„Минаваме оттук от трийсет години“ не е документ. Право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите или, при липса на съгласие, със заповед на кмета (ЗУТ, чл. 192, ал. 1–2). И договорът, и заповедта се вписват в имотния регистър — по партидата и на вашия имот, и на имота, през който минавате (ЗУТ, чл. 192, ал. 7).
Защо това има значение за вас
Ако купувате: къща без законен достъп може да се окаже къща, до която не можете да стигнете с кола, да прокарате тръба или да докарате строителни материали — ако съседът реши. Купувачът и адвокатът му ще поискат документа.
Ако продавате: липсата на документ се открива при проверката на купувача. По-добре е да я откриете вие, преди обявата, отколкото купувачът след задатъка.
Трите начина да имате достъп
- Имотът граничи с улица или път — Какво проверявате: скица и план — излазът се вижда
- Достъп през чужд имот с договор — Какво проверявате: нотариално заверен договор, вписан по двете партиди (ЗУТ, чл. 192, ал. 1 и 7)
- Достъп през чужд имот със заповед — Какво проверявате: заповед на кмета, вписана по двете партиди (ЗУТ, чл. 192, ал. 2 и 7)
Ако имотът е в регулация, проверете първо дали изобщо има лице към улица по плана — в статията Парцел в регулация — има ли път, вода и ток.
Кога кметът може да учреди правото без съгласието на съседа
Когато собствениците не са постигнали съгласие и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно (ЗУТ, чл. 192, ал. 2). Цената на правото се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ и се плаща преди издаването на заповедта (ЗУТ, чл. 192, ал. 6).
Ако правото минава през държавен или общински имот, заповедта е на областния управител, съответно на кмета (ЗУТ, чл. 192, ал. 3). Тогава тя се вписва и в акта за държавна или общинска собственост (ЗУТ, чл. 192, ал. 8).
В Столична община попитайте районната администрация кой издава заповедта във вашия случай.
Какво правото на преминаване не може да прави
То не може да влошава условията за застрояване на имота, през който минава, да пречи на начина му на трайно ползване или да засяга разрешени строежи и съществуващи сгради — освен ако собствениците изрично са уговорили друго в договора (ЗУТ, чл. 192, ал. 4).
Пет положения, които срещаме
- „Има устно съгласие със съседа.“ Не е учредено право по ЗУТ, чл. 192, ал. 1. Със смяната на съседа може да изчезне.
- „Минаваме от десетилетия.“ Законът за собствеността урежда придобиване на собственост по давност (ЗС, чл. 79). Дали дългогодишното минаване ви дава някакво право, попитайте адвокат.
- „Договорът е подписан, но не е вписан.“ Законът изисква вписване по двете партиди (ЗУТ, чл. 192, ал. 7). Какви са последиците от липсата му — адвокат.
- „Пътят е общ на няколко имота и никой не знае чий е.“ Поискайте скица; кадастралната карта показва чий е имотът под пътя.
- „Тръбата за водата минава през съседа.“ Това е отделно право — за прокарване на отклонение от мрежите (ЗУТ, чл. 193). Учредява се също с нотариално заверен договор или със заповед на кмета. Повече — в статията Провод минава през парцела.
Какво да поискате
- скица на вашия имот и на имота, през който минавате;
- договора или заповедта за право на преминаване;
- справка от Агенцията по вписванията по партидата на двата имота — дали правото е вписано;
- ако имотът е във вилна зона: какво казва общината за пътя — в статията Къща във вилна зона край София.
Какво да попитате
Продавача: „С какъв документ минавате през съседния имот? Вписан ли е?“ Адвоката: „Достатъчен ли е този документ за мен и за банката, ако ползвам кредит?“ Общината: „Предвижда ли планът улица до имота?“
Ако документът липсва, уговорете в предварителния договор какво става, ако не бъде учреден до нотариалния акт. → Предварителен договор и задатък
Кой дава окончателния отговор
- Има ли учредено и вписано право — Специалист: адвокат, със справка от Агенцията по вписванията
- Къде точно минава трасето — Специалист: правоспособен геодезист
- Може ли да се учреди със заповед — Специалист: общината (районът)
- Цената на правото по чл. 210 — Специалист: оценител
Как помагаме ние
Проверяваме по скиците и плана дали имотът има излаз и какъв документ трябва да има за достъпа. Подреждаме въпросите към продавача, общината и адвоката. Не даваме правно становище.
Често задавани въпроси
Как се учредява право на преминаване?
С писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците (ЗУТ, чл. 192, ал. 1).
Какво става, ако съседът откаже?
Ако друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото може да се учреди със заповед на кмета (ЗУТ, чл. 192, ал. 2). Цената се плаща предварително (ал. 6).
Къде се вижда дали има право на преминаване?
В имотния регистър — договорът и заповедта се вписват по партидите на двата имота (ЗУТ, чл. 192, ал. 7).
Може ли правото да ми попречи да строя в моя имот, ако аз съм съседът?
По закон не може да влошава условията за застрояване, освен ако в договора не е уговорено друго (ЗУТ, чл. 192, ал. 4). Затова четете договора, преди да го подпишете.
Източници
- ЗУТ, чл. 192, ал. 1–8; чл. 193, ал. 1 и 3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността, чл. 79 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат.
Достъпът до къщата не е ясен? Свържете се с нас.