ОФИС-СКЛАД ЗА ПРОДАЖБА В МАНАСTИРСКИ ЛИВАДИ, СОФИЯ 466 кв.м | Сървърна зала| Трифазна ел. 380V | Ново строителство 2019 | Напълно оборудван | 700,000 EUR без ДДС

Тип имот
Офис

4
Стаи

0
Спалня

0
Баня

550 m²
Area Size

m²
Дворна площ

2019
Година на строеж

Топ Продажби

€700,000/1,369,081 лв.

Описание

Повечето компании прекарват 6–9 месеца в ремонт преди да се нанесат. После плащат отделно за colocation на сървърите.

После наемат склад на трети адрес. Тук влизаш в понеделник. Работиш от вторник.

466 кв.м корпоративен офис и климатизиран склад под един покрив — напълно оборудвани, с вградена сървърна зала и трифазна

електрическа инсталация 380V. Излиза на пазара за първи път. Никога публично

листван.

И нещо, което пазарните данни потвърждават: от всички активни офис оферти в Манастирски ливади към днешна дата — нито една не

предлага тази комбинация. Обектът е в категория сам.

Наемателският договор изтича. Или наемът расте. Или офисът е станал тесен за екипа. Или сървърите са в colocation и плащате

двойно. Или складът е на друг адрес и логистиката вече не работи.

Познавате поне едно от тези.

Тук всичките са решени. На едно място. От ден едно.

ПОДХОДЯЩ КУПУВАЧ

Конфигурацията е специфична и рядка. Седем типа компании ще разпознаят стойността без обяснение.

IT компания 25–30 служители. Представителен офис за клиенти, работни места за екипа,

сървърна зала и хардуерен склад — на един адрес. Сървърното помещение е вградено, климатизирано, с отделна ел. линия и rack. Трифазната инсталация 380V

поема охладителни системи без допълнително преустройство. Нулев CapEx при влизане. Алтернативата — гол обект плюс сървърна зала от нулата — е

15,000–25,000 EUR и 3–4 месеца забавяне.

BPO компания или кол-център. 30 готови работни места с бюра и столове. Вентилация AERA ERP PRO 4200 с капацитет 3,065 м³/ч — проектирана за плътна заетост на смени при висока гъстота на хора. Две отделни кухни, двоен санитарен възел. Инфраструктурата за 24/7 операция е изградена. Влизате с екипа, не с бригада строители. За компания, чиято математика показва вноска под наема — огледът е задължителен преди следващото подновяване на договора.

Медицински или фармацевтичен дистрибутор. Офис за търговски екип плюс климатизирана складова зона за медицинско оборудване, диагностични консумативи или фармацевтични продукти. Трифазната инсталация поема хладилна техника без преустройство. Медицинско-логистичната карта е изключителна: МБАЛ „Света София е в самия квартал (~2 мин. с кола). МЦ „УниХоспитал е на ~4 мин. УМБАЛ Лозенец, Св. Иван Рилски и ВМА са в рамките на 10–15 минути. Тази концентрация на здравни заведения в радиус 15 мин. е трудно постижима от алтернативни локации в южна София.

Охранителна или технологична компания. Идентичен профил с настоящия ползвател — не е случайно.

Оперативен офис с много работни места за диспечери и оператори, сървърна зала за видеонаблюдение и СОТ системи, складова зона за оборудване. СОТ централата, DVR/NVR системата и 6 IP камери са вградени и включени. Подпартерното ниво е оперативно предимство: дискретност, физическа сигурност, невидимост от улицата.

E-commerce с физическо обслужване. Административен офис плюс складова зона за стоки, опаковъчна дейност и управление на върнати пратки — на един адрес. Светлата височина 4.15–4.50 м в склада позволява стелажна система на 2–3 нива. Локацията близо до Южна тангента и бул. България е функционална за last-mile дистрибуция в южна и централна София. Еконт и Спиди имат офиси в квартала пеша.

Системен интегратор или managed services компания. Представителен офис за клиентски срещи, работна зона за технически екип, складово пространство за оборудване и резервни части, сървърна зала за собствена инфраструктура. Конфигурацията е изградена точно за тях — нулево допълнително преустройство.

Инвеститор за наем с конкретен наемател в предвид. При регулиран статут наемният потенциал е 2,500–3,200 EUR/месец blended. Vacancy на складовия пазар в София Q4 2025: 0.67% — структурен дефицит. Наемател от горните профили с 3–5 годишен договор превръща обекта в предвидим актив.

Ако вашата компания е в различен сегмент от описаните — не се колебайте да се свържете. Обектът има характеристики, които работят за повече профили, отколкото можем да предвидим предварително. Разговорът не ангажира.

Кой не е подходящ купувач: Компании с нужда от рампов достъп за камиони или палетни колички. Retail обект или заведение. Компании, за които гарантирано паркиране за повече от 4 автомобила едновременно е абсолютно изискване без компромис.

ОПЕРАТИВНА РЕАЛНОСТ

Вторник, 8:47. IT мениджърът паркира на ниво -2. Асансьорът го качва директно на ниво -1. Не излиза навън. Не пресича улица. Влиза в рецепцията — декоративна мазилка, ламинатен под, LED под окачен таван, светла височина 4.50 м. Вижда корпоративен офис. Такъв, в какъвто е влизал на бул. България. Само двойно по-евтин на квадратен метър.

09:15. Клиент влиза за среща. Заседателна зала 50 кв.м, гранитен под, проектор с екран. В кол-центърната зона зад стената — 30 работни места. Вентилацията сменя въздуха ~7 пъти на час. При 30 служители в затворено пространство това не е комфортен детайл — е оперативна необходимост.

11:30. Сървърният инженер влиза в обособеното сървърно помещение. Rack работи при контролирана температура. Отделна ел. линия. Трифазна 380V. Никой не е платил colocation тази сутрин.

14:30. Търговският представител на медицинския дистрибутор се връща от МБАЛ „Света София — две минути с кола. Оставя оборудването в климатизирания склад на ниво -1. Попълва документацията в офиса. Следващата доставка е до УМБАЛ Лозенец — дванадесет минути. Целият маршрут тръгва и се връща на един адрес.

18:00. Последният служител излиза. СОТ централата поема. Шестте IP камери записват. Един ден. Един адрес. Нулев CapEx.

Това не е концепция. Е конфигурирана, работеща система — верифицирана с документация от декември 2021г.

КВАРТАЛ

Когато компаниите избират офис локация, обикновено гледат три неща: достъпност за клиентите, достъпност за екипа и цена на квадратен метър.

Манастирски ливади — Запад печели и по трите.

Достъпност за клиентите. НДК и централната бизнес зона са на 12–14 мин. Летището е на 20–25 мин. Клиент от Лозенец, Витоша или Студентски стига без смяна на транспорт — тролейбус 801 е на ~2 мин. пеша от обекта, трамваи 27 и 7 на ~7 мин.

Достъпност за екипа. Южна и югозападна София — Витоша, Студентски, Борово, Красно село — са на директна транспортна линия. Служителят от Студентски не прекосява целия град. По-кратко пътуване е реална причина за по-ниска ротация.

Цена на квадратен метър. Надземните офиси на бул. България се предлагат на 1,400–2,132 EUR/м² — необзаведени. Нашият обект:

1,505 EUR/м² с пълна конфигурация, климатизиран склад и вградена сървърна зала. Математиката е очевидна.

Медицинската карта — за профилите, за които има значение: МБАЛ „Света София е в самия квартал (~2 мин.). МЦ „УниХоспитал е на ~4 мин. УМБАЛ Лозенец, Св. Иван Рилски и ВМА — в рамките на 10–15 мин. Четири здравни заведения в радиус 15 мин. Трудно

постижима карта от алтернативни локации. Мол България е на ~1,2 км пеша — над 200 магазина, хранене, банки, кино. Работният ден има всичко необходимо без кола.

Транспорт от обекта: Тролейбус 801, спирка „Бяла Акация — ~90 м, ~2 мин. пеша. Трамваи 27 и 7 — ~500 м, ~7 мин. пеша, директно до НДК. Автобуси 63, 64, 204, 304, тролейбус 111— 6–15 мин. пеша.

В квартала пеша: Billa, Kaufland, Lidl, Fantastico. Ресторанти, кафенета, протеин бар. Фитнес, СПА, солна стая. Еконт, Спиди. Банки на бул. България. Хотел Феста София. Аптеки, дентални клиники. Ново основно училище и детска градина — открити 2025 г. Манастирски ливади — Запад не е централна зона. Но за правилния профил купувач — е по-добрата зона.

ТЕХНИЧЕСКИ ФАКТИ

Шест технически факта, за които другите обяви не говорят

1. Светлата височина е проектирано решение — не случаен резултат. В рецепцията таванът е значително по-висок от офисния стандарт от 2.60–3.00 м. В складовата зона — 4.15–4.50 м, двойно над минималната норма за Клас В склад, което позволява стелажна система на 2–3 нива. В заседателната — 3.50 м. В коридорите — 3.80 м.

Всяка зона е проектирана с пространствена логика.

Зона

Площ

Светла височина

Под

Рецепция / шоурум

~40 кв.м

Значително над стандарта

Ламинат

Офис администрация +

санитарен + кухня

~50 кв.м

—

Кол-центърна зона +

сървърно

~45 кв.м

—

Заседателна + санитарен

+ кухня + проектор

~50 кв.м

3.50 м

Гранит/теракота

Кабинет

~40 кв.м

—

Коридори и фоайе

~50 кв.м

3.80 м

Паркет

Склад + санитарен +

съблекалня

~190 кв.м

4.15–4.50 м

Бетон

2. Трифазната електри ческа

инсталация е различен клас оборудване.

2.Монофазният стандарт покрива осветление, компютри, принтери — и спира дотам. Охладители за сървъри, медицинска хладилна техника, зарядни станции — изискват трифазно захранване. Тук инсталацията е трифазна 380V с структурно кабелиране до всички работни места — ~30 точки. Живот: 30–40 г. Изградена 2021 г.

3. Вентилационната система е проектирана за реална плътна заетост — не за нормативен минимум. AERA ERP PRO 4200: дебит

3,065 м³/ч, напор 450 Pa, рекуперация 72%, ~7 въздушни обмена/час при площ 465 кв.м. Офисният стандарт е 4 обмена/час. Електрически нагревател 9 kW. LG UUD1 U30 — охладителна мощност 13.4 kW. Живот на системата: 15–20 г. Изградена 2021г.

При 30 служители в затворено подпартерно пространство 7 обмена/час е оперативна необходимост — не комфортен детайл. Разликата спрямо стандарта се усеща в концентрацията след 14:00. Газов котел Immergas Victrix Maior 35 kW, кондензен, ефективност >95%. Grundfos ALPHA 2L. 320

алуминиеви радиаторни глидера, разпределени в 2 колекторни кутии. Живот: 15–20 г. При интензивна дневна заетост системата работи непрекъснато — ефективността над 95% е пряко свързана с месечния разход за отопление.

4. Сървърното помещение е отделна стая — не адаптиран ъгъл. Обособена стая в рамките на кол-центърната зона от ~45 кв.м — с климатизация, проектирана специално за нея, rack с капацитет за стандартна корпоративна инфраструктура и отделна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в сървърното е независима от останалата HVAC. Пиковото натоварване на сървърите не влияе върху останалите консуматори. DVR/NVR система + 6 IP камери (4 в офиса + 2 при входовете) + СОТ централа с електронна брава — всичко вградено и функциониращо от 2021 г.

5. Конструкцията е проектирана за максималната сеизмична категория. Еврокод 8 / Наредба РД-02-20-2 / БДС EN 1992. Монолитен стоманобетон + тухлено запълване. 7-етажна сграда, кота на обекта −1.30 м, ниво -1. Ново строителство 2019 г. Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019 г. Без конструктивни дефекти. Без амортизация. Живот: 100+ г.

6. Верифицираната инвестиция е документирана с оригинални оферти — не оценена след факта. Движимо имущество, предавано с подписан инвентарен опис едновременно с НА:

Актив

Количество

Работни места (бюро +

стол + шкаф)

~30 бр.

Двойна рецепционна маса

1 бр.

Сървърен rack

1 бр.

DVR/NVR система + 6 IP

камери

1 комплект

СОТ централа +

електронна брава

1 бр.

Кухненски комплекти с

уреди

2 бр.

Проектор с екран

1 бр.

Верифицирана инвестиция в недвижими подобрения и движимо — с оригинални оферти и спецификации от декември 2021 г. Документите при запитване. Купувачът не разчита на твърдения — разчита на фактури.

ДОКАЗАТЕЛСТВО ЗА СТОЙНОСТТА

Корпоративният имот има две цени. Офертната — и реалната. Офертната е числото в обявата. Реалната е числото след като добавите CapEx за довеждане до оперативна готовност: обзавеждане, сървърна инфраструктура, климатизация на складова зона, строителен срок, пропуснат приход по време на ремонта. При повечето оферти на пазара тези две числа са далеч едно от друго. При нашия обект са едно и също — защото всичко е изградено, верифицирано и включено. Пазарът в Манастирски ливади предлага надземни офиси на 1,400–2,132 EUR/м² — необзаведени, без складова зона, без сървърна инфраструктура. Реалната им цена след CapEx е с 10–20% по-висока от офертната. Нашият обект е на 1,505 EUR/м² с пълна конфигурация — верифицирана с документи от декември 2021 г., не декларирана. Когато сравнявате — сравнявайте реалните цени, не офертните.

Нито една активна оферта в района не комбинира офис, климатизиран склад, вградена сървърна зала и включено обзавеждане за 30 работни места. Обектът е в категория сам. Когато пазарът не предлага директен аналог — стойността се определя по алтернативния метод: каква е цената на изграждане на еквивалентна функционалност от нулата? Отоплителна система, вентилационна система с рекуперация, ОВК, плюс интериор,

ел. инсталация, санитарни, кухни, обзавеждане, техника. Плюс 6–9 месеца строителство и нулева оперативност. Отговорът е верифицируем — с оригинални оферти и спецификации при запитване. И едно, което числата не показват: обектът никога не е бил публично листван. Без история на огледи, откази и ценови корекции надолу. Чистата позиция при корпоративни активи е реална стойност — не маркетингов израз. Купувачът преговаря с продавач, не с история на неуспехи.

РИСК И РЕАЛИЗЪМ

Обектът има шест характеристики, които купувачът трябва да знае преди огледа. Нито една не е скрита. Всяка е управляема — при правилния профил.

Нивото е -1. Светлата височина е проектирано решение — точно затова е значително над офисния стандарт. Дизайнерският интериор, LED осветлението и окачените тавани управляват психологическото усещане. Надземните алтернативи в района са на 1,400–2,132 EUR/м² — необзаведени. Нашият обект е на 1,505 EUR/м² с пълна конфигурация. Вертикалният дисконт за нивото е изцяло приложен в цената. Физическата реалност се преценява при оглед — не от разстояние.

Паркингът е 2 места при ~30 служители. Дефицитът е реален и структурно неотстраним. Частично решение: наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост при ~50–100 EUR/мес./място. Тролейбус 801 е на ~2 мин. пеша, трамваи 27 и 7 на ~6 мин. пеша. За компания с хибриден модел или с екип от южна София — натискът е управляем. За компания с 30 коли ежедневно — обектът не е подходящ. Казваме го директно.

Рампов достъп няма. Структурно ограничение без решение. Логистика с палети, ТИР или тежко оборудване е невъзможна. Ако

стоковата верига изисква рампа — спираме тук.

Оперативни разходи 2.5× над нормата при пълен капацитет. Причина: AERA ERP PRO 4200 при 3,065 м³/ч е проектирана за максимална заетост. При стандартен режим без 24/7 операция реалният разход е значително по-нисък. При оглед показваме техническата документация с режимите на работа.

Цената е без ДДС. При B2B сделка ДДС 20% се начислява. Купувач, регистриран по ЗДДС, ползва пълен данъчен кредит — нетният разход остава 700,000 EUR. Уточнете с вашия счетоводител преди оферта.

Документален статут. Обектът е вписан като склад по нотариален акт. Фактическото ползване е офис + склад. Процедурата по чл. 147а ЗУТ за промяна на

предназначение е реализируема — 3–6 месеца, ~17,000–22,000 EUR, отваря банково финансиране и широк купувачки профил. Пълна документация при запитване.

КЛЮЧОВИ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Стойността е в три категории. Всяка е верифицирана. Нито една не е декларирана.

ИНЖЕНЕРНА СТОЙНОСТ — Изградена, документирана, неотстранима.

Трифазна ел. 380V с живот 30–40 г. — монофазният стандарт не поема охладители за сървъри, медицинска хладилна техника или зарядни станции 22 kW.

Вентилация AERA ERP PRO 4200: 3,065 м³/ч, 72% рекуперация, ~7 обмена/час — двойно над офисния стандарт от 4. При 30 служители в затворено пространство разликата е оперативна, не естетическа.

Котел Immergas Victrix Maior 35 kW с ефективност >95%, Grundfos ALPHA 2L, 320 алуминиеви радиаторни глидера в 2 колекторни кутии. При интензивна заетост ефективността е месечен разход, не техническа спецификация.

Сървърна зала — обособена стая, климатизирана, отделна 380V ел. линия, rack. Изграждането от нулата отнема 3–4 месеца. Тук е включена в цената.

Верифицирана ОВК инвестиция с документи: отоплителна система 22,626 лв. без ДДС + вентилационна система 38,441 лв. без ДДС. Оригиналните оферти при запитване.

ОПЕРАТИВНА СТОЙНОСТ — Готова за ден едно. ~30 работни места . Двойна рецепционна маса. Две кухни с уреди. 2 санитарни възела в офисната зона + 1 в склада. DVR/NVR + 6 IP камери (4 офис + 2 входа). СОТ централа + електронна брава. Проектор с екран в заседателната. Климатизирана складова зона ~190 кв.м с 4.15–4.50 м светла височина — стелажна система на 2–3 нива.

Нулев CapEx. Нулево строително забавяне. При конкурентите в МЛЗ стандартът е „необзаведен, изисква довършване.

МБАЛ „Света София — ~2 мин. с кола, в квартала. МЦ „УниХоспитал — ~4 мин. Три допълнителни университетски болници в радиус 15 мин. За медицински и фармацевтичен профил — оперативна карта без аналог в южна София.

ПАЗАРНА СТОЙНОСТ — Позиция без история. Ново строителство 2019 г., Еврокод 8 / БДС EN 1992, Акт 16 — юли 2019 г., ДНСК. 7-етажна сграда, кота

-1.30 м. Без конструктивни дефекти. Живот: 100+ г.

На пазара за първи път. Никога публично листван. Без огледи, откази и ценови корекции надолу. Нито една активна оферта в МЛЗ не комбинира офис, климатизиран склад и сървърна зала.

Обектът е в категория сам.

Този обект не е за всеки. Казахме го в началото. Повтаряме го тук.

DJIA Consult |

gretamateeva@djiaconsult.bg | Грета Матеева 0889900061