УПИ 1 545 кв.м в Банкя — официална курортна зона на СО, актуален ПУП-ПЗ октомври 2024, напълно реализируем строителен потен

Повечето парцели с добра локация идват или с остарял ПУП, или с 

параметри, в които коефициентите си противоречат. Тук е различно. ПУП-ПЗ 

е изменен октомври 2024 г. — актуален е. Кинт 1.0, Кпл 30% и Н 10 м 

работят заедно без конфликт: строителният потенциал от 1 545 кв.м РЗП е 

напълно реализируем в три надземни нива. Купувачът, разбиращ разликата 

между „парцел в Банкя и „парцел с верифицирана строителна логика — ще 

разбере веднага.

Имотът е подходящ за четири конкретни профила:

-Семейство, търсещо собствена вилна резиденция;

-Малък предприемач с опит в периградско строителство, който търси парцел с 

готова регулация, верифицирани параметри и актуален ПУП — без да 

стартира административния цикъл от нулата. Параметрите позволяват 3–4 

вилни единици с панорамно разпределение. Строителният потенциал е 

изчислен и проверен.

-Българи в чужбина: семейства с деца или здравословни 

приоритети, търсещи имот за завръщане или периодично ползване в 

единствения балнеологичен курорт в рамките на Столична община.

Банкя не е „покрайнините на София. Банкя е официалната курортна зона на 

Столична община — в един статутен ред с Бояна, Симеоново и Драгалевци. 

Минерална вода на пешеходно разстояние. Балнеологична инфраструктура. 

Горска среда. И в същото време — влак до Централна гара на 28 минути.

Теренът е стръмен, с денивелация 22–25% в западната и източната граница. 

Стръмнината не е ограничение — тя е продуктова характеристика. При 

правилно архитектурно решение всяка жилищна единица се разполага на 

различно ниво: панорамна гледка, самостоятелен вход директно от терена, 

визуална независимост между обектите. Нещо, което плоският парцел 

структурно не може да предложи.

Банкя е единственото място в рамките на Столична община с природни 

минерални извори с доказан терапевтичен ефект — официално признат 

балнеологичен курорт по класификацията на Министерството на 

здравеопазването. Това е медицински и 

административен факт с десетилетна история.

Банкя е пазар с ограничено предлагане и концентрирано търсене — не всяка 

година излиза парцел с тази комбинация от параметри.

Курортният статут по ОУП на Столична община поставя три конкретни 

ограничения за новото строителство в зоната: по-рестриктивни параметри, 

ограничена плътност, защитена среда. Конкурентното предлагане на готов 

жилищен продукт е структурно ниско — не конюнктурно. Купувачът на вилна 

резиденция или малък жилищен комплекс в курортна зона не е ценово 

чувствителен по начина на масовия пазар.

Транспортна достъпност: директна жп линия до Централна гара — 28 мин. 

Автобусни линии до метро „Сливница. Около 18 км до центъра на София по 

магистрала.

ТЕХНИЧЕСКИ ФАКТИ:

Площ: 1 545 кв.м

Идентификатор: 02659.2193.3831

Зона: Жм2 — официална курортна зона на Столична община по ОУП

ПУП статут: Одобрен ПУП-ПЗ, последно изменен 29.10.2024 г., Решение № 67 

на СОС / 14.02.2019 г.

Кинт: 1.0 — максимална РЗП 1 545 кв.м

Кпл: 30% — максимална застроена площ 464 кв.м

Коз: 40% — минимум 618 кв.м озеленяване

Н: до 10 м — 3 надземни нива

Строителен потенциал: напълно реализируем — без конфликт между 

коефициентите

Достъп: директен от асфалтирана ул. „Бенковски, целогодишен

Инфраструктура: ВиК и електрозахранване налични в района; необходими 

технически становища за условията на присъединяване — стандартна 

процедура при нова застройка

Форма: неправилна — видно от кадастралната скица; не е ограничение при 

правилно застроително решение

Денивелация: ~25% западна граница, ~22.5%източна граница

170 EUR/кв.м за парцел в официална курортна зона на Столична община с 

актуален ПУП-ПЗ от октомври 2024 не е премиум без основание. Три фактора 

го обясняват конкретно: актуален ПУП-ПЗ — строителният потенциал е 

верифициран, без административна несигурност и без риск от оспорване; 

курортен статут по ОУП на СО — правен факт с директно ограничително 

действие върху новото предлагане в зоната; готова проектна документация 

— спестява 12–18 месеца проектиране и съгласуване, което при текущата 

административна натовареност е реална стойност.

Денивелацията и необходимостта от становища за присъединяване са 

отчетени в позиционирането.

Три ограничения, за които купувачът трябва да е информиран:

Стръмен терен. Денивелация 22–25% добавя строителни разходи — 

ориентировъчно 150–200 EUR/кв.м РЗП над стандарта за плосък терен. При 

правилен архитект това се компенсира с панорамно разпределение и 

по-висока продажна стойност на единица,

Инфраструктурни становища. ВиК и електрозахранване са налични в района — 

присъединяването изисква технически становища от дружествата. Стандартна 

процедура, но е стъпка преди строителство.

КЛЮЧОВИ ХАРАКТЕРИСТИКИ:

1 545 кв.м в официална курортна зона на СО — Жм2, ограничено ново 

предлагане по правен статут, не по пазарна конюнктура

ПУП-ПЗ изменен октомври 2024 — актуален, без административна 

несигурност, строителният потенциал е верифициран

Кинт 1.0, Кпл 30%, Н 10 м — максимална РЗП 1 545 кв.м в три нива, 

напълно реализируема

Готова проектна документация — спестява 12–18 месеца проектиране и 

съгласуване

Стръмен терен с панорамен потенциал — стъпаловидно разпределение, всяка 

единица с гледка и самостоятелен вход от терена

Директен асфалтиран достъп — ул. „Захари Стоянов, целогодишен, без 

ограничения за финансиране

28 минути до Централна гара с влак — запазена градска логистика при 

курортна среда

Единственият балнеологичен курорт в рамките на СО — минерална вода с 

доказан терапевтичен ефект, Царска баня, наситен с йони въздух

Пазарът на парцели в Банкя с актуален ПУП-ПЗ е структурно ограничен — курортният статут по ОУП поставя 

регулаторни бариери пред новото предлагане, които не зависят от пазарния цикъл.

Ако профилът съвпада с вашия — поискайте пълния пакет: регулационни 

Read More