Когато давате парцела си на строител срещу апартаменти, вие обикновено учредявате право на строеж — строителят става собственик на частите от сградата, които са негови, а вие получавате своите обекти. Правото на строеж се учредява с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18) и актът се вписва. Често преди това се подписва предварителен договор — той също ви обвързва (ЗЗД, чл. 19). Най-важното за вас не е цената на квадратен метър, а какво става, ако строителят не построи: такъв договор може да се развали само по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3). Гаранциите се договарят преди подписа, не след него. Как точно да се запишат, казва адвокат.
Защо това има значение за вас
Срещу парцела не получавате пари днес, а обещание за апартаменти след години. Вашият риск не е в квадратурата на хартия, а в три въпроса: ще бъде ли построена сградата, кога и какво можете да направите, ако не бъде. Отговорите стоят в договора, който подписвате.
Какво всъщност учредявате
- Право на строеж (суперфиция). Собственикът на земята отстъпва на друг правото да построи сграда върху нея и да стане собственик на постройката (ЗС, чл. 63, ал. 1). В договора срещу апартаменти правото обикновено се учредява за частите на строителя.
- Правото на строеж се учредява с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18), а актът се вписва в Имотния регистър (ЗС, чл. 112, б. „а“).
- Предварителният договор също ви обвързва. Всяка страна може да иска по съдебен ред сключване на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19). Покажете го на адвокат, преди да го подпишете.
- Срок за упражняване. Ако правото на строеж не бъде упражнено 5 години, то се погасява по давност в полза на собственика на земята (ЗС, чл. 67, ал. 1). От кой момент тече срокът и какво се брои за „упражняване“, казва адвокат — не приемайте датите за ясни, без да сте попитали.
Какво става, ако строителят не построи
| Как го очакват мнозина | Какво казва законът |
|---|---|
| „Договорът се разваля автоматично.“ | Договор, с който се учредява вещно право върху недвижим имот, се разваля само по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3), а исковата молба трябва да се впише (ЗС, чл. 114). |
| „Неустойката е голяма, ще я взема цялата.“ | Съдът може да намали прекомерна неустойка (ЗЗД, чл. 92, ал. 2). |
| „Строителят не може да продава, докато не завърши.“ | До груб строеж може да се прехвърля правото на строеж; след груб строеж — самите обекти (ЗУТ, чл. 181). |
Затова защитата ви е в договора и в последователността на стъпките, а не в надеждата, че съдът ще реши бързо.
Гаранции, които обичайно се договарят
Това е пазарна и договорна практика, не изискване на закона. Конкретното съчетание за вашата сделка решава адвокатът.
- Неустойка за забава и за неизпълнение — законът е ЗЗД, чл. 92.
- Банкова гаранция от строителя.
- Ипотека — с едно ограничение: тя се учредява само върху имот, който при подписването вече принадлежи на този, който я учредява (ЗЗД, чл. 167, ал. 3). Върху какво и в кой момент строителят може да учреди ипотека в ваша полза, казва адвокат.
- Поетапно учредяване на правото на строеж.
- Разпределението — кой апартамент е ваш и кой на строителя — обичайно се записва в самия нотариален акт или в приложение към него, със схеми от проекта.
Въпросите, които да зададете, преди да подпишете
- Кой ще бъде възложител по ЗУТ? Възложител е и лицето с учредено право на строеж в чужд имот (ЗУТ, чл. 161, ал. 1). Възложителят отговаря строежът да започне със сключени договори за строителен надзор, строителство и авторски надзор, когато такива се изискват (ЗУТ, чл. 161, ал. 4). Какво значи вашата конкретна схема за отговорностите ви, казва адвокат.
- Как ще бъде въведена сградата в експлоатация? Строежите от I–III категория се въвеждат с разрешение за ползване от ДНСК, а от IV–V категория — с удостоверение за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3). „Акт 16“ има само при строежите с Държавна приемателна комисия (Наредба № 3/2003, чл. 7). Не очаквайте „Акт 16“ за всяка жилищна сграда.
- Какви са данъчните последици за вас? Размяната „земя срещу апартаменти“ не е сделка без данъци: има правила за ДДС при възнаграждение в натура (ЗДДС, чл. 130), за местния данък при придобиване на вещни права (ЗМДТ, чл. 44 и 47) и за дохода (ЗДДФЛ, чл. 33). Как се прилагат към вас като физическо лице, казва данъчен консултант.
- Какво става с вашите апартаменти, ако строителят изпадне в затруднение? Попитайте адвоката как договорът ви защитава и на кой етап.
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и строително право — структурата на договора, гаранциите, срока по ЗС, чл. 67, какво става при неизпълнение.
- Нотариус — формата, вписването и какви документи са нужни.
- Данъчен консултант — ДДС, данък при придобиване и данък върху дохода за вашия случай.
- Архитект — какво позволява планът; от това зависи колко апартамента изобщо ще има за разпределяне.
- Оценител — колко струва днес вашият дял от бъдещата сграда спрямо парцела.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Преди разговора със строителя преглеждаме публичната информация за имота — кадастъра, плана и регистрите — и ви казваме какво позволява имотът по нашата практика, какво да попитате архитекта и адвоката и как да сравните предложение срещу апартаменти с продажба срещу пари. Договора пише адвокатът; ние ви помагаме да стигнете до него с правилните въпроси.
Често задавани въпроси
Каква е формата на договора за строителство срещу обезщетение?
Правото на строеж се учредява с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18), който се вписва в Имотния регистър (ЗС, чл. 112). Ако преди това подписвате предварителен договор, той също ви обвързва (ЗЗД, чл. 19).
Какво става, ако строителят не започне строежа?
Правото на строеж се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено 5 години (ЗС, чл. 67). Развалянето на договора става само по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3). Как се прилагат двете правила към вашия договор, казва адвокат.
Мога ли да взема ипотека върху апартаментите на строителя като гаранция?
Ипотека се учредява само върху имот, който при подписването вече принадлежи на учредителя (ЗЗД, чл. 167, ал. 3). Върху какво и в кой момент строителят може да учреди ипотека в ваша полза, казва адвокат.
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — чл. 18; чл. 19; чл. 87, ал. 3; чл. 92; чл. 167, ал. 3.
- Закон за собствеността (ЗС) — чл. 63; чл. 67; чл. 112; чл. 114.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 161, ал. 1 и 4; чл. 177, ал. 2–3; чл. 181.
- Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството — чл. 7.
- Закон за данък върху добавената стойност (ЗДДС) — чл. 130; Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) — чл. 44, 47; Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) — чл. 33.
Свързано: КИНТ и плътност — какво означават за цената · „Одобрен ПУП“ в обявата
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, нотариус и данъчен консултант.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас