя се и времето на тези решения.
Данни към 04.11.2026
| Показател | Стойност | Период | Източник, дата |
|---|---|---|---|
| Население на България | 6 423 207 души (−0,22% за година) | 31.12.2025 | НСИ, 29.04.2026 |
| Население на София (столица) | 1 303 813 души (20,3% от страната) | 31.12.2025 | НСИ, 29.04.2026 |
| Промяна на населението на София (столица) | +7 882 души (+0,6%) | 2025 г. | НСИ, 29.04.2026 |
| Естествен прираст, София (столица) | −2,2‰ | 2025 г. | НСИ, 29.04.2026 |
| Дял на хората на 65+: София / България | 19,2% / 24,3% | 31.12.2025 | НСИ, 29.04.2026 |
| Коефициент на демографско заместване: София / България | 99 / 75 | 31.12.2025 | НСИ, 29.04.2026 |
| Нетна външна миграция, България | +35 085 души | 2025 г. | НСИ, 29.04.2026 |
Карето се обновява при всяка нова публикация на източниците. Всички числа са от първичните източници, посочени в реда.
Какво значи това за вас
Ако купувате: помислете кой ще купи жилището ви след години, не само как ще живеете в него днес. За семействата с деца значение имат училищата, детските градини и транспортът наблизо. Още съвети — в рубриката За купувачи.
Ако продавате или инвестирате: преценете кой е вероятният купувач или наемател за вашия тип жилище в този район — и подредете цената и представянето спрямо него.
Как помагаме ние
Свързваме общите демографски данни с конкретния район и тип жилище — и ви казваме кой е реалистичният купувач за вашия имот.
Често задавани въпроси
Расте ли населението на София?
Да. В края на 2025 г. то е 1 303 813 души — с 7 882 повече, отколкото година по-рано (НСИ, 29.04.2026).
Щом населението на България намалява, защо в София то расте?
Естественият прираст в София е отрицателен, затова растежът идва от хора, които се заселват в столицата — от други области и от чужбина (НСИ, 29.04.2026).
Населението ли определя цените?
Не само. То определя търсенето в дълъг период; цените зависят и от доходите, лихвите, предлагането и очакванията.
Източници
Свързано: Какво движи цените на имотите — карта на факторите · Безработицата · Микролокацията · Трендовете · За купувачи
Последна актуализация: 04.11.2026 — данни към тази дата.
Текстът е общ преглед на официални данни от DJIA Consult. Не е оценка на имот, не е прогноза за цените и не е инвестиционен съвет.
Купувате или продавате жилище в София? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво показват данните за вашия сегмент — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас