Около София има много къщи, до които няма улична канализация. Законът дава два варианта за отпадъчните води: водоплътна изгребна яма или съоръжение за пречистване в имота (ЗУТ, чл. 87, ал. 1). Попивната яма без дъно не е сред тях. Това е първото, което проверявате.
Защо това има значение за вас
Отпадъчните води са разход всеки месец и риск за съседите, за подпочвената вода и за кладенеца — вашия или техния. При покупка решението „яма или пречиствателно“ влияе на ремонта, който ще правите. При продажба — на въпросите, които купувачът ще зададе.
Какво казва ЗУТ
- В населени места и селищни образувания без канализация битовите отпадъчни води в имоти за ниско застрояване се заустват във водоплътни изгребни ями или се пречистват в съоръжения за пречистване в имота (ЗУТ, чл. 87, ал. 1).
- И ямите, и съоръженията трябва да отговарят на санитарно-хигиенните, екологичните и техническите изисквания, включително на наредбата за сградните водопроводни и канализационни инсталации (ЗУТ, чл. 87, ал. 1).
- В урегулиран поземлен имот изгребните ями и кладенците се правят на не по-малко от 3 м от границите на имота (ЗУТ, чл. 47, ал. 2).
- За водоплътна изгребна яма и за кладенец не се изисква разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3). Пречиствателните съоръжения не са изброени в тази точка. Какъв документ трябва за тях, попитайте общината.
„Без разрешение“ не значи „без изисквания“. Отстоянието от 3 м и водоплътността важат.
Яма, пречиствателно, канализация — сравнение
- Основание — Водоплътна изгребна яма: ЗУТ, чл. 87, ал. 1 — Пречиствателно съоръжение: ЗУТ, чл. 87, ал. 1 — Улична канализация: когато има мрежа
- Разрешение за строеж — Водоплътна изгребна яма: не се изисква (чл. 151, ал. 1, т. 3) — Пречиствателно съоръжение: попитайте общината — Улична канализация: присъединяване по договор с ВиК дружеството
- Текущ разход — Водоплътна изгребна яма: извозване — Пречиствателно съоръжение: поддръжка по инструкция на производителя — Улична канализация: такса към ВиК
- Какво да проверите — Водоплътна изгребна яма: водоплътна ли е, обем, кой извозва и колко често — Пречиствателно съоръжение: модел, документи, обслужване — Улична канализация: има ли сградно отклонение
Цени за извозване и поддръжка не даваме — зависят от фирмата и мястото.
Пет положения, които срещаме
- Попивна яма („без дъно“). Не е водоплътна изгребна яма. Законът не я изброява като вариант (ЗУТ, чл. 87, ал. 1). Пригответе се за подмяна.
- Ямата е на метър от оградата. Отстоянието по закон е не по-малко от 3 м (ЗУТ, чл. 47, ал. 2). Какво да направите със заварена яма, попитайте общината.
- Канализацията минава по улицата, но къщата не е включена. Попитайте ВиК дружеството какво трябва за присъединяване.
- Включване през имота на съседа. Допуска се само когато няма друга техническа възможност, доказана и с проект за вертикална планировка (ЗУТ, чл. 87, ал. 3). Съседът се обезщетява (чл. 87, ал. 4).
- Дъждовната вода се стича към съседа. При липса на канализация собствениците трябва да осигурят свободното протичане на повърхностните води до уличните съоръжения (ЗУТ, чл. 87, ал. 2). Повече за водата по склона — в статията Ограда, граници и съседи.
Кладенецът
Кладенецът е второстепенна постройка на допълващото застрояване в имоти за ниско жилищно или вилно застрояване (ЗУТ, чл. 46, ал. 1). Прави се на не по-малко от 3 м от границите на имота (ЗУТ, чл. 47, ал. 2) и не изисква разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3).
Отделен въпрос е ползването на водата. Водовземането се урежда от Закона за водите — на него препраща и ЗУТ (чл. 147, ал. 2, т. 3). Какво се изисква за вашия кладенец или сондаж, попитайте общината към кого да се обърнете.
Кладенец близо до изгребна яма — ваша или на съседа — е въпрос за водата, която пиете. Попитайте за лабораторен анализ, ако водата е за пиене.
Ако купувате
- Поискайте да видите ямата или съоръжението отвътре, не само капака.
- Попитайте кой извозва и колко често — поискайте контакт или фактура.
- Попитайте общината или ВиК дружеството кога се предвижда канализация на улицата.
- Ако мислите за кредит, попитайте банката дали има изисквания към имоти без канализация. Кредитни съвети не даваме.
Чеклист за огледа — в статията Оглед на къща.
Ако продавате
Подгответе: какво има в имота, кога е изградено, водоплътно ли е, кой поддържа, документи на пречиствателното съоръжение. Купувачът ще пита. → Чеклист преди продажба на къща
Кой дава окончателния отговор
- Водоплътна ли е ямата, състояние на съоръжението — Специалист: ВиК инженер или технически специалист
- Документи за пречиствателно съоръжение, заварени ями — Специалист: общината (районът)
- Присъединяване към канализацията — Специалист: ВиК дружеството
- Изисквания за кладенец или сондаж — Специалист: органът по Закона за водите — общината ще ви насочи
- Качество на водата — Специалист: акредитирана лаборатория
Как помагаме ние
Проверяваме по плана и картите има ли улична канализация и какво се предвижда. Подреждаме въпросите към продавача, общината и ВиК дружеството. Техническото състояние се преценява от специалист.
Често задавани въпроси
Трябва ли разрешение за строеж за изгребна яма?
Не, за водоплътна изгребна яма не се изисква (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3). Трябва да е на не по-малко от 3 м от границите (чл. 47, ал. 2).
Законна ли е попивната яма?
ЗУТ допуска водоплътни изгребни ями или съоръжения за пречистване (чл. 87, ал. 1). Попивната яма не е сред тях.
Мога ли да се включа в канализацията през имота на съседа?
Само ако няма друга техническа възможност, доказана с проект за вертикална планировка (ЗУТ, чл. 87, ал. 3), и срещу обезщетение (ал. 4).
Трябва ли да регистрирам кладенеца?
За изграждането не се изисква разрешение за строеж. За ползването на водата важи Законът за водите — попитайте общината към кого да се обърнете.
Източници
- ЗУТ, чл. 46, ал. 1; чл. 47, ал. 2; чл. 87, ал. 1–4; чл. 147, ал. 2, т. 3; чл. 151, ал. 1, т. 3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Купувате или продавате къща без канализация? Свържете се с нас.