Повечето неща, които трябва да знаете преди покупка на зелено, са в публични регистри: кой е собственик на терена и какви тежести има върху него, има ли разрешение за строеж, коя е фирмата на инвеститора и дали срещу нея има производство по несъстоятелност. Проверката отнема часове; грешката — години.
Защо това има значение за вас
При покупка на зелено плащате за нещо, което зависи от три участника: собственика на терена, инвеститора и строителя. Ако един от тях не е този, за когото се представя, или има проблем, който се вижда в регистрите, най-добре е да го разберете преди първото плащане.
Регистър по регистър
| Какво проверявате | Къде | Какво да търсите |
|---|---|---|
| Собственост и тежести върху терена | Имотният регистър на Агенцията по вписванията | на чие име е теренът · учредено ли е право на строеж и в чия полза · ипотеки, възбрани, вписани искови молби |
| Разрешението за строеж | регистрите на Столичната община по устройство на територията — за София; Единният публичен регистър по устройство на територията | номер, дата, за кой обект е · съвпада ли с проекта, който ви показват |
| Въведена ли е сградата (при покупка на по-късен етап) | Единният публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177) | разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация |
| Фирмата на инвеститора | Търговският регистър на Агенцията по вписванията | вписаните данни за фирмата и последните промени в тях; какво точно да прочетете там — адвокат |
| Несъстоятелност | Търговският регистър на Агенцията по вписванията — там се вписват решенията на съда по несъстоятелност на фирмата (ТЗ, чл. 622) | открито ли е производство по несъстоятелност срещу инвеститора или строителя |
| Строителят | регистрите на Камарата на строителите | регистриран ли е за групата и категорията на този строеж, когато регистрацията е задължителна (ЗУТ) |
Ипотеката върху терена — въпросите, не отговорите
Ипотека върху имот може да учреди само този, на когото имотът принадлежи към датата на договора (ЗЗД, чл. 167, ал. 3). Ако в Имотния регистър видите ипотека върху терена — например в полза на банката, която финансира строежа — това не е непременно причина да се откажете. Но е причина да зададете три въпроса:
- в чия полза е ипотеката и за каква сума;
- какво ще стане с нея, когато вашият апартамент ви бъде прехвърлен;
- записано ли е това в договора ви.
Какво точно обхваща ипотеката и как се освобождава вашият обект, ще каже адвокат.
Проверката не е еднократна
Регистрите показват състоянието към деня на справката. Нова тежест може да бъде вписана и след подписа на предварителния договор. В нашата практика проверката се прави поне два пъти: преди първото плащане и непосредствено преди нотариалния акт.
Документите, които да поискате от инвеститора
- документа за собственост на терена или за учреденото право на строеж;
- разрешението за строеж и одобрения инвестиционен проект;
- проекта на предварителния договор — достатъчно рано, за да го прегледа адвокат;
- разпределението на обектите, площите и частта от общите части;
- техническото описание — какво точно включва довършването на апартамента.
Какво да попитате
- „На чие име е теренът и как инвеститорът има право да строи върху него?“
- „Има ли ипотека върху терена? Какво става с нея при прехвърлянето на моя апартамент?“
- „Кой е строителят и регистриран ли е за този вид строеж?“
- „Има ли съдебни спорове, свързани с терена или строежа?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Собственост, тежести, ипотека, договор | адвокат |
| Проверката към деня на сделката | нотариус |
| Съответствие на строежа с проекта | архитект или строителен надзор |
Как помагаме ние
Правим справките в публичните регистри — Имотен регистър, регистрите на общината и Търговския регистър — подреждаме ги в един документ и ви казваме какво не се връзва и какво да попитате инвеститора и адвоката си.
Често задавани въпроси
Къде виждам ипотеките върху терена? В Имотния регистър на Агенцията по вписванията.
Как проверявам разрешението за строеж в София? В регистрите на Столичната община по устройство на територията; разрешенията се публикуват и в Единния публичен регистър по устройство на територията.
Как разбирам дали фирмата на инвеститора е в несъстоятелност? Проверете фирмата в Търговския регистър: там се вписват решенията на съда по несъстоятелност (ТЗ, чл. 622).
Всеки строител ли може да строи жилищна сграда? Строителят изпълнява строежи според регистрацията си в Камарата на строителите за съответната група и категория, когато регистрацията е задължителна (ЗУТ).
Източници
ЗУТ, чл. 5а, 148, 177 · ЗЗД, чл. 167, ал. 3 · ТЗ, чл. 622 — консолидирани текстове; сверено на 03.11.2026 · Агенция по вписванията · Столична община — регистри по устройство на територията.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат и нотариус.
Преди да подпишете с инвеститора: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас