Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти. Статията обяснява ролята на оценката. Оценката за кредита се възлага по правилата на банката.
По изискванията на БНБ кредитът е до 85% от стойността на обезпечението. Цената в договора с продавача не е тази стойност. Оценка под цената обикновено не проваля кредита, а вдига самоучастието. Сделката спира, когато купувачът няма тази разлика, а задатъкът вече е платен.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Цената в обявата и в предварителния договор не е стойността, от която се смята кредитът. Ако оценката излезе по-ниска, разликата е за ваша сметка.
Ако продавате. При купувач с кредит цената среща оценката на банката. Колкото по-пълни са документите на имота, толкова по-лесно минава огледът на оценителя.
Какво казват официалните източници
- Граница — Какво казва източникът: кредит до 85% от стойността на обезпечението при отпускането; Източник: БНБ, изисквания в сила от 01.10.2024
- Кой оценява — Какво казва източникът: външна оценителска фирма, с която банката има договор, или вътрешен оценител; Източник: Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026, т. 14
- Кой плаща — Какво казва източникът: за изготвената оценка се плаща такса според вида на обезпечението; Източник: същото
- ГПР — Какво казва източникът: таксата за оценка на обезпечението е част от ГПР; Източник: Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 8.11
- Документи — Какво казва източникът: банката обикновено иска данъчна и пазарна оценка на имота; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
Колко струва оценката
Таксата се определя в тарифата на банката. Примери от публични тарифи, прочетени на 04.11.2026 (не са препоръка и не са сравнение):
- Апартамент (с таван и/или мазе) — Такса: 120,15 евро; Източник: Банка ДСК, тарифа в сила от 01.09.2026
- Прилежащ гараж или паркомясто към апартамент — Такса: 35,79 евро; Източник: същото
- Къща / жилищна сграда до 6 обекта, до 300 кв.м РЗП — Такса: 153,39 евро; Източник: същото
- Поземлен имот (УПИ/НУПИ) без бъдещо строителство — Такса: 173,84 евро; Източник: същото
- Оценка на обезпечение (жилищен кредит) — Такса: 123,00 евро; Източник: Пощенска банка, страница „Жилищен кредит“
Три условия от тарифата на една банка (Банка ДСК, в сила от 01.09.2026). Проверете дали ги има и вашата:
- таксата се плаща еднократно и не се връща, ако кредитът не бъде разрешен;
- при по-високи от обичайните разходи банката може да събере до 30% над таксата;
- актуализация на оценка, правена през предходните 6 месеца, струва 50% от таксата.
Към оценката в същата тарифа се добавя такса за проверка и анализ на обезпечението — от 102 до 460 евро според размера на кредита.
Предварителна оценка: оценката като факт преди задатъка
Тарифата на една банка предвижда такса за оценка и в случаите, когато клиентът поиска предварителна оценка на обезпечението (Банка ДСК, тарифа в сила от 01.09.2026, забележки към раздела за оценка). Попитайте вашата банка:
- предлага ли такава оценка;
- ще се ползва ли тя и за самото искане за кредит.
Ако да, можете да знаете стойността, преди да платите задатък.
Какво става, ако оценката излезе под цената
Илюстрация (изчисление на DJIA Consult при граница 85%):
- Цена — Оценка = цена: 200 000 евро; Оценка 5% под цената: 200 000 евро
- Оценка — Оценка = цена: 200 000 евро; Оценка 5% под цената: 190 000 евро
- Максимален кредит — Оценка = цена: 170 000 евро; Оценка 5% под цената: 161 500 евро
- Самоучастие — Оценка = цена: 30 000 евро; Оценка 5% под цената: 38 500 евро
Възможните пътища при разлика са четири:
- доплащате;
- предоговаряте цената;
- търсите друга банка с нова оценка (и нова такса);
- оттегляте се.
Дали можете да се оттеглите без загуба на задатъка, зависи от предварителния договор. Вижте „Предварителен договор при неодобрен кредит“.
Покупка на зелено: оценката се прави повече от веднъж
Пример от общите условия на една банка (Банка ДСК, версия януари 2026, т. 5.3) за кредит за имот в строеж. Преди последния етап, след констативния акт за годността за приемане на строежа, банката преоценява обезпечението. Ако то е недостатъчно, кредитът се намалява. Купувачът доплаща разликата между цената по предварителния договор и намаления кредит. Проверете дали вашата банка има подобно правило, преди да подпишете с инвеститора.
Какво да подготвите за оценителя
- документа за собственост и предходните актове;
- схема или скица от кадастъра;
- документа за въвеждане в експлоатация, ако сградата има такъв;
- данъчната оценка — по наръчника на БНБ банката обикновено я иска;
- достъп до имота в уговорения ден.
Ако площта или предназначението по документите не съвпадат с действителността, попитайте банката и оценителя как това ще се отрази, преди да платите задатък.
Какво да поискате
- Тарифата на банката за оценка и за анализ на обезпечението — и дали таксите се връщат при отказ.
- Възможност за предварителна оценка — преди задатъка.
- Копие от доклада за оценката — след като е готов.
- От продавача: документите за собственост, кадастъра и въвеждането в експлоатация — преди оценката.
Какво да попитате
- Кой ще прави оценката — външна фирма или вътрешен оценител — и колко дни отнема?
- Ще получа ли копие от оценката?
- Ако оценката излезе под цената, приемате ли втора оценка и при какви условия?
- Колко време е валидна оценката, ако сделката се забави?
- При покупка на зелено — кога и колко пъти преоценявате?
Кого да попитате
- Банката или кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ — за правилата на банката за оценката.
- Адвокат — за условието за оценка в предварителния договор.
- Геодезист — ако площта по документи и по кадастър се разминава.
Как помагаме ние
Преди задатъка проверяваме документите на имота и публичните регистри: кадастър, план, собственост, тежести. Подреждаме сделката така, че оценката да е факт или условие в предварителния договор. Не правим банкови оценки и не сме оценители.
Често задавани въпроси
Колко струва оценката на апартамент за кредит? Зависи от банката. В публичните тарифи на две банки таксата е 120,15 и 123,00 евро (прочетени на 04.11.2026).
Връща ли се таксата, ако кредитът не бъде одобрен? В тарифата на една банка — не (Банка ДСК, в сила от 01.09.2026). Проверете в тарифата на вашата банка.
Кредитът от цената ли се смята или от оценката? По изискванията на БНБ таванът е 85% от стойността на обезпечението, а не от цената в договора.
Кой прави оценката? В общата информация на една банка — външна оценителска фирма, с която банката има договор, или вътрешен оценител (Банка ДСК, 01.01.2026). Дали банката ще приеме оценка, която не е възложила тя, попитайте я.
Източници
- БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“ — https://bnb.bg/BankSupervision/BSRequirementsOnLendingStandards/index.htm — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, „Информация за ползватели на финансови и платежни продукти и услуги“, юни 2024 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf.
- Банка ДСК, „Обща информация (съгласно чл. 5 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите)“, 01.01.2026, т. 14 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Тарифа за такси по кредити на физически лица, в сила от 01.09.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Общи условия за предоставяне на жилищни и ипотечни кредити, версия януари 2026, т. 5.3 и т. 8.11 — dskbank.bg — изтеглени на 04.11.2026.
- Пощенска банка, „Жилищен кредит“ — https://www.postbank.bg/Mortgage-Loans/Mortgage-loan — прочетено на 04.11.2026.
Примерите от тарифи, обща информация и общи условия на банки са за илюстрация. Не са препоръка и не са сравнение на банки.
Свързано: Колко ипотечен кредит можете да вземете · Ипотечен кредит стъпка по стъпка · Предварителен договор при неодобрен кредит · За купувачи
Текстът е общ преглед, не правно, финансово или кредитно становище. Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти.
Купувате жилище с кредит? Свържете се с нас — ще проверим документите на имота, преди да платите задатък. → Свържете се с нас