При покупка на парцел има поне четири различни вида въпроси: правни, устройствени, технически и данъчни. На всеки отговаря различен правоспособен специалист — адвокат, архитект, геодезист, инженер, данъчен консултант. Най-скъпата грешка рядко е грешният специалист. По-често е правилният специалист, повикан твърде късно — след като цената е договорена или предварителният договор е подписан. Тук е подредено кой, за какво и кога.
Преди да договорите цена
- Какво позволява планът да се построи; кой показател важи
→ архитект-урбанист или архитект-проектант
Попитайте: „Кой план и кой показател важат за имота и колко реално се побира?“
Носете: скица, плана, заповедите за имота - Тесен или ъглов имот, наклон, калкан, паркоместа
→ архитект-проектант; при наклон и укрепване — инженер-конструктор
Попитайте: „Какво реално се побира на този терен и какво оскъпява?“
Носете: скица, план, снимки на терена - Свлачищна зона, насип, вода в изкопа
→ инженер-геолог
Попитайте: „Какво проучване трябва и колко може да оскъпи строежа?“
Носете: скица, извадка от картата на общината - Продавачът е фирма или имотът е урегулиран
→ данъчен консултант или счетоводител
Попитайте: „Има ли ДДС върху сделката и кой го дължи?“
Носете: данни за страните, удостоверение за данъчна оценка
Преди предварителния договор
- Заповед за плана, отбелязана като оспорена; висяща процедура; спрени разрешения
→ адвокат по устройство на територията; при дело — адвокат по административни дела
Попитайте: „Важи ли планът за имота днес и какво става, ако делото падне?“
Носете: заповедите, удостоверение от района, скица - Съсобственици, наследство, стари нотариални актове, ипотека, възбрана
→ адвокат по вещно и наследствено право
Попитайте: „Пълна ли е веригата на собственост и кой трябва да подпише?“
Носете: нотариални актове, удостоверения за наследници, удостоверение за тежести - Площта по скица и по нотариален акт се различават; спор за граница; „нива“ в кадастъра
→ правоспособен геодезист; при спор за собственост — и адвокат
Попитайте: „Коя площ е вярна и как се поправя?“
Носете: скица, нотариален акт, стари скици - Провод или сервитут през имота; няма вода, канал или ток наблизо
→ проектант по електро и ВиК и самите оператори — с искане за становище
Попитайте: „Може ли да се присъедини, кога и на каква цена?“
Носете: скица, план - Натура 2000, санитарна зона, големи дървета
→ еколог; за дърветата — дендролог
Попитайте: „Каква процедура пред РИОСВ и колко време?“
Носете: скица, извадка от картата - Паметник на културата, охранителна зона, археология
→ архитект с опит пред НИНКН; при изкоп — археолог
Попитайте: „Какво съгласуване и колко трае?“
Носете: скица, извадка от картата
Становищата на операторите и отговорите на специалистите е добре да станат условия в предварителния договор — тогава отрицателният отговор не остава за ваша сметка. Как точно да се запишат, казва адвокатът.
Преди нотариуса
- Документите за сделката, пълномощни, декларации
→ нотариус и вашия адвокат
Попитайте: „Какво липсва, за да се изповядаме?“ - Пазарна оценка за банка или за партньори
→ лицензиран оценител
Попитайте: „Каква е оценката и на какви допускания стъпва?“
Как да проверите, че специалистът е правоспособен
- Адвокати — регистрите на адвокатските колегии.
- Архитекти — регистърът на Камарата на архитектите в България.
- Инженери (конструктори, геолози, проектанти по мрежи) — регистърът на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране.
- Геодезисти — регистърът на правоспособните лица към Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
- Оценители — регистърът на Камарата на независимите оценители.
Какво правим ние
Ние не сме адвокати, архитекти, геодезисти или инженери и не даваме техните отговори. Като консултанти по имоти събираме публичната информация за парцела, подреждаме документите и казваме кой въпрос се е появил, към кого и в кой момент от сделката. Нашето поле е икономиката на сделката — цена, срок до продажба, позиция в преговорите. Така вие отивате при специалиста с подредени документи и точен въпрос, а не с „вижте какво е това“.
Често задавани въпроси
Към кого да се обърна първо, ако купувам парцел за строеж?
Към архитект за това какво реално се побира и към адвокат за собствеността и плана — преди да договорите цена. Геодезист — ако площта по скица и по акт се различават.
Кога е твърде късно да питам адвокат?
След подписан предварителен договор без условия. Тогава отрицателен отговор може да ви струва капаро.
Трябва ли ми геодезист, ако имам скица от кадастъра?
Ако площта по скица и по нотариален акт съвпадат и границите на място отговарят — обикновено не. При разлика над 3 % или при спор за граница — да.
Брокерът или консултантът не може ли да отговори на тези въпроси?
Опитният консултант знае къде е въпросът и кого да попитате. Отговорът, на който можете да стъпите, дава правоспособният специалист.
Източници
- Камара на архитектите в България — kab.bg.
- Камара на инженерите в инвестиционното проектиране — kiip.bg.
- Агенция по геодезия, картография и кадастър — cadastre.bg.
- Висш адвокатски съвет и адвокатските колегии — vas.bg.
- Камара на независимите оценители в България — ciab-bg.com.
Текстът е общ пътеводител от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Преди да определите цена или да подпишете: изпратете идентификатора на имота. До един работен ден получавате картон — какво показват публичните регистри, какви въпроси да зададете и към кого. Безплатно. → Поискайте картон