Парцел за строеж в Банкя — 1 545 кв.м, УПИ VIII, Жм2, РЗП до ~1 544 кв.м

Описание на парцела в Банкя

Парцел за строеж в Банкя, 1 545 кв.м, в регулация като УПИ VIII, кв. 153 (регулация одобрена със заповед от 22.07.2024). Жилищна зона Жм2: плътност 30 %, КИНТ 1,0, озеленяване 60 %, корниз 10 м — нормативна РЗП до около 1 544 кв.м. Незастроен, с лице към ул. „Георги Бенковски“ и панорама към Витоша и Рила, на 17 км западно от София. Цена 262 650 € (170 €/кв.м). Подходящ за developer, строител или семейна къща/вила.

Това не е „парче земя с потенциал“. Това е УПИ с одобрени регулационни граници, лице към общинска улица и ясни устройствени показатели. Следващата стъпка е виза за проектиране — и оттам проектът следва заданието на купувача, в рамките на зоната.

Компактен габарит от около 45,7 × 51,5 м. Панорама на юг и югозапад към Витоша и Рила. Град на 17 км западно от София, в подножието на Люлин — национален център за рехабилитация и балнеология.

За кого е този парцел за строеж

1. Инвеститор-developer. Около 1 544 кв.м нормативна РЗП в един УПИ, в курортна зона. Проектът се определя изцяло от задание — без наследен чужд проект, който да се преработва. Цена на квадратен метър нормативна РЗП: около 170 €.
2. Строител. Обем за цялостен проект в един УПИ — една сграда или група жилищни сгради. Строителство срещу обезщетение може да се обсъди със собствениците.
3. Купувач на собствен дом. Голям парцел за семейна къща или вила с просторен двор: около 463 кв.м застроена площ максимум и поне 60 % зеленина, половината от нея — висока дървесна растителност. Зелена жилищна зона, 17 км от София.

Не е подходящ за: купувач, който търси терен с издадено разрешение за строеж или готов проект; купувач, който иска равен терен; купувач, който иска да започне строителство веднага.

Пътят на проекта

Какво реално се случва от деня на покупката до първата копка:

• Изходни данни. Скица-виза за проектиране от район „Банкя“, геодезическо заснемане на терена и дървесната растителност, инженерно-геоложки доклад, изходни данни от мрежовите дружества.
• Предварително проучване. Архитектът решава обема, подземното ниво за паркиране и озеленяването — тук се установява реализируемата РЗП.
• Виза за проектиране. Определя параметрите на застрояване за УПИ VIII.
• Инвестиционен проект. По визата и изходните данни.
• Разрешение за строеж. След съгласуване и одобрение на проекта.

Сроковете зависят от администрацията и от проектантите на купувача — затова не ги обещаваме.

Локация — Банкя, 17 км от София

• Банкя — град в Столична община, на 17 км западно от София, на 640–740 м надморска височина, в подножието на Люлин. Национален център за рехабилитация на сърдечно-съдови заболявания, балнеология и климатолечение.
• Устройствена зона Жм2 — жилищна зона с ниско застрояване и високо изискване за озеленяване. Зелената среда е заложена в плана за целия квартал, не само в този парцел.
• Панорама на юг и югозапад към Витоша и Рила — заснета при оглед.
• Лице по регулация към ул. „Георги Бенковски“ (общинска публична улица), уличен профил 8,00 м по одобрената регулация, дължина на лицето около 39 м.
• Административен адрес по кадастъра: ул. „Захари Стоянов“ — лицето и достъпът по регулация са от ул. „Георги Бенковски“.

Градът: столица и курорт в един адрес

Банкя дава комбинация, която рядко се среща в Столична община: минерални извори, балнеология и планина в подножието на Люлин — при софийска регистрация, софийски услуги и директна жп връзка с Централна гара. Тук не се „отива на курорт“ — тук се живее в него.

Двете търсения, които растат най-бързо в периферията на София, се срещат на едно място: чист въздух и здравословна среда, и пълноценен градски живот близо до центъра.

Кварталът: защитена нискоетажна среда

Зона Жм2 е най-силната гаранция за бъдещата стойност. Плътност 30 %, озеленяване 60 % и корниз до 10 м важат за всеки съседен имот. Около вашия проект няма да израсне плътен блок — кварталът остава зелен, нисък и тих по план, не по случайност.

Всяка следваща сграда в квартала ще бъде в същия мащаб — а това пази и гледката, и цената на квадратен метър.

Микрозоната: квартал в началото на цикъла

През 2024–2026 г. в същия квартал 153 са одобрени изменения на регулацията за съседни урегулирани имоти. Микрозоната се урегулира и подготвя за ново жилищно строителство.

Купувачът влиза в квартал в началото на цикъла, не в края му — първите реализирани проекти задават нивото на цените за следващите.

Теренът: каскаден продукт

Наклонът прави възможен продукт, който равните парцели не могат да предложат:

• панорама от всяко ниво — по-горната единица гледа над покрива на по-долната;
• самостоятелен вход от терена — усещане за къща и в многоединичен проект;
• визуална независимост — без поглед от прозорец в прозорец;
• естествен изход за подземно паркиране на ниската страна на терена.

Компактният габарит (около 45,7 × 51,5 м) и лицето от около 39 м позволяват разполагане на обема без загуби. Разпределението по нива е архитектурна възможност — решава се с визата и проекта.

Гледката: стойност, която не се произвежда

Панорамата на юг и югозапад към Витоша и Рила е актив, който не може да се добави по-късно с никакъв бюджет. Южното изложение носи слънце в дневните зони през цялата година.

Ниското застрояване в зоната пази хоризонта отворен — гледката от парцела не зависи от това какво ще построят съседите.

Перспективи по профил

• Developer: урегулиран УПИ в зелена нискоетажна зона, с терен за каскаден продукт с панорама — около 170 € на квадратен метър нормативна РЗП.
• Строител: обем до около 1 544 кв.м РЗП в квартал в процес на урегулиране — възможност за един от първите реализирани проекти в микрозоната. Строителство срещу обезщетение може да се обсъди.
• Семейство: вилна резиденция с гледка и двор на няколко нива, в курорт със столичен адрес.
• Инвеститор: урегулираната земя в зелените зони на Столична община е ограничен ресурс — новите УПИ се образуват бавно и по процедура.

Технически факти

1. Идентификация

Идентификатор по КККР	02659.2193.3831
Площ по кадастър	1 545 кв.м
Площ по регулация	1 544 кв.м
Регулация	УПИ VIII-2994,2995,2997, кв. 153, м. „Банкя-разширение“
Трайно предназначение	урбанизирана територия
Начин на трайно ползване	ниско застрояване (до 10 м)
Габарит	около 45,7 × 51,5 м
Състояние	незастроен
Скица	№ 15-1194816/22.11.2024, СГКК – София

2. Регулация

• Заповед РБН24-РА50-65/22.07.2024 на главния архитект на район „Банкя“ — изменение на плана за регулация и на уличната регулация. С нея три стари имота са обединени в днешния УПИ VIII.
• Удостоверение за влизане в сила, издадено от район „Банкя“ (изх. 06.11.2024).
• Застроителен план за УПИ VIII не е одобряван — параметрите на застрояване се определят с визата за проектиране, по заданието на купувача.
• Историческа основа: планът на квартала от 1985 г.; през 1992 г. парцелът е преотреден за жилищно застрояване.

3. Показатели на зона Жм2

Показател	Норма	Основание
Максимална плътност на застрояване	30 %	Решение № 67 на СОС/14.02.2019
Максимален КИНТ	1,0	същото
Минимално озеленяване	60 %	същото
от него висока дървесна растителност	не по-малко от 50 %	същото
Максимална кота корниз	10 м	същото

4. Нормативен капацитет (по изчисление върху 1 544 кв.м)

Величина	Формула	Стойност
Максимална застроена площ	1 544 × 30 %	около 463 кв.м
Максимална РЗП	1 544 × 1,0	около 1 544 кв.м
Минимално озеленяване	1 544 × 60 %	около 926 кв.м
Остатък за подходи и паркиране	1 544 − 463 − 926	около 155 кв.м

Таванът на РЗП е нормативният максимум. Реализируемата РЗП се установява с предварителното проучване.

5. Сценарии на застрояване

Сценарий	Обвивка	Ключово условие
Една жилищна сграда с висока интензивност	застроена площ до около 463 кв.м, РЗП до около 1 544 кв.м	подземно ниво за паркиране
Група жилищни сгради в един УПИ	обща застроена площ до около 463 кв.м	разположение спрямо озеленяването и отстоянията — по визата
Семейна къща или вила	част от капацитета, голям озеленен двор	корниз до 10 м, 60 % зеленина

Имотът е един УПИ. Обособяването на повече самостоятелни УПИ изисква отделна процедура по изменение на плана.

Инвестиционно досие

За developer-и и строители: инвестиционно досие от 19 страници — регулация, капацитет, сценарии, техническа характеристика, документи и път на сделката. Предоставя се след споразумение за конфиденциалност. Заявете го с бутона „Заяви оглед“ или на телефона на брокера.

Доказателство за стойността

• Цена на земята: 170 €/кв.м.
• Цена на квадратен метър нормативна РЗП: около 170 € — защото КИНТ 1,0 превръща всеки квадратен метър терен в квадратен метър разгъната площ.
• Одобрена регулация от 2024 г. — купувачът не започва от процедура по урегулиране, а от готов УПИ с определени граници.
• Без наследен проект — концепцията се прави от нулата, по заданието на купувача.

Риск и реализъм

Пет неща, които трябва да знаете преди оглед. Казваме ги предварително.

1. Няма одобрен застроителен план

Регулацията е одобрена; застрояването — не. Първата стъпка е виза за проектиране. Това е свобода на проектиране, но и етап, който купувачът минава сам.

2. Паркирането изисква подземно ниво

При пълно използване на КИНТ остатъкът от около 155 кв.м побира около 5 наземни паркоместа при нужда от около 12–14. Пълният капацитет предполага подземно ниво — това е част от бюджета на проекта.

3. Теренът е наклонен

По данни от огледа — до 22,5 % по източната и 25 % по западната граница; по котите на картата — около 10 % средно за имота. Точният наклон се установява с геодезическо заснемане.

4. Документите за сделката се комплектуват

Имотът е частна собственост на физически лица. Преди предварителен договор продаващата страна комплектува документите за сделката — удостоверения, справки и правно становище. Пълният пакет се предоставя на купувача за собствена проверка.

5. Мрежите се доказват с изходни данни

По ул. „Георги Бенковски“ има електрически стълбове. Точките на присъединяване към ток, вода, канализация и газ се определят от изходните данни на мрежовите дружества в етапа на проектиране.

Ключови характеристики

Устройствена стойност

• УПИ VIII, одобрен със заповед РБН24-РА50-65/22.07.2024 (изменение на регулацията и на уличната регулация)
• Зона Жм2: плътност 30 %, КИНТ 1,0, озеленяване 60 %, корниз 10 м
• Нормативна РЗП около 1 544 кв.м, застроена площ около 463 кв.м
• Един УПИ, компактен габарит около 45,7 × 51,5 м, лице около 39 м

Локационна стойност

• Банкя — балнеологичен курорт на 17 км от София, 640–740 м надморска височина
• Панорама към Витоша и Рила
• Зелена жилищна зона с ниско застрояване

Пазарна стойност

• 170 €/кв.м терен ≈ 170 €/кв.м нормативна РЗП
• Три профила купувачи: developer, строител, собствен дом
• Документален пакет за проверка от купувача

Често задавани въпроси

Колко може да се построи на парцела? По показателите на зона Жм2 — разгъната застроена площ до около 1 544 кв.м (КИНТ 1,0), застроена площ до около 463 кв.м (30 %), корниз до 10 м. Реализуемата площ се установява с предварителното проучване и визата за проектиране.

Има ли одобрен застроителен план или проект? Не. Одобрена е регулацията — УПИ VIII със заповед от 22.07.2024. Застрояването се определя с виза за проектиране по заданието на купувача.

Трябва ли подземен паркинг? При пълно използване на КИНТ — да. След застроената площ и задължителните 60 % озеленяване остават около 155 кв.м за подходи и паркиране (около 5 места), а нуждата е около 12–14.

Какъв е наклонът на терена? По данни от огледа — до 22,5 % по източната и 25 % по западната граница; по котите на картата — около 10 % средно. Точно се установява с геодезическо заснемане.

Откъде е достъпът? Лицето на парцела по регулация е към ул. „Георги Бенковски“ — уличен профил 8,00 м, дължина на лицето около 39 м. Административният адрес по кадастъра е ул. „Захари Стоянов“.

Какви документи има? Два нотариални акта (1991 и 1995), скица от кадастъра (22.11.2024), заповед за регулация с графична част (22.07.2024), удостоверение за влизане в сила (06.11.2024), исторически заповеди от 1985 и 1992. Предоставят се за преглед след споразумение за конфиденциалност.

Може ли парцелът да се раздели на по-малки? Имотът е един УПИ. Обособяването на повече УПИ изисква отделна процедура по изменение на плана за регулация.

Каква е цената на квадратен метър РЗП? Около 170 € — при КИНТ 1,0 квадратният метър терен е равен на квадратен метър нормативна разгъната площ.

Как се организира оглед? С бутона „Заяви оглед“ или на телефона на брокера. Препоръчваме оглед с архитект или инженер.