ОФИС-СКЛАД ЗА ПРОДАЖБА В МАНАСTИРСКИ ЛИВАДИ, СОФИЯ 466 кв.м | Сървърна зала | Трифазна ел. 380V | Ново строителство 2019 |

ОФИС-СКЛАД ЗА ПРОДАЖБА В МАНАСTИРСКИ ЛИВАДИ, СОФИЯ

466 кв.м | Сървърна зала | Трифазна ел. 380V | Ново строителство 2019 | Напълно оборудван | 700,000 EUR без ДДС | DJIA Consult

Наемателският договор изтича. Или наемът расте. Или офисът е станал тесен за екипа. Или сървърите са в colocation и плащате двойно. Или складът е на друг адрес и логистиката вече не работи.

Познавате поне едно от тези.

Тук всичките са решени. На едно място. От ден едно.

466 кв.м корпоративен офис и климатизиран склад в Манастирски ливади Запад— вградена сървърна зала с отделна ел. линия, трифазна 380V инсталация, 30 готови работни места, вентилация за плътна заетост на смени.

Ново строителство 2019 г. Акт 16. На пазара за първи път.

В София в момента не се предлага подпартерен офис-склад с вградена сървърна зала, трифазна ел. 380V, климатизирана складова зона и напълно включено обзавеждане за 30 работни места — в ново строителство с Еврокод 8.

Не е въпрос на предпочитания. Такава оферта просто не съществува на пазара.

Обектът в Алегро Хоум, Манастирски ливади — 466 кв.м, изграден и конфигуриран от охранителна компания с национален лиценз, която е знаела точно какво й трябва — излиза на пазара за първи път. Никога публично листван.

Правилният купувач ще го разпознае при оглед. Нашата работа е да го доведем до вратата.

 ПОДХОДЯЩ КУПУВАЧ

Конфигурацията е специфична и рядка. Седем типа компании ще разпознаят стойността без обяснение.

IT компания 25–30 служители. Представителен офис за клиенти, работни места за екипа, сървърна зала и хардуерен склад — на един адрес. Сървърното помещение е вградено, климатизирано, с отделна ел. линия и rack. Трифазната инсталация 380V поема охладителни системи без допълнително преустройство. Нулев CapEx при влизане. Алтернативата — гол обект плюс сървърна зала от нулата — е 15,000–25,000 EUR и 3–4 месеца забавяне.

BPO компания или кол-център. 30 готови работни места с бюра и столове. Вентилация AERA ERP PRO 4200 с капацитет 3,065 м³/ч — проектирана за плътна заетост на смени при висока гъстота на хора. Две отделни кухни, двоен санитарен възел. Инфраструктурата за 24/7 операция е изградена. Влизате с екипа, не с бригада строители. За компания, чиято математика показва вноска под наема — огледът е задължителен преди следващото подновяване на договора.

Медицински или фармацевтичен дистрибутор. Офис за търговски екип плюс климатизирана складова зона за медицинско оборудване, диагностични консумативи или фармацевтични продукти. Трифазната инсталация поема хладилна техника без преустройство. Медицинско-логистичната карта е изключителна: МБАЛ „Света София е в самия квартал (~2 мин. с кола). МЦ „УниХоспитал е на ~4 мин. УМБАЛ Лозенец, Св. Иван Рилски и ВМА са в рамките на 10–15 минути. Тази концентрация на здравни заведения в радиус 15 мин. е трудно постижима от алтернативни локации в южна София.

Охранителна или технологична компания. Идентичен профил с настоящия ползвател — не е случайно. Оперативен офис с много работни места за диспечери и оператори, сървърна зала за видеонаблюдение и СОТ системи, складова зона за оборудване. СОТ централата, DVR/NVR системата и 6 IP камери са вградени и включени. Подпартерното ниво е оперативно предимство: дискретност, физическа сигурност, невидимост от улицата.

E-commerce с физическо обслужване. Административен офис плюс складова зона за стоки, опаковъчна дейност и управление на върнати пратки — на един адрес. Светлата височина 4.15–4.50 м в склада позволява стелажна система на 2–3 нива. Локацията близо до Южна тангента и бул. България е функционална за last-mile дистрибуция в южна и централна София. Еконт и Спиди имат офиси в квартала пеша.

Системен интегратор или managed services компания. Представителен офис за клиентски срещи, работна зона за технически екип, складово пространство за оборудване и резервни части, сървърна зала за собствена инфраструктура. Конфигурацията е изградена точно за тях — нулево допълнително преустройство.

Инвеститор за наем с конкретен наемател в предвид. При регулиран статут наемният потенциал е 2,500–3,200 EUR/месец blended. Vacancy на складовия пазар в София Q4 2025: 0.67% — структурен дефицит. Наемател от горните профили с 3–5 годишен договор превръща обекта в предвидим актив.

Ако вашата компания е в различен сегмент от описаните — не се колебайте да се свържете. Разговорът не ангажира.

Кой не е подходящ купувач: Компании с нужда от рампов достъп за камиони или палетни колички. Retail обект или заведение. Компании, за които гарантирано паркиране за повече от 4 автомобила едновременно е абсолютно изискване без компромис.

 ОПЕРАТИВНА РЕАЛНОСТ

Вторник, 8:47. IT мениджърът паркира на ниво -2. Асансьорът го качва директно на ниво -1. Не излиза навън. Не пресича улица. Влиза в рецепцията — декоративна мазилка, ламинатен под, LED под окачен таван, светла височина 4.50 м. Вижда корпоративен офис. Такъв, в какъвто е влизал на бул. България. Само двойно по-евтин на квадратен метър.

09:15. Клиент влиза за среща. Заседателна зала 50 кв.м, гранитен под, проектор с екран. В кол-центърната зона зад стената — 30 работни места. Вентилацията сменя въздуха ~7 пъти на час. При 30 служители в затворено пространство това не е комфортен детайл — е оперативна необходимост.

11:30. Сървърният инженер влиза в обособеното сървърно помещение. Rack работи при контролирана температура. Отделна ел. линия. Трифазна 380V. Никой не е платил colocation тази сутрин.

14:30. Търговският представител на медицинския дистрибутор се връща от МБАЛ „Света София — две минути с кола. Оставя оборудването в климатизирания склад на ниво -1. Попълва документацията в офиса. Следващата доставка е до УМБАЛ Лозенец — дванадесет минути. Целият маршрут тръгва и се връща на един адрес.

18:00. Последният служител излиза. СОТ централата поема. Шестте IP камери записват.

Един ден. Един адрес. Нулев CapEx.

Това не е концепция. Е конфигурирана, работеща система — верифицирана с документация от декември 2021 г.

 КВАРТАЛ

Когато компаниите избират офис локация, обикновено гледат три неща: достъпност за клиентите, достъпност за екипа и цена на квадратен метър.

Манастирски ливади — Запад печели и по трите.

Достъпност за клиентите. НДК и централната бизнес зона са на 12–14 мин. Летището е на 20–25 мин. Клиент от Лозенец, Витоша или Студентски стига без смяна на транспорт — тролейбус 801 е на ~2 мин. пеша от обекта, трамваи 27 и 7 на ~7 мин.

Достъпност за екипа. Южна и югозападна София — Витоша, Студентски, Борово, Красно село — са на директна транспортна линия. Служителят от Студентски не прекосява целия град. По-кратко пътуване е реална причина за по-ниска ротация.

Цена на квадратен метър. Надземните офиси на бул. България се предлагат на 1,400–2,132 EUR/м² — необзаведени. Нашият обект: 1,505 EUR/м² с пълна конфигурация, климатизиран склад и вградена сървърна зала. Математиката е очевидна.

Медицинската карта — за профилите, за които има значение: МБАЛ „Света София е в самия квартал (~2 мин.). МЦ „УниХоспитал е на ~4 мин. УМБАЛ Лозенец, Св. Иван Рилски и ВМА — в рамките на 10–15 мин. Четири здравни заведения в радиус 15 мин. Трудно постижима карта от алтернативни локации.

Мол България е на ~1,2 км пеша — над 200 магазина, хранене, банки, кино. Работният ден има всичко необходимо без кола.

Транспорт от обекта: Тролейбус 801, спирка „Бяла Акация — ~90 м, ~2 мин. пеша. Трамваи 27 и 7 — ~500 м, ~7 мин. пеша, директно до НДК. Автобуси 63, 64, 204, 304, тролейбус 111— 6–15 мин. пеша.

В квартала пеша: Billa, Kaufland, Lidl, Fantastico. Ресторанти, кафенета, протеин бар. Фитнес, СПА, солна стая. Еконт, Спиди. Банки на бул. България. Хотел Феста София. Аптеки, дентални клиники. Ново основно училище и детска градина — открити 2025 г.

Манастирски ливади — Запад не е централна зона. Но за правилния профил купувач — е по-добрата зона.

 ТЕХНИЧЕСКИ ФАКТИ

Шест технически факта, за които другите обяви не говорят

1. Светлата височина е проектирано решение — не случаен резултат.

В рецепцията таванът е значително по-висок от офисния стандарт от 2.60–3.00 м. В складовата зона — 4.15–4.50 м, двойно над минималната норма за Клас В склад, което позволява стелажна система на 2–3 нива. В заседателната — 3.50 м. В коридорите — 3.80 м. Всяка зона е проектирана с пространствена логика.

Зона

Площ

Светла височина

Под

Рецепция / шоурум

~40 кв.м

Значително над стандарта

Ламинат

Офис администрация + санитарен + кухня

~50 кв.м

—

—

Кол-центърна зона + сървърно

~45 кв.м

—

—

Заседателна + санитарен + кухня + проектор

~50 кв.м

3.50 м

Гранит/теракота

Кабинет

~40 кв.м

—

—

Коридори и фоайе

~50 кв.м

3.80 м

Паркет

Склад + санитарен + съблекалня

~190 кв.м

4.15–4.50 м

Бетон

2. Трифазната електрическа инсталация е различен клас оборудване.

Монофазният стандарт покрива осветление, компютри, принтери — и спира дотам. Охладители за сървъри, медицинска хладилна техника, зарядни станции — изискват трифазно захранване. Тук инсталацията е трифазна 380V с структурно кабелиране до всички работни места — ~30 точки. Живот: 30–40 г. Изградена 2021 г.

3. Вентилационната система е проектирана за реална плътна заетост — не за нормативен минимум.

AERA ERP PRO 4200: дебит 3,065 м³/ч, напор 450 Pa, рекуперация 72%, ~7 въздушни обмена/час при площ 465 кв.м. Офисният стандарт е 4 обмена/час. Електрически нагревател 9 kW. LG UUD1 U30 — охладителна мощност 13.4 kW. Живот на системата: 15–20 г. Изградена 2021 г.

При 30 служители в затворено подпартерно пространство 7 обмена/час е оперативна необходимост — не комфортен детайл. Разликата спрямо стандарта се усеща в концентрацията след 14:00.

Газов котел Immergas Victrix Maior 35 kW, кондензен, ефективност >95%. Grundfos ALPHA 2L. 320 алуминиеви радиаторни глидера, разпределени в 2 колекторни кутии. Живот: 15–20 г. При интензивна дневна заетост системата работи непрекъснато — ефективността над 95% е пряко свързана с месечния разход за отопление.

Read More