Строителят рядко гледа на парцела като на цена на квадратен метър земя. Той смята колко може да построи и продаде на него, след като извади разходите и печалбата си. Затова два съседни парцела с еднаква площ могат да струват много различно, ако планът позволява различно застрояване. Да разбирате тази сметка, преди да определите цената, ви дава по-силна позиция в преговорите.
Сметката на купувача — остатъчната стойност на земята
Купувач, който ще строи, обикновено смята така:
Колко мога да платя за земята = очакваните приходи от продажбата на новата сграда − (строителството + проектирането, таксите и присъединяването към мрежите + продажбите и рекламата + резерв за непредвидени разходи + финансирането за времето на проекта + разходите по покупката на земята + моята печалба)
Това се нарича остатъчна стойност на земята — каквото остане за земята, след като всички останали разходи и печалбата на строителя са извадени. Всяко число в сметката е оценка на купувача, затова различните купувачи стигат до различни цени. Сметката описва как мисли купувачът. Тя е един от признатите методи за оценка на земя за застрояване; независимите оценители обикновено я проверяват и със сравнение с реални сделки.
Какво вдига и какво сваля цената
| Фактор | Как влияе |
|---|---|
| Колко може да се построи по плана | основата на сметката — повече разрешено застрояване по правило значи по-висока цена |
| Колко реално се побира | формата на парцела, отстоянията, наклонът и паркирането могат да свалят реалното под разрешеното |
| Колко време до разрешение за строеж | висяща процедура, стар план или обжалване отлагат приходите — купувачът го смята като риск |
| Мрежи и достъп | липсващ път, вода, канал или мощност са разход, който купувачът изважда от цената |
| Неясноти в документите | собственост, тежести, разлика в площта — всяка неяснота се превръща в отстъпка или в условие |
| Пазарът в района | на каква цена реално се продават новите жилища или офиси наблизо |
Защо „цената на квадратен метър земя“ подвежда
Цената на квадратен метър земя от обява на съседен парцел казва малко, ако двата имота са в различна зона, с различен план или с различни мрежи. Сравнението е полезно главно между парцели, които позволяват подобно застрояване, при подобни условия.
Какво можете да направите преди цената
- Изяснете какво позволява планът — с архитект, по документите за имота.
- Затворете неяснотите в документите — собственост, тежести, площ.
- Разберете какво струва присъединяването към мрежите — от условията и офертите на операторите (изходни данни, договор за присъединяване).
- Вижте сделките, не обявите — обявената цена не е цената, на която се е продало.
- Ако ви трябва оценка, на която да стъпи трета страна — например за доброволна делба, за партньори или за счетоводството — поръчайте я от независим оценител. При кредит банката обикновено сама възлага оценката, а в съдебно дело оценката прави вещо лице, назначено от съда.
Кого да попитате
- Архитект — колко реално се побира на парцела; от това започва сметката на купувача.
- Независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители — когато банка, институция или закон изисква доклад за оценка от независим оценител.
- Адвокат — ако има неясноти в собствеността или в плана, които влизат в цената.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Подреждаме информацията, на която стъпва сметката на купувача — какво показват публичните регистри, какво трябва да потвърди архитект, какво липсва в документите — и ви помагаме да определите цена и стратегия на продажба, които можете да защитите пред сериозния купувач. Официална оценка не изготвяме — за нея насочваме към независим оценител.
Често задавани въпроси
Защо купувачът предлага по-малко, отколкото струва съседният парцел?
Защото купувачът смята колко може да построи и продаде на вашия парцел, след като извади разходите. Различен план, различни мрежи или неясноти в документите водят до различна сметка, дори при еднаква площ.
Каква е разликата между пазарна оценка и цена на продажба?
Оценката е становище на независим оценител за стойността към дата. Цената е това, за което купувач и продавач се договорят. Двете може да се различават.
Кога ми трябва независим оценител?
Когато трета страна изисква оценка от независим оценител — например банка или съдружници — или когато законът я изисква. В съдебно дело оценката прави вещо лице, назначено от съда.
Източници
- Закон за независимите оценители — регистър на независимите оценители, Камара на независимите оценители в България, ciab-bg.com.
- International Valuation Standards — IVS 410 „Development Property“ (остатъчният метод за земя за застрояване).
- Практиката на DJIA Consult при продажба на парцели в София.
Свързано: КИНТ и плътност — какво означават за цената · Преди да обявите парцела за продажба · Инвестиционният потенциал на парцел
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или оценителско становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и независим оценител.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас