Английската кантора HCR Law описва вид договор между собственик на земя и „промотор“ (land promotion agreement). Промоторът плаща разходите по получаването на разрешението за застрояване (planning permission) и по продажбата, после земята се продава, а от продажбата собственикът връща на промотора разходите му и премията, ако промоторът е платил такава при подписването, и му плаща договорен процент от нетните приходи (HCR Law, 2025). Ако разрешение не бъде получено до определен срок, договорът се прекратява и промоторът не си връща нито разходите, нито премията, ако е платена (HCR Law, 2025). Моделът е чужд. Дали и как подобен договор може да се приложи в България, ще каже вашият юрист. По-долу за краткост „планът“ означава онова, което прави земята годна за застрояване: в английския модел — planning permission; какво е съответното за вашия имот у нас, ще каже вашият адвокат с практика по устройство на територията.
Защо има значение за вас
Ако сте собственик. Не плащате разходите по плана, но и не получавате цялото поскъпване. Земята е обвързана с договора, докато той трае.
Ако сравнявате с други пътища. Продажбата сега дава сигурна цена днес — по-ниска от евентуалната след плана, ако той стане и пазарът го позволи. Строителството срещу обезщетение дава площи в сграда. Промотирането дава дял от продажбата на земята — ако планът стане.
Три пътя за собственика
| Продажба сега | Промотиране | Строителство срещу обезщетение | |
|---|---|---|---|
| Какво получавате | цената днес | дял от продажбата след плана | обекти в бъдещата сграда |
| Кой плаща плана | купувачът — след сделката | промоторът | според договора |
| Кога получавате | веднага | след плана и продажбата | след построяването |
| Ако планът не стане | не ви засяга | оставате със земята, но времето е минало | зависи от договора |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: земя, която днес струва 300 000 € · разходи на промотора по плана 100 000 € · промоторът получава разходите си и 20% от остатъка · срок три години · без премия при подписване (по HCR Law промоторът може да плати премия, която при неуспех остава у собственика) · без данъци.
| Сценарий | Продажба | Разходите на промотора | Дял на промотора (20% от остатъка) | Получавате |
|---|---|---|---|---|
| Продажба сега | 300 000 € | — | — | 300 000 € веднага |
| Промотиране: планът става, продажба за 1 000 000 € | 1 000 000 € | −100 000 € | −180 000 € | 720 000 € след около 3 години |
| Промотиране: планът става, продажба за 600 000 € | 600 000 € | −100 000 € | −100 000 € | 400 000 € след около 3 години |
| Промотиране: планът става, продажба за 450 000 € | 450 000 € | −100 000 € | −70 000 € | 280 000 € след около 3 години |
| Промотиране: планът не става | — | — | — | 0 € и земята, 3 години по-късно |
Как да четете таблицата: промотирането има смисъл, когато поскъпването от плана е голямо. Когато поскъпването е малко, собственикът може да получи и по-малко, отколкото при продажба днес (280 000 € срещу 300 000 € в примера). Ако планът не стане, е чакал години за нищо.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по устройство на територията:
- Може ли лице, което не е собственик, да възлага изработването на план за моя имот?
Вашия адвокат с практика по вещно и наследствено право:
- С какво такъв договор се различава от строителството срещу обезщетение и от предварителния договор?
- Каква защита имам, ако промоторът спре работа?
Архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране:
- Какъв план е реалистичен за моя имот и колко време може да отнеме?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да сравните трите пътя с еднакви допускания — и да видите какво става, ако планът не стане. За правните и техническите въпроси ви свързваме с правоспособния специалист. Вижте също „Купуване на земя заради бъдещия план“.
Често задавани въпроси
Плащам ли нещо на промотора, ако планът не стане?
В модела, който описва HCR Law, — не: разходите на промотора и премията, ако е платена, не се връщат (HCR Law, 2025). Какво ще пише във вашия договор, решава договорът — покажете го на юрист.
Колко е делът на промотора?
Договаря се. Числото в примера е условно.
Мога ли да продам земята, докато договорът трае?
Това ще каже вашият юрист според договора.
Източници
- HCR Law — What is a land promotion agreement?, 02.10.2025 (английска кантора).
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретна земя и договор се консултирайте с юрист и с архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране.
Имате земя и обмисляте какво да правите с нея? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
