Колко може да се построи на един парцел, определят няколко показателя едновременно: плътност, интензивност (КИНТ), минимално озеленяване, височина, начин на застрояване и отстояния. Плътността, интензивността и озеленяването се смятат върху площта на урегулирания имот (УПИ), а не върху площта по кадастъра (ЗУТ, § 5, т. 17 и 19 ДР). Показателите от плана са граници — максимуми и минимуми. Колко от максимума реално се побира на конкретния терен, казва архитект, след като приложи и отстоянията, и височината, и формата на имота.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Купувачът — особено строител — смята цената по това колко квадратни метра ще построи и продаде. Ако приемете, че „КИНТ по площта“ е готовото число, ще поискате цена за площ, която може да не се побира.
Ако купувате. Обявата често пише „КИНТ 1,5“ или „зона Жс“. Това е таванът на плана, не обещание. Разликата между тавана и реалното е вашият риск.
Показателите един по един
| Показател | Какво означава | Основание |
|---|---|---|
| Застроена площ | площта в очертанията на първия надземен или на полуподземния етаж; не се включват тераси, стълби и рампи до 1,2 м над терена | ЗУТ, § 5, т. 15 ДР |
| Плътност на застрояване | застроената площ на основното и допълващото застрояване спрямо площта на УПИ, в процент | ЗУТ, § 5, т. 17 ДР |
| Разгъната застроена площ (РЗП) | сборът от застроените площи на всички надземни етажи — заедно с подпокривното пространство и цялата площ на балконите, лоджиите и терасите | ЗУТ, § 5, т. 18 ДР; Наредба № 7, чл. 10 |
| Интензивност (КИНТ) | РЗП спрямо площта на УПИ, като число | ЗУТ, § 5, т. 19 ДР |
| Озеленяване | площта под естествена растителност спрямо площта на имота, в процент; част от нея трябва да е с дървета | Наредба № 7, чл. 11 |
| Височина (кота корниз) | от средното ниво на терена до корниза или стрехата. Ако подпокривното пространство остава под равнина от 45°, то не се включва във височината, а билото може да е до 4,5 м над корниза | ЗУТ, чл. 24 |
| Характер на застрояване | ниско — до 10 м; средно — до 15 м; високо — над 15 м; във вилните зони — до 7 м | ЗУТ, чл. 23 |
| Начин на застрояване | свободно или свързано; свързаното ниско застрояване изисква нотариално заверено съгласие на съседа | ЗУТ, чл. 21 |
| Отстояния | при ниско жилищно застрояване — най-малко 3 м до страничната граница и 5 м до дъното; при средно и високо — най-малко една трета от височината до страничната граница и 6 м до дъното; във вилните зони — 4 м и 6 м. За дълбоки сгради разстоянията растат, а с работен устройствен план разстоянията може да се намалят при условията на чл. 36 ЗУТ | ЗУТ, чл. 31, 34 и 36 |
В ЗУТ етажността не е самостоятелен показател — ограничава се височината в метри (ЗУТ, чл. 23–24). В подробния план обаче освен височината може да е означен и броят на жилищните етажи (Наредба № 7, чл. 72, ал. 2). Проверете какво пише в плана за вашия имот.
Как се смятат — и защо таванът не е отговорът
По дефинициите горната граница е проста аритметика: застроената площ е до „плътност × площта на УПИ“, а РЗП — до „КИНТ × площта на УПИ“. Например, при УПИ от 600 кв.м и показатели плътност 40 % и КИНТ 1,3 таванът е 240 кв.м застроена площ и 780 кв.м РЗП. Числата са илюстративни.
Защо реалното може да е по-малко:
- Отстоянията. При тесен имот 3 м от всяка странична граница и 5 м от дъното при ниско жилищно застрояване могат да не позволят пълната застроена площ.
- Височината. При ниска кота корниз пълният КИНТ може да не се събере в позволените етажи.
- РЗП не е продаваема площ. В нея влизат балконите и терасите изцяло, а подземните етажи не влизат. Продаваемата площ е пазарно понятие, а не термин от закона.
- Площта на УПИ може да не е площта по скицата. Двете могат да се различават, докато регулацията не е приложена (ЗУТ, чл. 14, ал. 5).
Особеностите в София
В София показателите по зони са в приложението към Закона за устройството и застрояването на Столичната община, а не в общата наредба (ЗУТ, чл. 127, ал. 7; ЗУЗСО, чл. 3). Няколко примера за горните граници по приложението:
| Зона | Плътност | КИНТ | Озеленяване (минимум) | Кота корниз |
|---|---|---|---|---|
| Жг — високоетажно жилищно застрояване | 60 % | 3,5 | 20 % | 26 м |
| Жс — средноетажно | 50 % | 2,5 | 35 % | 15 м за жилищни сгради |
| Жс — в околоградския район | 25–40 % | 1,0–1,5 | 40–55 % | 12 м за жилищни сгради |
| Жм — малкоетажно | 40 % | 1,3 | 40 % | 10 м |
Таблицата е таван за зоната. Показателите за конкретния имот са в действащия план и във визата — те могат да са по-ниски.
Три уточнения, които често се пропускат:
- За част от малкоетажните зони таблицата е таван. За Жм1, Жм2, Жм3 и Жв конкретните стойности се определят със схема, приета от Столичния общински съвет. За конкретния имот проверете схемата, не само таблицата.
- Ъгловият парцел. В някои зони при свързано застрояване на двете странични граници КИНТ може да се превиши — до 100 %, 50 % или 25 % според площта. Не се допуска в зоните Жм, Жм1, Жм2, Жм3, Жв и при УПИ над 3000 кв.м, и не важи, когато едната от двете улици е задънена (ЗУЗСО, чл. 16в).
- Озеленяването. В София минималната озеленена площ се реализира върху свободната дворна площ, освен в случаите по наредбата на Столичния общински съвет за зелената система (ЗУЗСО, чл. 19, ал. 8).
Какво да поискате
- Документ кой план се прилага и какви показатели определя за имота.
- Скица от действащия план — тя показва границите на урегулирания имот (УПИ), които може да се различават от тези на поземления имот.
- Визата за проектиране, ако има — в нея показателите и линиите на застрояване са приложени към имота (ЗУТ, чл. 140, ал. 2).
- Предварително проучване от архитект — колко реално се побира, преди да говорите за цена.
Кого да попитате
- Архитект с пълна проектантска правоспособност — колко реално се побира и как се смятат площите.
- Архитект-урбанист — кои показатели важат за имота и дали има схема или ограничение, което ги намалява.
- Правоспособен геодезист — площта и границите на УПИ.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Изчисляваме ориентировъчно горната граница по показателите на плана — застроена площ, РЗП, озеленяване — и ви казваме кое може да я свие: отстояния, височина, форма на имота, неприложена регулация. Окончателното число дава архитект.
Често задавани въпроси
КИНТ 1,5 значи ли, че мога да продам 1,5 пъти площта на парцела?
Не. Това е таванът на разгънатата застроена площ, в която влизат и балконите и терасите изцяло (ЗУТ, § 5, т. 18 ДР). Продаваемата площ е друго понятие, а отстоянията и височината могат да не позволят пълния КИНТ.
Върху каква площ се смятат показателите?
Плътността, интензивността и озеленяването — върху площта на урегулирания поземлен имот (УПИ) по плана (ЗУТ, § 5, т. 17 и 19 ДР), а не върху площта по кадастъра.
Ъгловият парцел винаги ли дава повече площ?
Не. В София превишението се допуска само извън малкоетажните и вилните зони, при УПИ до 3000 кв.м, при свързано застрояване на двете странични граници и когато нито една от двете улици не е задънена (ЗУЗСО, чл. 16в).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — § 5, т. 15–19 ДР; чл. 14, ал. 5; чл. 21; чл. 23–24; чл. 31; чл. 34; чл. 36; чл. 127, ал. 7; чл. 140, ал. 2.
- Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони — чл. 10, 11, 72, ал. 2.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) — чл. 3; чл. 16в; чл. 19, ал. 8; приложение към чл. 3, ал. 2.
Свързано: КИНТ и плътност — какво означават за цената · Видовете ПУП · Как се формира цената на парцел
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас