Сделката с къща събира правни, технически, финансови и данъчни въпроси. На всеки отговаря различен специалист — адвокат, нотариус, архитект, инженер, правоспособен геодезист, независим оценител, счетоводител. Скъпата грешка рядко е грешният специалист. По-често е правилният специалист, повикан твърде късно — след като цената е договорена или предварителният договор е подписан. Тук е подредено докъде стигаме ние и към кого, кога и с какъв въпрос да се обърнете.
Докъде стигаме ние
| Правим ние | Не правим — казваме ви към кого |
|---|---|
| събираме публичната информация за имота — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър | правно становище за собствеността, строежа и договора |
| подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва | техническа експертиза на конструкцията и инсталациите |
| пазарен анализ — обяви и известни цени на сделки, ясно разграничени — и цена, с която да излезете на пазара | доклад за оценка по Закона за независимите оценители |
| подготовка за пазара, обява, огледи, преговори | геодезическо заснемане и поправка на кадастъра |
| координация на стъпките до нотариалния акт | данъчен съвет, застраховка |
За продавача: → Продажба на къща в София · Чеклист преди продажба на къща
Ние не сме адвокати, архитекти, инженери, геодезисти или оценители и не даваме техните отговори. Казваме кой въпрос се е появил, към кого и в кой момент от сделката.
Преди да определите или предложите цена
- Собствеността — кой трябва да подпише
→ адвокат с практика по вещно, семейно и наследствено право
Попитайте: „Пълна ли е веригата на собственост и кой трябва да подпише — съпруг, наследници, съсобственици?“
Носете: нотариалните актове, удостоверение за наследници, удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията - Част от къщата или постройка в двора без книжа
→ архитект и адвокат с практика по устройство на територията. Удостоверението за търпимост издава органът, който одобрява проектите; за повечето къщи в София това е главният архитект на района (ЗУТ, § 16 ПР; § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ бр. 82/2012)
Попитайте: „Какво е положението на този строеж и какво значи то за сделката?“
Носете: разрешения за строеж, проекти, документа за въвеждане в експлоатация, скица - Площта или границите не съвпадат
→ правоспособен геодезист; при спор за собственост — и адвокат
Попитайте: „Коя площ е вярна и как се поправя?“
Носете: скица от кадастъра, нотариалния акт, стари скици
→ Площта по скица и по нотариален акт се различава - Пукнатини, надстройка, стара или смесена конструкция
→ инженер-конструктор
Попитайте: „Здрава ли е конструкцията и какво ще види купувачът?“ - Покрив и влага в стените
→ инженер-конструктор или архитект
Попитайте: „Откъде идва проблемът и какво трябва да се направи?“ - Ток, вода, канал, отопление
→ инженер по инсталациите
Попитайте: „В какво състояние са инсталациите и какво трябва да се подмени?“ - Къща на склон или в свлачищна зона, влага от терена
→ инженер-геолог
Попитайте: „Какво проучване трябва и какво може да оскъпи?“ - Обследване и технически паспорт на сградата
→ консултант по ЗУТ с удостоверение от ДНСК или проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност (ЗУТ, чл. 176в, ал. 1) - Доклад за оценка на пазарната стойност — за вас, за партньори
→ независим оценител на недвижими имоти
Попитайте: „Каква е оценката и на какви допускания стъпва?“ - Цената, с която да излезете на пазара, и как да я защитите — това е нашата работа.
→ Как се формира цената на къща
Преди предварителния договор
- Условията на договора, задатъкът, сроковете
→ адвокат
Попитайте: „Какво става, ако някой не изпълни — и какви условия да запишем за проверките и кредита?“ - Спор между наследници или съсобственици
→ адвокат; ако страните искат да се споразумеят — медиатор, вписан в Единния регистър на медиаторите - Енергиен сертификат
→ лице, вписано за обследване и сертифициране на сгради. Ако имате сертификат за енергийни характеристики, предоставяте го на купувача за запознаване преди договора, а показателят от него се посочва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3). Дали за вашата къща има задължение за сертификат — адвокат. - Кладенец в имота — купувачът проверява дали е обявен и вписан в регистъра на басейновата дирекция (Закон за водите, чл. 43, ал. 2; чл. 44, ал. 4–5).
- Данъци
→ счетоводител
Ако продавате, попитайте: „Облагаем ли е доходът от продажбата?“ Доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За имот, придобит по друг начин (покупка, дарение), облагаемостта зависи от вида му, от колко време го притежавате и колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1). Окончателния отговор дава счетоводител.
Ако купувате, попитайте: „Колко е данъкът при придобиване и кой го плаща?“ — по закон купувачът, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Ако купувачът е в чужбина, данъкът дължи продавачът (ЗМДТ, чл. 45, ал. 2).
Ако купувачът е с кредит
- Кредитът
→ банката на купувача - Оценката на банката
→ банката използва независим оценител от регистъра (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1). Ако оценката излезе под договорената цена, купувачът може да предоговори, да доплати със свои средства или да се откаже — дали без да загуби задатъка, зависи от условията в предварителния договор. - Застраховката
→ застраховател или застрахователен брокер; ако банката поставя застраховка като условие, тя е длъжна да приеме и полица на друг застраховател с равностойно покритие (ЗКНИП, чл. 12, ал. 3)
Преди нотариуса
- Документите за сделката, пълномощни, декларации, плащането
→ нотариус и вашият адвокат
Попитайте: „Какво липсва, за да се изповяда сделката, и как ще мине плащането?“ Над определена сума плащането трябва да е по банков път, а цената може да мине и през специална сметка на нотариуса (ЗННД, чл. 25, ал. 10; чл. 25а). - Продавач или купувач чужденец, документи от чужбина
→ уточнете с нотариуса какъв превод и каква заверка са нужни.
След сделката
- Купувачът не подава декларация за годишния данък върху имота (ЗМДТ, чл. 14, ал. 3). Нотариусът и Службата по вписванията уведомяват общината в 7-дневен срок, а общината определя данъка и уведомява собственика (ЗМДТ, чл. 51, ал. 1, 2 и 5).
- Продавачът подава годишна данъчна декларация от 10 януари до 30 април на следващата година, ако доходът от продажбата е облагаем (ЗДДФЛ, чл. 53, ал. 1). Как се попълва — с вашия счетоводител.
Как да проверите, че специалистът е правоспособен
- Адвокати — Единните адвокатски регистри на Висшия адвокатски съвет (bar-register.bg).
- Нотариуси — регистърът на Нотариалната камара (notary-chamber.bg).
- Архитекти — регистрите на Камарата на архитектите в България (kab.bg).
- Инженери (конструктори, по инсталации, геолози) — регистрите на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (kiip.bg).
- Геодезисти — регистърът на правоспособните лица на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (през КАИС, kais.cadastre.bg).
- Обследване и сертифициране на сгради (енергийна ефективност) — публичният регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие.
- Оценители — регистърът на Камарата на независимите оценители в България (ciab.bg).
- Застрахователи и брокери — списъците на Комисията за финансов надзор (fsc.bg).
- Медиатори — Единният регистър на медиаторите на Министерството на правосъдието.
Често задавани въпроси
Към кого да се обърна първо, ако продавам къща? Към адвокат, ако собствеността е сложна (брак, наследство, съсобственост), и към архитект и адвокат, ако има строено без книжа — преди да определите цена.
Кога е твърде късно да питам адвокат? След подписан предварителен договор без условия. Тогава отрицателен отговор може да струва задатъка.
Консултантът по имоти не може ли да отговори на тези въпроси? Опитният консултант знае къде е въпросът и кого да попитате. Отговорът, на който можете да стъпите, дава правоспособният специалист.
Трябва ли ми оценител, ако вече имам цена от пазарния анализ на консултант? Пазарният анализ на консултанта не е доклад за оценка. Ако ви трябва доклад — за вас, за партньори или за банка — той е от независим оценител.
Източници
- Закон за адвокатурата — чл. 3, ал. 2; чл. 148 · Закон за нотариусите и нотариалната дейност — чл. 2, ал. 2; чл. 25, ал. 10; чл. 25а.
- Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране — чл. 2, 6.
- Закон за кадастъра и имотния регистър — чл. 16, ал. 3; чл. 19 (посл. изм. ДВ бр. 95/2025).
- Закон за устройство на територията — чл. 167; чл. 176б, ал. 2; чл. 176в, ал. 1; § 16 ПР; § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 82/2012) (посл. изм. ДВ бр. 87/2025).
- Закон за енергийната ефективност — чл. 41, ал. 3; чл. 43–44 (текст до ДВ бр. 47/2025) · Закон за независимите оценители — чл. 5; чл. 15, ал. 1; чл. 16, ал. 1.
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 12, ал. 3; чл. 50, ал. 1.
- Закон за местните данъци и такси — чл. 14, ал. 3; чл. 45, ал. 1 и 2; чл. 51, ал. 1, 2 и 5 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026) · Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26; чл. 53, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
- Закон за водите — чл. 43, ал. 2; чл. 44, ал. 4–5.
Последна актуализация: 01.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас