Цена „на квадрат“ не казва нищо, докато не знаете кои квадрати се броят. Когато цената е за площта заедно с дял от общите части, този дял е различен в различните сгради. Затова две оферти с еднаква цена на квадрат може да означават различна цена за метрите, в които живеете.
Защо това има значение за вас
Плащате веднъж, но идеалните части ви следват всеки месец. Вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ се определят съобразно идеалните части на всеки собственик в общите части (ЗУЕС, чл. 50, ал. 2, т. 1). Голям дял общи части значи и по-голяма вноска в този фонд.
Трите числа, които трябва да има в договора
- Площ на самия апартамент — Какво е: площта в стените на обекта; дали включва балкони и тераси — трябва да е написано — Защо ви трябва: това е мястото, в което живеете
- Идеални части от общите части — Какво е: дял — в проценти или в кв. м, според договора — Защо ви трябва: влияе на цената и на вноските във фонда
- Обща площ за цената — Какво е: сумата от горните две — Защо ви трябва: числото, по което се смята цената
Как законът определя дела. Дяловете на собствениците в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните обекти при учредяването на етажната собственост, не на площите им; по-късни промени в обектите не променят дяловете (ЗС, чл. 40). Затова два апартамента с еднаква площ на различни етажи може да имат различни идеални части.
Ако договорът съдържа само едно число — „застроена площ 92 кв. м“ — поискайте другите две.
„Застроена площ“ — два различни смисъла
В Закона за устройство на територията „застроена площ“ е площта на сградата — очертанието на първия надземен етаж (ЗУТ, § 5, т. 15 от ДР). „Разгъната застроена площ“ е сборът от застроените площи на надземните етажи (ЗУТ, § 5, т. 18 от ДР). Това са показатели на сградата, с които се сравнява допустимото по плана.
Ако в договор за апартамент пише „застроена площ“, това не е законовото понятие за сградата. Затова не разчитайте на думата; поискайте договорът да казва какво е включено. Какво значат показателите на сградата — в статията за градоустройствените показатели.
Пример с изчисление
Условен пример, не е пазарна статистика. Два апартамента с една и съща площ на самия обект — 70 кв. м. Цена 2 000 евро на кв. м площ с общи части.
- Площ на апартамента — Оферта А: 70 кв. м — Оферта Б: 70 кв. м
- Идеални части — Оферта А: 15 кв. м — Оферта Б: 20 кв. м
- Площ за цената — Оферта А: 85 кв. м — Оферта Б: 90 кв. м
- Цена — Оферта А: 170 000 евро — Оферта Б: 180 000 евро
- Цена на кв. м площ на апартамента — Оферта А: ≈ 2 429 евро — Оферта Б: ≈ 2 571 евро
Едната оферта изглежда със същата цена на квадрат, а е с 10 000 евро по-скъпа за същото жилище. Разликата не е непременно лоша — повече общи части може да значи по-широко стълбище, фоайе или общи помещения. Но трябва да знаете какво плащате.
Ако площта се промени по време на строежа
Дали и как се коригира цената, когато построената площ се различава от тази в договора, решава договорът. Поискайте клауза, която казва:
- какво отклонение се приема без промяна на цената;
- как се смята доплащането или връщането над него;
- по какъв замер — на кого и кога.
Законът смята отнемането или съществената промяна на общи части за съществено отклонение от одобрения проект (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 6). Такива промени след разрешението за строеж се допускат само по реда на закона (ЗУТ, чл. 154, ал. 5). Ако инвеститорът ви съобщи, че „фоайето ще бъде намалено“, попитайте с какъв документ е одобрена промяната.
Дали клаузата за корекция на цената е балансирана, преценява адвокат. → Неравноправните клаузи
Какво да поискате
- от проектанта — разпределението на площите и идеалните части по одобрения проект;
- описание кои общи части се включват в дела ви. Законът изброява като общи, наред с другото, земята под сградата, двора, основите, външните и носещите стени, стълбите, покрива, асансьорите и главните линии на инсталациите (ЗС, чл. 38). Може да се уговори части, които обслужват само някои обекти, да са общи само за тях (ЗС, чл. 38) — проверете дали такава уговорка ви засяга;
- отделно — площта на балконите и терасите и как се смятат в цената.
Какво да попитате
- „Каква е площта на самия апартамент без общите части?“
- „Колко са идеалните части и по коя таблица са сметнати?“
- „Цената на квадрат за коя площ е?“
- „Какво става с цената, ако площта след замер е различна?“
Кой дава окончателния отговор
- Площите и идеалните части по проекта — Специалист: проектантът (архитект)
- Замерът на построения обект — Специалист: правоспособен геодезист
- Клаузата за корекция на цената — Специалист: адвокат
- Вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ — Специалист: общото събрание на етажната собственост, по ЗУЕС
Как помагаме ние
Привеждаме офертите към една и съща база — цена на кв. м площ на самия апартамент — и ви показваме разликата преди да подпишете. → Рисковете при апартамент на зелено
Често задавани въпроси
„Застроена площ“ в договора същото ли е като в ЗУТ?
Не непременно. В ЗУТ това е площта на първия надземен етаж на сградата (§ 5, т. 15 от ДР). В договора значението се определя от самия договор.
Защо идеалните части са важни след покупката?
Защото вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ се определят съобразно тях (ЗУЕС, чл. 50, ал. 2, т. 1).
Може ли инвеститорът да намали общите части след като подпиша?
Отнемането или съществената промяна на общи части е съществено отклонение от проекта (ЗУТ, чл. 154, ал. 2, т. 6) и се допуска само по реда на закона.
Балконът влиза ли в площта?
Зависи от договора. Поискайте площта на балкона да е посочена отделно.
Източници
- ЗУТ, § 5, т. 15 и т. 18 от ДР; чл. 154, ал. 2, т. 6 и ал. 5 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС), чл. 50, ал. 2, т. 1 — текст, публикуван от МРРБ, последно изменение в текста: ДВ бр. 49 от 17.06.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността, чл. 38 и чл. 40 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Сравнявате оферти за ново строителство? Свържете се с нас — ще ги сведем до една база.