Накратко. Хотел може да смени собственика си по три начина: продава се сградата, продава се цялото предприятие (сграда, персонал, договори, задължения), или се продават дяловете на фирмата, която притежава хотела. Цената може да е една и съща, но рисковете, данъците и документите са различни. Изборът се прави с юрист и данъчен консултант преди да се договаря цената — не след.
Трите пътя накратко
- Какво преминава — Продажба на имота: само сградата и земята; Продажба на предприятието: всичко: имоти, договори, персонал, вземания и задължения; Продажба на дяловете: нищо не „преминава“ — сменя се собственикът на фирмата
- Форма — Продажба на имота: нотариален акт; Продажба на предприятието: писмен договор с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, едновременно; вписване в Търговския регистър, а ако включва имот — и в службата по вписванията [2]; Продажба на дяловете: същата форма; вписване в Търговския регистър [2]
- Задължения на продавача — Продажба на имота: остават при продавача; Продажба на предприятието: продавачът отговаря заедно с купувача до размера на полученото, освен ако кредиторите са се съгласили друго [2]; Продажба на дяловете: остават във фирмата — значи и при новия собственик
- Персонал — Продажба на имота: ако с имота се прехвърля и дейността, може да се приложат правилата за смяна на работодателя [3] — изяснете с юрист; Продажба на предприятието: трудовите договори продължават с новия работодател [3]; Продажба на дяловете: работодателят не се сменя
- ДДС — Продажба на имота: изяснете със счетоводител; Продажба на предприятието: изяснете със счетоводител; Продажба на дяловете: изяснете със счетоводител
- Категория на хотела — Продажба на имота: категорията е свързана с лицето, което стопанисва хотела — как ще се третира смяната, уточнете с министерството преди сделката; Продажба на предприятието: същото; Продажба на дяловете: операторът е същото лице
Продажба на имота
Това е класическата сделка: купувачът получава сградата и земята, без историята на фирмата. Договорите с доставчиците и туроператорите и дълговете остават при продавача. За персонала внимавайте: официалното разяснение на Министерството на труда изброява и прехвърлянето на дейност, включително на материални активи, сред случаите на смяна на работодателя [3]. Ако хотелът продължава да работи след сделката, изяснете с юрист по трудово право какво става с хората.
Плюс за купувача: чиста позиция — купува само това, което вижда в нотариалния акт. Минус: хотелът спира да е „работещ бизнес“. Купувачът трябва да осигури оператор с категория за обекта и да подреди персонала и регистрациите преди отварянето.
Таксите и местният данък при придобиване на имот — в данъци и такси при покупка и продажба. Въпросът за ДДС при хотел е отделен — решава се със счетоводител.
Продажба на предприятието
Търговският закон позволява търговецът да прехвърли предприятието си като цяло — съвкупност от права, задължения и фактически отношения [1][2].
Какво изисква законът:
- Форма: писмен договор с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно [1][2]. От изменението в края на 2016 г. само заверка на подписите не стига [1].
- Решение на дружеството: когато се прехвърля цялото предприятие на търговско дружество, е нужно решение по специалния ред на закона [2].
- Вписване: в Търговския регистър — по делото и на продавача, и на купувача [2]. Ако в предприятието има имот, договорът се вписва и в службата по вписванията [2].
- Заплати и осигуровки — условие, не формалност: предприятие с персонал може да се прехвърли, след като продавачът изплати дължимите заплати, обезщетения и осигуровки, включително на хората, напуснали до три години преди сделката [2]. Ако страните изрично се договорят, това може да направи купувачът [2]. За вписването се подава декларация, че няма такива задължения [2].
- Отговорност за задълженията: ако с кредиторите не е договорено друго, продавачът отговаря заедно с купувача до размера на това, което е получил [2].
- Отделно управление 6 месеца: купувачът управлява придобитото предприятие отделно 6 месеца от вписването; през този срок кредиторите могат да поискат изпълнение или обезпечение [2].
- Персонал: трудовите правоотношения не се прекратяват — правата и задълженията на стария работодател преминават към новия; за задълженията отпреди сделката двамата отговарят солидарно [3].
- ДДС: данъчното третиране на прехвърлянето на предприятие се определя от Закона за ДДС — изяснете го със счетоводител преди подписване.
Въпрос, който трябва да зададете: дължи ли се местен данък при придобиване за имотите в предприятието. Поискайте писмено становище от общината или от данъчен консултант преди подписване.
Продажба на дяловете (или акциите)
Купувачът не купува хотела — купува фирмата, която го притежава. Сградата остава на същия собственик (фирмата), затова нотариален акт за имота не се прави.
- Форма при ООД: договор с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно; вписване в Търговския регистър [1][2].
- Същото условие за заплатите: дял се прехвърля на трето лице само ако няма неизплатени изискуеми заплати, обезщетения и осигуровки [2].
- Задълженията на фирмата остават във фирмата — включително данъчни, към доставчици, по съдебни спорове, по гаранции към банки. Новият собственик ги носи през фирмата.
- Договорите остават във фирмата, а категорията — при същото лице, което стопанисва хотела.
Затова при сделка с дялове Due Diligence-ът не е само на сградата — той е на цялата фирма: счетоводство, данъци, съдебни дела, трудови спорове, договори с туроператори, банкови обезпечения.
Капан: категорията следва съдбата на фирмата-хотелиер
Законът за туризма прекратява категорията на обекта, ако юридическото лице, което стопанисва хотела, бъде прекратено, или ако срещу него се открие производство по ликвидация или несъстоятелност [4]. Ако схемата на сделката предвижда продавачът-хотелиер да бъде ликвидиран след продажбата, купувачът трябва да има собствена категория преди това. Подредете сроковете с юрист.
Как да мислите избора
- да не поемате чужди дългове — Обикновено се разглежда първо…: продажба на имота
- хотелът да работи без прекъсване, с персонала и договорите — Обикновено се разглежда първо…: предприятие или дялове
- минимални формалности по имота — Обикновено се разглежда първо…: дялове
Таблицата показва логиката, не препоръка. Изборът зависи от данъчната позиция на двете страни, от финансирането и от това какво показва проверката. Решават го вашите юрист и данъчен консултант.
Кой дава окончателния отговор
Юрист по търговско право, данъчен консултант и счетоводител. Тази статия е общ преглед, не правна, данъчна или инвестиционна консултация.
Как помагаме
Подреждаме проверката на хотела — имот, документи, категория, отчети — и я разпределяме между специалистите. Свържете се с нас, преди да договаряте цена. Вижте и рисковете при инвестиране в имоти за физически лица.
Често задавани въпроси
Купувачът на хотелската сграда поема ли персонала? При продажба на предприятието — да, трудовите договори продължават с новия работодател [3]. При продажба само на имота зависи дали с него се прехвърля и дейността [3] — изяснете с юрист.
Ако хотелът (предприятието) се отдаде под наем на оператор — какво става с персонала? Кодексът на труда урежда отделно смяната на работодателя при отдаване на предприятието под наем [3]. Как точно се прилага — с юрист по трудово право.
Има ли ДДС при продажба на хотел като предприятие? Данъчното третиране се определя от Закона за ДДС и зависи от конкретната сделка — изяснете го със счетоводител преди подписване.
Достатъчна ли е нотариална заверка на подписите? Не. Изисква се едновременно удостоверяване на подписите и съдържанието [1].
При продажба на дялове трябва ли нова категория? Операторът не се сменя — същата фирма продължава. Проверете с юрист дали има промени, които все пак се вписват в регистъра (например смяна на управителя).
Източници
Всички източници са проверени на 04.11.2026.
- Закон за изменение и допълнение на Търговския закон, ДВ бр. 105/30.12.2016, § 1 (чл. 15, ал. 1) и § 2 (чл. 129, ал. 2) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=110656
- Търговски закон, чл. 15, ал. 1–5, чл. 16, ал. 1, 2 и 5, чл. 16а, ал. 1–2, чл. 129, ал. 1–2 (консолидиран текст до ДВ бр. 66/2023, публикуван от Агенцията по вписванията; изменението в ДВ бр. 82/2024 не засяга тези членове) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2023/08/01/trgovski_zakon_EYuci3c.pdf
- Министерство на труда и социалната политика, „Изменение на трудовото правоотношение“ — разяснение по чл. 123 и 123а от Кодекса на труда — https://www.mlsp.government.bg/trudovo-pravootnoshenie-izmenenie
- Закон за туризма, чл. 137, ал. 1, т. 3 и 6 (консолидиран текст на Министерството на туризма до ДВ бр. 70/2024; измененията в ДВ бр. 52/2025, бр. 80/2025 и бр. 16/2026 не засягат чл. 137) — https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна, данъчна или инвестиционна консултация.