ДДС при покупка и наем на офис: кога има, кога няма и какво е „право на избор“

Накратко. При офисите ДДС не е автоматичен. Продажбата на сграда, която не е нова, по правило е освободена от ДДС [1]. Продажбата на нова сграда не попада в това освобождаване [1]. Продавачът на стара сграда може сам да избере да начисли ДДС [1]. Наемът на офис не попада в освобождаването за наем — то е само за жилище на физическо лице, което не е търговец [1]. Стандартната ставка е 20 % [1]. Ако в договора пише само „цена“, без „с ДДС“ или „без ДДС“, спорът е въпрос на време.

Защо въпросът е за 20 % от цената

Стандартната ставка е 20 % [1]. При офис за 500 000 € въпросът „с или без ДДС“ е въпрос за 100 000 €. Затова той се изяснява преди да се говори за цена, а не при нотариуса.

Какво е „нова сграда“ по Закона за ДДС

Законът определя три случая, в които сградата е нова [1]:

• Незавършена сграда — Кога сградата е „нова“: към датата, на която данъкът става изискуем, е в етап „груб строеж“
• Скоро въведена в експлоатация — Кога сградата е „нова“: не са изтекли 60 месеца от издаването на разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация
• Надстроена или основно обновена — Кога сградата е „нова“: надстроените или пристроените самостоятелни обекти, както и сградите с разходи за реконструкция, основно обновяване или преустройство поне една трета от пазарната им цена — ако от новото разрешение за ползване или удостоверение не са изтекли 60 месеца

Практическото следствие: датата на документа за въвеждане в експлоатация — първоначален и след голям ремонт — е първото, което се иска при покупка на офис. Офис в сграда на 15 години може да е „нов“ по Закона за ДДС, ако сградата е основно обновена наскоро.

Покупка на офис: сценариите

• Сградата не е нова — ДДС: освободена доставка; Източник: [1]
• Сградата не е нова, но продавачът избира да начисли ДДС — ДДС: облагаема доставка по избор; Източник: [1]
• Сградата е нова — ДДС: не попада в освобождаването; Източник: [1]

Земята под сградата. Продажбата на земя по правило е освободена, но това не важи за урегулиран поземлен имот — освен за прилежащия терен към сграда, която не е нова [1]. Прилежащият терен към нова сграда също не е освободен [1]. Ако купувате офис заедно с идеални части от терена, режимът на терена следва режима на сградата — изяснете го със счетоводител.

Правото на избор: защо продавачът би начислил ДДС доброволно

Продавач на сграда, която не е нова, може да избере доставката да е облагаема [1]. Защо би го направил — причините са в неговото счетоводство. Това не е въпрос, който купувачът решава. Но купувачът трябва да знае преди офертата:

• дали продавачът ще упражни избора;
• дали купувачът е регистриран по ДДС и може ли да ползва данъчен кредит — това казва неговият счетоводител;
• ако купувачът не е регистриран, ДДС е чист разход.

Наем на офис

Отдаването под наем на сграда или на част от нея е освободено от ДДС само когато е за жилище на физическо лице, което не е търговец [1]. Наемът на офис не попада в това изключение. Ако наемодателят е регистриран по ДДС, наемът е с ДДС.

Изборът по-горе важи и за наема: законът позволява на доставчика да избере облагане и при наема, който иначе е освободен [1].

Ако наемодателят е физическо лице, което не е регистрирано по ДДС, наемът е без ДДС — като последица от липсата на регистрация, а не като изключение. Ако по време на договора наемодателят се регистрира, наемът може да започне да се облага. Договорът трябва да казва какво става тогава.

Какво да запишете в договора

1. Цената с или без ДДС — изрично.
2. Какво става, ако режимът се промени (регистрация, избор за облагане, промяна в закона).
3. Кой поема ДДС, ако впоследствие данъчните органи приемат друг режим.

Другите данъци и такси

ДДС не е единственият разход по сделката. За данъците и таксите при прехвърляне на имот вижте данъци и такси при покупка и продажба, а за актуалните размери в София — наредбата на Столичния общински съвет за местните данъци.

Кой дава окончателния отговор

Счетоводител или данъчен консултант — на двете страни. Режимът зависи от конкретните документи и от регистрацията на страните. Действащият текст на Закона за ДДС се проверява на сайта на НАП. Тази статия е общ преглед, не данъчна консултация.

Как помагаме

Събираме документите, от които зависи ДДС режимът — документите за въвеждане в експлоатация и за ремонтите, данните за регистрацията на продавача — и ги подаваме на вашия счетоводител преди преговорите за цена. Свържете се с нас.

Често задавани въпроси

Купувам офис в сграда на 15 години. Има ли ДДС? По правило не — продажбата на сграда, която не е нова, е освободена [1]. Изключения: ако продавачът избере да начисли ДДС [1] или ако сградата е основно обновена и е „нова“ по закона [1].

Наемам офис от фирма. Наемът с ДДС ли е? Ако фирмата е регистрирана по ДДС — по правило да. Освобождаването за наем важи само за жилище на физическо лице, което не е търговец [1].

Колко е ДДС? Стандартната ставка е 20 % [1].

Купувачът ли решава дали да има ДДС? Не. Изборът по закона е на продавача (доставчика) [1].

Източници

Проверено на 04.11.2026.

1. Закон за данък върху добавената стойност, чл. 45, ал. 1, 3, 4, 5 и 7; чл. 66, ал. 1; § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби (консолидиран текст до ДВ бр. 108/2023, публикуван от Българския институт по метрология) — https://bim.government.bg/uploaded/files/584-Zakon-za-dank-vrkhu-dobavenata-stoinost-2023.pdf

Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е данъчна или правна консултация.