КИНТ (коефициент на интензивност на застрояване) показва колко квадратни метра сгради позволява планът спрямо площта на парцела. Заедно с плътността, озеленяването и височината той подсказва колко може да се построи — а цената на парцел за строеж почти винаги стъпва на това. Числото в плана обаче е таван, не обещание. Колко реално се побира на конкретния терен, казва архитект, след като види имота и плана.
Четирите числа на плана — на езика на сделката
| Число | Какво казва | Защо има значение за цената |
|---|---|---|
| Плътност | каква част от парцела може да покрие сградата | колко голямо може да е „стъпалото“ на сградата |
| КИНТ | колко квадратни метра сгради се падат на квадратен метър парцел | горната граница на площта, която може да се продаде след строежа |
| Озеленяване | каква част от парцела остава зелена | колко място остава за подходи и паркиране |
| Височина | до колко метра стига сградата | колко етажа реално ще има |
Пример: при парцел от 1 000 кв.м и КИНТ 1,2 таванът е 1 200 кв.м сгради. Дали ще се стигне до него, зависи от формата на парцела, отстоянията, наклона и паркирането.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Купувачите — особено строителите — смятат цената на парцела спрямо квадратните метри, които могат да построят, не спрямо квадратните метри земя. Два съседни парцела с еднаква площ, но различна зона, са различни активи. Ако цената ви стъпва на тавана, а реалното е по-малко, разговорът ще се обърне при първия архитект на купувача.
Ако купувате. Не плащайте за тавана, преди архитект да е казал колко реално се побира. Тесен или ъглов парцел, провод през имота, наклон или стар план за местността могат да свалят реалната площ значително под числото в таблицата.
Кога числото на хартия не е реалното
- Тесен или ъглов парцел — отстоянията изяждат голяма част от мястото за сградата.
- Провод или сервитут през имота — част от парцела не е за строеж.
- Наклонен терен — етажите и паркирането се решават по различен начин.
- Стар подробен план за местността — понякога позволява много по-малко от общия план.
- Паркоместата не се събират — нужните места може да не се поберат в двора.
Какво да поискате
- Скица на имота и плана, който се прилага за него.
- Удостоверение от районната администрация, че планът е влязъл в сила.
- Ако има — виза за проектиране или идеен проект.
Кого да попитате
- Архитект-проектант — колко реално се побира на този парцел.
- Архитект-урбанист — кой план и кой показател важат, ако документите се разминават.
- Адвокат по устройство на територията — ако планът е обжалван или се променя.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за парцела — зоната, плана, заповедите — и ви казваме какво показват числата и какво трябва да потвърди архитект, преди да определите или приемете цена.
Често задавани въпроси
Какво е КИНТ?
Коефициентът на интензивност на застрояване — отношението между площта на всички надземни етажи и площта на парцела по плана. Той е таван, не гаранция.
Мога ли да сметна сам колко може да се построи?
Можете да видите тавана, като умножите площта на парцела по КИНТ. Колко реално се побира, казва архитект, защото зависи от формата на имота, отстоянията, наклона и паркирането.
Къде виждам показателите за моя имот?
В картата на Столична община iSofMap и в плана за квартала. Дали планът важи, се потвърждава с удостоверение от района.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), Допълнителни разпоредби — определенията за плътност, интензивност и разгъната застроена площ.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община — показатели по зони.
- iSofMap, Столична община — isofmap.bg.
Свързано: Наклонът на парцела и цената · „Няма записи“ — значи ли, че парцелът е чист?
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Преди да определите цена или да подпишете: изпратете идентификатора на имота. До един работен ден получавате картон — какво показват публичните регистри, какви въпроси да зададете и към кого. Безплатно. → Поискайте картон