Офис + склад 466 кв.м със сървърна зала · Манастирски ливади · 620 000 EUR без ДДС

Офис + склад 466 кв.м със сървърна зала · Манастирски ливади, София · 620 000 EUR без ДДС

Повечето компании прекарват 6–9 месеца в ремонт, преди да се нанесат. После плащат отделно за colocation на сървърите. После наемат склад на трети адрес. Тук се нанасяте в понеделник и работите от вторник.

466 кв.м корпоративен офис и климатизиран склад под един покрив — напълно оборудвани, с вградена сървърна зала и трифазна електрическа инсталация 380V. Излиза на пазара за първи път, никога публично предлаган.

От всички активни офис оферти в Манастирски ливади към днешна дата нито една не предлага тази комбинация. Обектът е в категория сам.

Наемателският договор изтича. Или наемът расте. Или офисът е станал тесен за екипа. Или сървърите са в colocation и плащате двойно. Или складът е на друг адрес и логистиката вече не работи. Познавате поне едно от тези. Тук всичките са решени — на едно място, от първия ден.

Подходящ купувач

Конфигурацията е специфична и рядка. Седем типа компании ще разпознаят стойността без обяснение.

IT компания 25–30 служители. Представителен офис за клиенти, работни места за екипа, сървърна зала и хардуерен склад — на един адрес. Сървърното помещение е вградено, климатизирано, с отделна електрическа линия и rack. Трифазната инсталация 380V поема охладителни системи без допълнително преустройство. Нулев CapEx при влизане. Алтернативата — гол обект плюс сървърна зала от нулата — е 15 000–25 000 EUR и 3–4 месеца забавяне.

BPO компания или кол-център. Около 30 готови работни места с бюра и столове. Вентилация AERA ERP PRO 4200 с капацитет 3 065 м³/ч — проектирана за плътна заетост на смени при висока гъстота на хора. Две отделни кухни, двоен санитарен възел. Инфраструктурата за денонощна операция е изградена. Влизате с екипа, не със строителна бригада. За компания, чиято сметка показва вноска под наема — огледът е задължителен преди следващото подновяване на договора.

Медицински или фармацевтичен дистрибутор. Офис за търговски екип плюс климатизирана складова зона за медицинско оборудване, диагностични консумативи или фармацевтични продукти. Трифазната инсталация поема хладилна техника без преустройство. Медицинско-логистичната карта е изключителна: МБАЛ „Света София“ е в самия квартал (около 3 минути с кола), МЦ „УниХоспитал“ на около 2 минути, а УМБАЛ Лозенец, „Св. Иван Рилски“ и ВМА са в рамките на 10–15 минути. Тази концентрация на здравни заведения в радиус от 15 минути е трудно постижима от алтернативни локации в южна София.

Охранителна или технологична компания. Идентичен профил с настоящия ползвател — и това не е случайно. Оперативен офис с много работни места за диспечери и оператори, сървърна зала за видеонаблюдение и СОТ системи, складова зона за оборудване. СОТ централата, DVR/NVR системата и шестте IP камери са вградени и включени. Подпартерното ниво е оперативно предимство: дискретност и физическа сигурност.

E-commerce с физическо обслужване. Административен офис плюс складова зона за стоки, опаковъчна дейност и управление на върнати пратки — на един адрес. Светлата височина 4.15–4.50 м в склада позволява стелажна система на две до три нива. Локацията близо до Южна тангента и бул. „България“ е функционална за last-mile дистрибуция в южна и централна София. Еконт и Спиди имат офиси в квартала, на пешеходно разстояние.

Системен интегратор или managed services компания. Представителен офис за клиентски срещи, работна зона за технически екип, складово пространство за оборудване и резервни части, сървърна зала за собствена инфраструктура. Конфигурацията е изградена точно за такъв профил — нулево допълнително преустройство.

Инвеститор за наем с конкретен наемател предвид. При регулиран статут наемният потенциал е 2 800–3 200 EUR на месец blended. Незаетостта на складовия пазар в София е под 1% (първо тримесечие на 2026 г.) — структурен дефицит. Наемател от горните профили с тригодишен до петгодишен договор превръща обекта в предвидим актив.

Ако Вашата компания е в различен сегмент от описаните — свържете се без колебание. Обектът има характеристики, които работят за повече профили, отколкото можем да предвидим предварително. Разговорът не ангажира.

За кого не е подходящ: компании с нужда от рампов достъп за камиони или палетни колички; търговски обект или заведение; компании, за които гарантирано паркиране за повече от четири автомобила едновременно е абсолютно изискване без компромис. Казваме го директно — това пести време и на двете страни.

Оперативна реалност

8:47. IT мениджърът паркира на ниво -2. Асансьорът го качва директно на ниво -1. Не излиза навън, не пресича улица. Влиза в рецепцията — декоративна мазилка, ламинатен под, LED осветление на окачен таван, светла височина 4.50 м. Вижда корпоративен офис. Такъв, в какъвто е влизал на бул. „България“. Само двойно по-евтин на квадратен метър.

9:15. Клиент влиза за среща. Заседателна зала 50 кв.м, гранитен под, проектор с екран. В кол-центърната зона зад стената — около 30 работни места. Вентилацията сменя въздуха около седем пъти на час. При 30 служители в затворено пространство това не е комфортен детайл, а оперативна необходимост.

11:30. Сървърният инженер влиза в обособеното сървърно помещение. Rack работи при контролирана температура. Отделна електрическа линия. Трифазна 380V. Никой не е платил colocation тази сутрин.

14:30. Търговският представител на медицинския дистрибутор се връща от МБАЛ „Света София“ — три минути с кола. Оставя оборудването в климатизирания склад на ниво -1. Попълва документацията в офиса. Следващата доставка е до УМБАЛ Лозенец — дванадесет минути. Целият маршрут тръгва и се връща на един адрес.

18:00. Последният служител излиза. СОТ централата поема. Шестте IP камери записват.

Един ден. Един адрес. Нулев CapEx. Това не е концепция, а конфигурирана, работеща система — верифицирана с документация от декември 2021 г.

Квартал

Когато компаниите избират офис локация, обикновено гледат три неща: достъпност за клиентите, достъпност за екипа и цена на квадратен метър. Манастирски ливади — Запад печели и по трите.

Достъпност за клиентите. НДК и централната бизнес зона са на 12–14 минути. Летището е на 20–25 минути. Клиент от Лозенец, Витоша или Студентски стига без смяна на транспорт — тролейбус 801 е на около 2 минути пеша от обекта, трамваи 27 и 7 на около 7 минути.

Достъпност за екипа. Южна и югозападна София — Витоша, Студентски, Борово, Красно село — са на директна транспортна линия. Служителят от Студентски не прекосява целия град. По-краткото пътуване е реална причина за по-ниска ротация на персонала.

Цена на квадратен метър. Надземните офиси на бул. „България“ се предлагат на 1 400–2 132 EUR/м² — необзаведени. Нашият обект е на 1 330 EUR/м² с пълна конфигурация, климатизиран склад и вградена сървърна зала. Математиката е очевидна.

Медицинската карта — за профилите, за които има значение: МБАЛ „Света София“ е в самия квартал (около 3 минути), МЦ „УниХоспитал“ на около 2 минути, а УМБАЛ Лозенец, „Св. Иван Рилски“ и ВМА — в рамките на 10–15 минути. Четири здравни заведения в радиус от 15 минути. Трудно постижима карта от алтернативни локации.

Мол „България“ е на около 1,2 км пеша — над 200 магазина, заведения, банки, кино. Работният ден има всичко необходимо без кола.

Транспорт от обекта: тролейбус 801, спирка „Бяла Акация“ — около 90 м, 2 минути пеша. Трамваи 27 и 7 — около 500 м, 7 минути пеша, директно до НДК. Автобуси 63, 64, 204, 304 и тролейбус 111 — 6–15 минути пеша.

В квартала, на пешеходно разстояние: Billa, Kaufland, Lidl, Fantastico. Заведения, кафенета, протеинов бар. Фитнес, СПА, солна стая. Еконт, Спиди. Банки на бул. „България“. Хотел „Феста София“. Аптеки и дентални клиники. Ново основно училище и детска градина, открити 2025 г.

Манастирски ливади — Запад не е централна зона. Но за правилния профил купувач е по-добрата зона.

Технически факти

Шест технически факта, за които другите обяви не говорят.

1. Светлата височина е проектирано решение, не случаен резултат. В рецепцията таванът е значително по-висок от офисния стандарт 2.60–3.00 м. В складовата зона е 4.15–4.50 м — двойно над минималната норма за клас В склад, което позволява стелажна система на две до три нива. В заседателната е 3.50 м, в коридорите 3.80 м. Всяка зона е проектирана с пространствена логика.

2. Трифазната електрическа инсталация е различен клас оборудване. Монофазният стандарт покрива осветление, компютри и принтери — и спира дотам. Охладители за сървъри, медицинска хладилна техника и зарядни станции изискват трифазно захранване. Тук инсталацията е трифазна 380V със структурно кабелиране до всички работни места — около 30 точки. Живот: 30–40 г. Изградена 2021 г.

3. Вентилационната система е проектирана за реална плътна заетост, не за нормативен минимум. AERA ERP PRO 4200: дебит 3 065 м³/ч, напор 450 Pa, рекуперация 72%, около седем въздушни обмена на час при площ 466 кв.м. Офисният стандарт е четири обмена на час. Електрически нагревател 9 kW. LG UUD1 U30 — охладителна мощност 13.4 kW. Живот на системата: 15–20 г. Изградена 2021 г. При 30 служители в затворено подпартерно пространство седем обмена на час е оперативна необходимост.

Газов котел Immergas Victrix Maior 35 kW, кондензен, ефективност над 95%. Grundfos ALPHA 2L. 320 алуминиеви радиаторни глидера, разпределени в две колекторни кутии. Живот: 15–20 г. При интензивна дневна заетост системата работи непрекъснато — ефективността над 95% е пряко свързана с месечния разход за отопление.

4. Сървърното помещение е отделна стая, не адаптиран ъгъл. Обособена стая в рамките на кол-центърната зона от около 45 кв.м — с климатизация, проектирана специално за нея, rack с капацитет за стандартна корпоративна инфраструктура и отделна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в сървърното е независима от останалата вентилационна и климатична система. Пиковото натоварване на сървърите не влияе върху останалите консуматори. DVR/NVR система, шест IP камери (четири в офиса, две при входовете) и СОТ централа с електронна брава — всичко вградено и функциониращо от 2021 г.

5. Конструкцията е проектирана за максималната сеизмична категория. Еврокод 8 / Наредба РД-02-20-2 / БДС EN 1992. Монолитен стоманобетон с тухлено запълване. Седеметажна сграда, кота на обекта -1.30 м, ниво -1. Ново строителство от 2019 г. Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019 г. Без конструктивни дефекти. Без амортизация. Живот: над 100 г.

6. Верифицираната инвестиция е документирана с оригинални оферти, не оценена след факта. Движимо имущество, предавано с подписан инвентарен опис едновременно с нотариалния акт:

Верифицирана инвестиция в недвижими подобрения и движимо имущество — с оригинални оферти и спецификации от декември 2021 г. Документите се предоставят при запитване. Купувачът не разчита на твърдения, а на фактури.

Доказателство за стойността

Корпоративният имот има две цени: офертната и реалната. Офертната е числото в обявата. Реалната е числото след като добавите CapEx за довеждане до оперативна готовност: обзавеждане, сървърна инфраструктура, климатизация на складова зона, строителен срок, пропуснат приход по време на ремонта. При повечето оферти на пазара тези две числа са далеч едно от друго. При нашия обект са едно и също — защото всичко е изградено, верифицирано и включено.

Пазарът в Манастирски ливади предлага надземни офиси на 1 400–2 132 EUR/м² — необзаведени, без складова зона, без сървърна инфраструктура. Реалната им цена след CapEx е с 10–20% по-висока от офертната. Нашият обект е на 1 330 EUR/м² с пълна конфигурация — верифицирана с документи от декември 2021 г., не декларирана. Когато сравнявате, сравнявайте реалните цени, не офертните.

Нито една активна оферта в района не комбинира офис, климатизиран склад, вградена сървърна зала и включено обзавеждане за 30 работни места. Обектът е в категория сам. Когато пазарът не предлага директен аналог, стойността се определя по алтернативния метод: каква е цената да се изгради еквивалентна функционалност от нулата? Отоплителна система, вентилационна система с рекуперация, климатична система, плюс интериор, електрическа инсталация, санитарни, кухни, обзавеждане и техника. Плюс шест до девет месеца строителство и нулева оперативност през това време. Отговорът е верифицируем — с оригинални оферти и спецификации при запитване.

И едно, което числата не показват: обектът никога не е бил публично предлаган. Без история на огледи, откази и ценови корекции надолу. Чистата позиция при корпоративни активи е реална стойност, не маркетингов израз. Купувачът преговаря с продавач, не с история на неуспехи.

Риск и реализъм

Обектът има характеристики, които купувачът трябва да знае преди огледа. Нито една не е скрита. Всяка е управляема при правилния профил.

Нивото е -1. Светлата височина е проектирано решение — точно затова е значително над офисния стандарт. Естествената светлина, LED осветлението и високите тавани оформят пространството. Надземните алтернативи в района са на 1 400–2 132 EUR/м², необзаведени; нашият обект е на 1 330 EUR/м² с пълна конфигурация. Вертикалният дисконт за нивото е изцяло приложен в цената. Физическата реалност се преценява при оглед, не от разстояние.

Паркингът е две места при около 30 служители. Дефицитът е реален. Частично решение: наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост. Тролейбус 801 е на около 2 минути пеша, трамваи 27 и 7 на около 7 минути. За компания с хибриден модел или с екип от южна София натискът е управляем. За компания с 30 автомобила ежедневно обектът не е подходящ. Казваме го директно.

Рампов достъп няма. Структурно ограничение без решение. Логистика с палети, тежкотоварни автомобили или тежко оборудване не е възможна. Ако стоковата верига изисква рампа — спираме дотук.

Вентилацията е оразмерена за максимална заетост. При типичен работен режим разходът за нея е пропорционално по-нисък от пиковия. Точните консумации по режими на работа показваме с техническата документация при оглед.

Цената е без ДДС. При сделка между регистрирани по ЗДДС лица данъкът от 20% се начислява, но за купувач с регистрация по ЗДДС представлява пълен данъчен кредит — нетният разход остава 620 000 EUR. Уточнете с Вашия счетоводител преди оферта.

Документален статут. Обектът е вписан като склад по нотариален акт, а фактическото ползване е офис и склад. Обектът има изяснен път за привеждане на документалния статут в съответствие с ползването. Пълната правна рамка и двата възможни сценария се представят с техническото досие.

Ключови характеристики

Стойността е в три категории. Всяка е верифицирана. Нито една не е декларирана.

Инженерна стойност — изградена, документирана, неотстранима. Трифазна електрическа инсталация 380V с живот 30–40 г. Вентилация AERA ERP PRO 4200: 3 065 м³/ч, 72% рекуперация, около седем обмена на час — двойно над офисния стандарт. Котел Immergas Victrix Maior 35 kW с ефективност над 95%, Grundfos ALPHA 2L, 320 алуминиеви радиаторни глидера в две колекторни кутии. Сървърна зала — обособена стая, климатизирана, с отделна линия 380V и rack; изграждането от нулата отнема три до четири месеца, тук е включена в цената. Верифицирана инвестиция в отоплителна и вентилационна система, документирана с оригинални оферти, предоставяни при запитване.

Оперативна стойност — готова за първия ден. Около 30 работни места. Двойна рецепционна маса. Две кухни с уреди. Два санитарни възела в офисната зона и един в склада. DVR/NVR и шест IP камери (четири в офиса, две на входовете). СОТ централа с електронна брава. Проектор с екран в заседателната. Климатизирана складова зона около 190 кв.м със светла височина 4.15–4.50 м — стелажна система на две до три нива. Нулев CapEx, нулево строително забавяне. При конкурентните оферти в квартала стандартът е „необзаведен, изисква довършване“.

Пазарна стойност — позиция без история. Ново строителство от 2019 г., Еврокод 8 / БДС EN 1992, Акт 16 — юли 2019 г., ДНСК. Седеметажна сграда, кота -1.30 м. Без конструктивни дефекти. Живот: над 100 г. На пазара за първи път, никога публично предлаган. Без огледи, откази и ценови корекции надолу. Нито една активна оферта в квартала не комбинира офис, климатизиран склад и сървърна зала. Обектът е в категория сам.

Следваща стъпка

Този обект не е за всеки — казахме го в началото. Но ако профилът на компанията Ви съответства на описаното, следващата стъпка е проста и без риск.

Следващата стъпка е разговор от 15 минути — без оглед и без ангажимент. Ще уточним заедно дали конфигурацията отговаря на оперативните Ви нужди, дали правният статут е приемлив за профила Ви и дали ценовото ниво е в рамките на инвестиционния Ви хоризонт. При взаимна готовност насрочваме оглед.

При потвърден интерес след огледа получавате пълното техническо досие и SWOT анализ по двата правни сценария. Купувачът, взел решение с тази документация в ръка, не се изненадва при нотариуса.

Огледите се провеждат само по предварителна уговорка.