Всеки етап от строежа на нова сграда оставя документ — разрешение, протокол или акт. Като купувач не е нужно да ги познавате всичките, но трябва да знаете кои да поискате и какво доказва всеки. И още нещо, което рядко се казва: „Акт 16“ не се съставя за всяка сграда.
Защо това има значение за вас
Обявата казва „пред Акт 15“ или „очакван Акт 16“. Зад тези думи стоят конкретни документи с конкретни подписи. Ако знаете кой документ на кой етап се съставя, можете да проверите докъде наистина е стигнал строежът — и какво остава, преди да можете да живеете в апартамента.
Етапите
| Етап | Документът | Кой го издава или съставя | Какво да видите като купувач |
|---|---|---|---|
| 1 · Проект | одобрен инвестиционен проект | органът, издал разрешението | разрешението за строеж се издава въз основа на одобрения проект |
| 2 · Разрешение | разрешение за строеж, влязло в сила | главният архитект на района или общината; за някои строежи — друг орган | без разрешение не се строи; проверете номер и дата в регистрите |
| 3 · Начало | протокол за откриване на строителната площадка и за определяне на строителна линия и ниво (образец 2 или 2а) | строителният надзор (за пета категория — техническият ръководител), в присъствието на възложителя, строителя и служител на общината | раздел I се съставя при влязло в сила разрешение; след раздел II и заверката на заповедната книга строителните работи могат да започнат (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 2) |
| 4 · Конструкцията | акт за приемане на конструкцията (образец 14 — „Акт 14“) | проектантът-конструктор, строителят и правоспособното лице по конструкции към строителния надзор | удостоверява съответствието на конструкцията с проекта (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 14) |
| 5 · Груб строеж | протокол, с който се установява грубият строеж | строителният надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината | от този момент предмет на сделка може да е самият апартамент (ЗУТ, чл. 181, ал. 2 и 3) |
| 6 · Предаване на възложителя | констативен акт за годността за приемане на строежа (образец 15 — „Акт 15“) | възложителят, проектантите, строителят и строителният надзор (за пета категория — техническият ръководител) | с него строителят предава строежа на възложителя; основание за окончателния доклад на надзора (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 15) |
| 7 · Държавна комисия (само 1.–3. категория) | протокол за годността за ползване (образец 16 — „Акт 16“) | Държавна приемателна комисия, назначена от ДНСК | задължителен само за строежите от първа до трета категория (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2) |
| 8 · Въвеждане | разрешение за ползване (1.–3. категория) или удостоверение за въвеждане в експлоатация (4.–5. категория) | ДНСК · органът, издал разрешението за строеж | едва след него в сградата може законно да се живее (ЗУТ, чл. 177 и 178) |
Най-неразбраният етап: „Акт 16“
Образец 16 е задължителен само за строежите от първа до трета категория. За строежите от четвърта и пета категория задължителните образци завършват с образец 15 (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2). Жилищните сгради с високо застрояване са трета категория, а тези със средно — четвърта (ЗУТ, чл. 137, ал. 1). Повече → „Акт 16“ или разрешение за ползване.
Какво трябва да е готово за въвеждането
Към заявлението за въвеждане се прилагат окончателният доклад на строителния надзор, договорите за присъединяване към мрежите, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Строеж не се въвежда, ако не е изпълнен по одобрения проект или фасадите не са завършени, или ако не са изпълнени вертикалната планировка и озеленяването по проекта.
Какво да поискате
- Категорията на строежа — от нея зависят последните два етапа.
- Копие или справка за всеки документ, на който се позовава обявата или договорът („пред Акт 15“ — значи образец 15 още не е съставен).
- В договора — плащанията вързани за документ, не за дата или за „завършеност“ по преценка на инвеститора.
Какво да попитате
- „Кой е последният съставен акт и кога?“
- „Коя е категорията на сградата и кой документ ще я въведе в експлоатация?“
- „Сключени ли са договорите за присъединяване към мрежите?“
- „Какво от проекта — фасада, озеленяване, вертикална планировка — още не е изпълнено?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Докъде реално е стигнал строежът | строителният надзор на обекта |
| Съответства ли строежът на проекта | архитект или инженер |
| Как да се вържат плащанията за документите | адвокат |
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри разрешението за строеж и въвеждането, подреждаме документите, които ви показват, по етапи и ви казваме какво липсва и какво да попитате.
Често задавани въпроси
Какво е Акт 14? Акт за приемане на конструкцията — образец 14 по Наредба № 3 от 2003 г. (чл. 7, ал. 3, т. 14).
Какво е Акт 15? Констативен акт за годността за приемане на строежа — образец 15. С него строителят предава строежа на възложителя (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 15).
Има ли Акт 16 за всяка сграда? Не. Образец 16 е задължителен само за строежите от първа до трета категория (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2).
Кога мога да живея в апартамента? След въвеждането на строежа в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1).
Източници
ЗУТ, чл. 137, 177, 178, 181 · Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, чл. 2, ал. 2 и чл. 7, ал. 3 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 03.11.2026.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен строеж се консултирайте със строителния надзор и с адвокат.
Купувате в сграда в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас