Провод през парцела може да носи сервитут — ограничение, което остава и след като имотът смени собственика си. Около мрежата обикновено има сервитутна ивица. В нея законите по правило забраняват застрояване и трайни насаждения, с изключенията, които всеки от тях допуска (например Закон за енергетиката — ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 2, б. „а“). Ивицата може да намали площта, на която реално може да се строи. Затова тя засяга цената. Размерът на ивицата се определя с наредба и с плана. За конкретния провод поискайте писмена справка от оператора на мрежата.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Сервитутът не изчезва със сделката (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 3). Собственикът няма право да го премести (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 6). Ако строежът ви налага изместване на провод, работите са за сметка на възложителя (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 64, ал. 5).
Ако продавате. Купувачът, който строи, ще попита за мрежите. Ако нямате писмен отговор от операторите, той може да заложи неизвестното в цената. Справката преди обявата ви дава отговора навреме.
Ако инвестирате. Ивицата влиза в сметката за застрояването още на етапа на оценката, не след проекта.
Какво е сервитутна ивица
Законът я определя като част от поземления имот около мрежа или съоръжение. За нея с нормативен акт са въведени ограничения в застрояването и ползването (ЗУТ, § 5, т. 33 от Допълнителните разпоредби — ДР). Подробният устройствен план (ПУП) урегулира мрежите заедно с техните сервитутни ивици (ЗУТ, чл. 112, ал. 2, т. 10).
Общото правило за строежа е в ЗУТ. Сградата в имот до подземна мрежа не трябва да навлиза в сервитутните ивици (ЗУТ, чл. 67, ал. 2). Когато целесъобразно застрояване е невъзможно или ивиците заемат повече от 1/3 от площта на урегулирания поземлен имот (УПИ), с ПУП имотът се предвижда за мрежата. Отчуждаването е за сметка на собственика на мрежата, по реда на закона (ЗУТ, чл. 67, ал. 2).
Видовете сервитути по закон
Всяка мрежа има свой закон. Той казва кога възниква сервитутът и какво е забранено в ивицата. За съобщенията това е Законът за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура (ЗЕСМФИ).
| Мрежа | Законът | Ограничението |
|---|---|---|
| Ток, газ, топлопровод | ЗЕ, чл. 64 | застрояване и трайни насаждения, освен ако е технически допустимо и след писмен договор; други мрежи — само ако е допуснато с нормативен акт и след писмен договор |
| Водопровод и канал извън населено място | ЗУТ, чл. 83–83а | застрояване, трайни насаждения и други мрежи, освен допуснатите с нормативен акт |
| Водопрекарване през чужд имот | Закон за водите (ЗВ), чл. 112, ал. 2 | строежи и трайни насаждения в ивица до диаметъра плюс 60 см |
| Електронни съобщения | ЗЕСМФИ, чл. 31–34 | застрояване и трайни насаждения, освен ако страните договорят друго; други мрежи — само ако е допуснато с нормативен акт и след съгласуване с оператора |
| Отклонение през чужд имот | ЗУТ, чл. 193 | отклонението не може да влошава условията за застрояване, освен ако е уговорено в договора (чл. 193, ал. 5) |
Ток, газ и топлопровод. Енергийните обекти включват мрежите за електрическа и топлинна енергия и за природен газ (ЗЕ, § 1, т. 23 ДР). Сервитутите са три: право на преминаване, право на прокарване и ограничаване в ползването (ЗЕ, чл. 64, ал. 2). При нов обект или разширение сервитутът възниква при две условия. Първото е влязъл в сила ПУП със сервитутните зони. Второто е изплатено или внесено обезщетение (ЗЕ, чл. 64, ал. 4). Размерите на ивиците се определят с наредба на трима министри (ЗЕ, чл. 64, ал. 9). Актът и документът за обезщетението се вписват в имотния регистър (ЗЕ, чл. 64а). За стара мрежа какъв е режимът, ще каже вещен юрист по данни от оператора.
Водоснабдяване и канализация (ВиК). В населените места тези мрежи се проектират като улични (ЗУТ, чл. 83, ал. 2). Извън тях се изграждат по парцеларен план, който определя сервитутните ивици (ЗУТ, чл. 83, ал. 4–5). Правата на оператора възникват при влязъл в сила план и изплатено или внесено обезщетение (ЗУТ, чл. 83а, ал. 1). Същото важи при реконструкция или основен ремонт, които променят трасето (ЗУТ, чл. 83б). Правото на водопрекарване през чужд имот е уредено отделно (ЗВ, чл. 112, ал. 1). За стар водопровод или канал през имот в населено място поискайте писмена справка от ВиК оператора.
Електронни съобщения. Сервитутът възниква при влязъл в сила ПУП и платено обезщетение за частен имот (ЗЕСМФИ, чл. 31, ал. 2). Когато план не се изисква, основанието е договор или административен акт. Ограничението в ползването се определя с наредба (ЗЕСМФИ, чл. 32, т. 2).
Кой показва трасето
Данните за подземните и надземните проводи и техните ивици се събират от общините, ведомствата и експлоатационните дружества. Те създават специализирани карти и регистри (Закон за кадастъра и имотния регистър — ЗКИР, чл. 32, ал. 1). Тези лица трябва да осигуряват публичен достъп за справки. За съобщителните мрежи достъпът минава по специален ред (ЗКИР, чл. 32, ал. 9).
В София Дирекция „Териториално планиране“ към Направление „Градско планиране и развитие“ издава копие от кадастралния план на подземните проводи и съоръжения. Там се поръчва и копие от специализирана карта.
Защо „няма зона в скицата“ не значи „няма сервитут“
Законът изисква зоните на ограничения от сервитути да се отразяват в кадастъра (ЗКИР, чл. 31а, ал. 1). Данните обаче идват от органите и лицата, които ги създават. Те отговарят и за актуалността им (ЗКИР, чл. 31а, ал. 2–3). Скицата отразява данните, които кадастърът е получил.
Има и права, които се вписват в имотния регистър. Такива са енергийните сервитути (ЗЕ, чл. 64а) и отклоненията през чужд имот (ЗУТ, чл. 193, ал. 9). Затова освен скицата поискайте справка от операторите и от имотния регистър.
Изместване — кой решава и кой плаща
Собственикът на засегнатия имот няма право да премества енергийния сервитут (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 6). Същото важи за ВиК проводите по парцеларен план (ЗУТ, чл. 83, ал. 8). За съобщителната инфраструктура е допустимо, ако е договорено с оператора или е предвидено в специален закон (ЗЕСМФИ, чл. 33, ал. 4).
Когато новото строителство налага да се измени положението на заварена мрежа, работите са за сметка на възложителя. Те се правят по проекти, съгласувани със засегнатите експлоатационни дружества, и след разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 64, ал. 5).
Какво да поискате
- Скица на поземления имот — от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), преди предварителния договор.
- Копие от плана на подземните проводи и от специализираната карта — в София от Направление „Градско планиране и развитие“, преди да договорите цена.
- Писмена справка от всеки оператор, чиято мрежа може да е в района — ток, вода, газ, топлопровод, съобщения. Поискайте и ширината на ивицата.
- Справка в имотния регистър за вписани сервитути — преди предварителния договор.
- Трасиране от геодезист — препоръка от практиката, не законово изискване.
Какво да попитате
- Какви мрежи минават през имота или до него и кой е операторът на всяка?
- Има ли ПУП или парцеларен план, който определя сервитутни зони?
- Каква е ширината на ивицата и какво е забранено в нея?
- Вписан ли е сервитут в имотния регистър и изплатено ли е обезщетение?
- Възможно ли е изместване, при какви условия и за чия сметка?
- Може ли изясняването на мрежите да стане условие в предварителния договор?
Кого да попитате
- Инженер по мрежи и операторите — трасе, ивица, възможност за изместване.
- Геодезист — трасиране и положение на провода спрямо границите.
- Вещен юрист — обем на сервитута, вписване, договор със съсед.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и кадастралните данни за имота. Отбелязваме кои справки за мрежите липсват. Казваме ви какво да попитате и кого, преди да подпишете.
Често задавани въпроси
Ако скицата не показва сервитут, значи ли, че няма?
Не непременно. Зоните се отразяват в кадастъра по данни на органите и операторите (ЗКИР, чл. 31а, ал. 1–3). Поискайте справка от операторите и от имотния регистър.
Може ли да се строи под електропровод?
В сервитутната ивица застрояването не се допуска, освен ако е технически допустимо и има писмен договор (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 2, б. „а“). Размерът ѝ се определя с наредба и с плана; за конкретния провод поискайте писмена справка от оператора.
Кой плаща изместването на провод?
Когато го налага новото строителство — възложителят, след съгласуван проект и разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 64, ал. 5).
Прекратява ли се сервитутът при продажба на имота?
Не. Смяната на собственика не го прекратява (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 3; ЗУТ, чл. 83, ал. 8; ЗЕСМФИ, чл. 33, ал. 1).
Източници
Редакциите са към 3 ноември 2026 г.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 64, ал. 5; чл. 67, ал. 2; чл. 83, ал. 2, 4, 5, 7 и 8; чл. 83а, ал. 1; чл. 83б; чл. 112, ал. 2, т. 10; чл. 193; § 5, т. 33 от Допълнителните разпоредби (ДР). Последно изменение: ДВ бр. 99/2026.
- Закон за енергетиката (ЗЕ) — чл. 64 и 64а; § 1, т. 23 ДР. Последно изменение: ДВ бр. 70/2026.
- Закон за водите (ЗВ) — чл. 112, ал. 1 и 2. Последно изменение: ДВ бр. 55/2026.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) — чл. 31а и 32. Последно изменение: ДВ бр. 95/2025, в сила от 9 февруари 2026 г.
- Закон за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура (ЗЕСМФИ) — чл. 31–34. Последно изменение: ДВ бр. 55/2026 (консолидиран текст на Министерството на транспорта и съобщенията).
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — услуги на Дирекция „Териториално планиране“ (nag.sofia.bg).
Свързано: Надземният и подземният кадастър · УПИ: път, вода и ток · Как се формира цената на парцел
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас