Парцел в Бояна с виза и съгласуван проект за еднофамилна къща – ул. „Севастократор Калоян“

Парцел за къща в Бояна · 489 кв.м · УПИ XXV-289а · виза 2022 · съгласуван проект за еднофамилна къща · предстои разрешение за строеж

Локация: кв. Бояна, район „Витоша“, София · ул. „Севастократор Калоян“ № 16

Цена: 390 000 € · ≈ 798 €/кв.м по кадастралната площ · ≈ 846 €/кв.м по площта на урегулирания имот

DJIA Consult е ексклузивен представител на продавача. Огледи, информация и преговори — само през нас.

ОПИСАНИЕ НА ПАРЦЕЛА В БОЯНА

Представяме ексклузивно самостоятелен урегулиран парцел в стария квартал на Бояна: 489 кв.м по кадастралната карта, УПИ XXV-289а в кв. 60. Обособен е като отделен парцел със заповед още през 1994 г. Не е съсобственост, не е идеална част.

Имотът има виза за проектиране от 23.06.2022, издадена от главния архитект на район „Витоша“ за еднофамилна жилищна сграда с гараж. Върху визата е разработен проект за нискоенергийна къща с 300 кв.м разгъната площ на три нива. По данни на продавача инвестиционният проект е съгласуван. Единствената забележка, от пожарната безопасност, е отстранена. Следващата стъпка е внасянето на документите за одобряване и издаване на разрешение за строеж.

Това не е „парцел с потенциал“. Потенциал има всеки парцел. Тук показателите са определени с издаден акт, архитектурата е решена за конкретния терен, а месеците на проектиране и съгласуване са зад гърба на купувача.

ЗА КОГО Е ТОЗИ ПАРЦЕЛ

1. Купувач, който иска да строи по наличния проект.

Работният проект е налице, а разрешението за строеж е на финалната права. Купувачът не започва от архитект, виза и съгласувания, а от последната административна стъпка преди строежа.

2. Семейство, което строи собствен дом.

Готова концепция за семейство с две-три деца: три спални, дневен тракт на горния етаж, гараж за два автомобила с „топла“ връзка към къщата, механа в сутерена. Вместо година и половина за архитект, виза и съгласуване, семейството започва от готово решение.

3. Купувач със собствен архитект и собствена визия.

Визата определя показателите, не архитектурата. Готовият проект е възможност, не задължение. Новата концепция започва от издадена виза, топографски план и заснемане на растителността. Колко точно може да се построи извън готовия проект, казва архитект (виж „Технически факти“, т. 4).

4. Строител или малък инвеститор с един обект.

Една еднофамилна къща в Бояна, с определени показатели и архитектурна основа, е по-кратък път до готов продукт от парцел без виза. Продуктът е къща в квартал, в който пазарът търси двор и ограда, а не апартамент.

Не е подходящ за:

• купувач, който търси равен терен. Имотът пада с около 6,5 м от улицата навътре;
• купувач, който търси многофамилна сграда. Визата е за еднофамилна къща.

ПЪТЯТ НА ПРОЕКТА

Какво е свършено и какво предстои. Всяка точка има документ или изрично е означена като данни на продавача.

• Готово: самостоятелен УПИ (заповед РД-09-323 от 19.07.1994).
• Готово: скица на имота (14.04.2021), топографски план и заснемане на дървесната растителност (09.2021).
• Готово: виза за проектиране (23.06.2022).
• Готово: идеен проект, част „Архитектура“, с 3D визуализации (08.2022).
• Готово: работен проект.
• По данни на продавача: инвестиционният проект е съгласуван, а забележката на пожарната безопасност е отстранена. Становищата и входящите номера се показват преди предварителен договор.
• Предстои: внасяне за одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж.

Срокове на администрацията не обещаваме — те не зависят нито от продавача, нито от нас.

ЛОКАЦИЯ · БОЯНА

Кварталът: името, което не се произвежда

Бояна е най-старият престижен адрес на витошката яка. Причината е буквална: Боянската църква „Св. св. Никола и Пантелеймон“ със стенописите от 1259 г. е в списъка на ЮНЕСКО за световно наследство. Никой друг софийски квартал няма такъв статут. През втората половина на XX век държавата избира Бояна за свой представителен дом. Бившата правителствена резиденция днес е Национален исторически музей. Около нея се е наслоил посолско-резиденциален пояс, който от десетилетия държи жив пазара на къщи под наем.

Средата: ниско застрояване, записано в плана

Имотът е в зона Жм2, жилищна зона с малкоетажно застрояване и специфични изисквания: височина до 10 м, поне 60 % озеленяване. Това не е обещание, а режим по общия устройствен план. Съседните имоти са къщи. На запад е завършена и приета в експлоатация къща (2013–2019). Кварталът продава двор, ограда и резиденция. Апартаментите тук са страничен продукт.

Улицата

Ул. „Севастократор Калоян“ е изградена жилищна улица в кв. 60 на стария план на Бояна, между ул. „Брезите“ и центъра на квартала. По нея минават водопровод и канализация, а електрическите кабели са край улицата. Проектът решава отпадните води с изгребна яма. По данни на продавача по улицата е изграден газопровод с точка за присъединяване до имота.

МИКРОЛОКАЦИЯ · УЛ. „СЕВАСТОКРАТОР КАЛОЯН“ № 16

Имотът е в старото ядро на Бояна, на около 400 м от Боянската църква. Това е частта от квартала с най-плътна идентичност. Всекидневието обаче не е „навън“, както в много от вилните части: основните неща са на пешеходно разстояние.

Разстоянията са по права линия от центъра на имота, по OpenStreetMap към 30.09.2026. Пешеходният маршрут е по-дълъг, особено нагоре.

Какво значи това на практика: детска градина, спирка, лекар и супермаркет са в радиус от 300 м. Училището и музеят са на десетина минути пеша. За по-голямо пазаруване и за града кварталът предполага автомобил, както цялата витошка яка.

БОЯНА И ТОЗИ ПАРЦЕЛ · ЦЯЛАТА КАРТИНА

Адресът

Бояна продава нещо, което не може да се построи наново: име. Боянската църква е в списъка на ЮНЕСКО, бившата резиденция е Национален исторически музей, а посолско-резиденциалният пояс от десетилетия държи жив пазара на къщи, включително под наем. Кварталът граничи пряко с Природен парк „Витоша“, а ниското застрояване е записано в устройствения режим. Не е пожелание на съседите, а правило.

Цената на адреса

Тази среда има цена и тя се плаща всеки ден. Връзката с града е една пълноценна артерия, бул. „Александър Пушкин“, без пряк изход към Околовръстния път. Усеща се в пиковите часове и през уикенда, когато потокът към църквата и водопада минава през старото ядро. Търговската тъкан е тънка за квартал от този клас: голямото пазаруване е по бул. „Цар Борис III“ и Околовръстния. Ако пътувате всеки ден, изминете маршрута в час пик, преди да решите.

Защо нова къща тук има предимство

Голяма част от къщите в Бояна са стар фонд с тежък енергиен и ремонтен дълг, а изискванията за енергийна ефективност ще го обезценяват все повече. Нова нискоенергийна къща в старото ядро е рядък продукт в квартал, който купува двор и ограда, а не апартамент. Посолският канал държи отворена и алтернативата с наем.

Пазарът на парцели тук е бавен и купувачите преговарят смятайки. Това важи и за този имот, затова той излиза с цена под офертната медиана и с проектната работа вече свършена. Един външен фактор също трябва да се знае: ако лифтът от Драгалевци тръгне, част от „планинската“ премия може да се премести към съседния квартал.

Имотът

Самостоятелен УПИ от 1994 г., 489 кв.м по кадастъра, с издадена виза и проект за къща от 300 кв.м. Стартът е от последната стъпка преди разрешение за строеж, не от празен лист. Който иска друга къща, може да я проектира със собствен архитект в рамките на същата виза.

Теренът пада с около 6,5 м от улицата навътре и е най-стръмен при входа. Проектът превръща наклона в гараж на нивото на улицата и сутерен, вместо да се бори с него. Спирка, лекар, детска градина и супермаркет са в радиус от 300 м, което е рядкост за старото ядро. Улицата е изградена, с водопровод, канализация и ток; до имота има точка за присъединяване към газопровода.

Две неща не работят в полза на купувача и ги казваме направо. Реално постижимата площ е под нормата на визата заради отстоянието към северния съсед. Сроковете за разрешението зависят от администрацията, не от продавача. Площта на урегулирания имот (461 или 468 кв.м) и старото застроително петно от 1980 г. се изясняват с документи преди сделката.

Накратко: Бояна дава име, парк и защитена ниска среда и взима своето с трафик и бавен пазар. Този парцел дава старт от виза и проект и всекидневие на пешеходно разстояние и взима своето с наклон и с няколко въпроса, които се затварят с документи преди сделката.

ТЕРЕНЪТ

Теренът пада от улицата навътре с около 6,5 м. Котите по топографския план са около 737,8 м при улицата и 731,3–731,6 м при северната граница. Най-стръмно е при входа от улицата. Проектът използва денивелацията, вместо да се бори с нея:

При сградата гаражът е на нивото на улицата, без рампи. Спалните са под дневната, а дневната е най-високо.

Растителност. Имотът е залесен. Дървесната растителност е заснета през 2021 г. По данни на продавача четирите ореха от заснемането са премахнати. Разрешението за сеч и днешното състояние се проверяват при огледа.

ТЕХНИЧЕСКИ ФАКТИ

1. Идентификация и площ

Общинската карта изчислява урегулирания имот на около 468 кв.м. Точната площ се потвърждава с нова скица от Службата по кадастъра, която DJIA Consult набавя в процеса по сделката. Всички сметки в тази обява са върху по-малкото число, 461 кв.м.

2. Верига на актовете

3. Показатели по визата

4. Нормата и реалното: колко може да се построи

Числата в т. 3 са таван по показателите. Те не са гарантирана площ. Графичната част на визата и ситуацията на проекта задават ограничителна линия към сградата в северния съсед. Затова реално постижимата застроена и разгъната площ зависи от петното, което тази линия оставя. Готовият проект е решение в тези граници:

Колко над 300 кв.м може да се проектира в същия парцел, казва архитект, не обява. Ако това е решаващо за вас, ще го изчислим преди оглед.

5. Мрежи

6. Среда и ограничения

• Отопление: зона с ниски емисии. Проектът е нискоенергиен.

ДОКАЗАТЕЛСТВО ЗА СТОЙНОСТТА

• Цена на земята спрямо пазара. Сред офертите за урегулирани парцели в Бояна от 350 до 560 кв.м медианата е около 977 €/кв.м (извадка от 08.09.2026, офертни, не сделочни цени). Този имот е на около 798 €/кв.м по кадастралната площ и 846 €/кв.м по площта на урегулирания имот, тоест под медианата на своя размерен клас.
• Издадена виза. Показателите не се договарят наново. Стартът е от административен акт.
• Готова архитектура. Решението за терена с три нива и гараж на нивото на улицата е свършено и може да се ползва или да служи като основа.
• Прочетен имот. Като представител на продавача прочетохме имота в общинските регистри, в дигиталния архив на плановете и в кадастъра.

РИСК И РЕАЛИЗЪМ

Шест неща, които трябва да знаете преди оглед. Казваме ги предварително, защото купувач, който ги открие сам, губи доверие, а не само време.

1. Разрешението за строеж предстои

По данни на продавача проектът е съгласуван и забележката на пожарната е отстранена. Разрешението още не е издадено. Регистърът на разрешенията не съдържа такова по този идентификатор към 27.09.2026. Съгласувателните писма и входящият номер се предоставят преди предварителен договор.

2. Разрешение от 2010 г. за стара постройка

В регистъра на общината има разрешение за строеж от 23.04.2010 г. за смяна на предназначението на гараж от 49 кв.м в този парцел в магазин и кафе. Днес в имота няма сграда по кадастралната карта и по снимките от 2020 и 2024 г.

3. Старият застроителен план и визата

Планът от 1980 г. нанася в участъка застроително петно от около 91 кв.м на два етажа. Визата от 2022 г. прилага показателите по общия устройствен план, а проектът е със застроена площ 124,40 кв.м. Писменото потвърждение от главния архитект, че визата е основанието за проекта, е част от проверките преди сделката.

4. Площта на урегулирания имот се уточнява

Скицата от 2021 г. дава 461 кв.м, общинската карта около 468 кв.м. Новата скица от Службата по кадастъра решава въпроса. Дотогава сметките са върху по-малкото число.

5. Газ и мрежи

Водопроводът, канализацията и електрозахранването са по улицата. Проектът решава отпадните води с изгребна яма. По данни на продавача до имота има точка за присъединяване към газопровода; потвърждава се с документ от Овергаз. Цената на присъединяването се договаря с дружеството.

6. Терен и растителност

Около 6,5 м денивелация и залесен терен. Растителността се проверява на място.

КЛЮЧОВИ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Устройствена стойност

• Самостоятелен УПИ XXV-289а, кв. 60, от 1994 г.
• Виза за проектиране от 23.06.2022 за еднофамилна къща с гараж
• Проект, 300 кв.м разгъната площ на три нива; по данни на продавача проектът е съгласуван и предстои разрешение за строеж
• Зона Жм2: плътност 30 %, КИНТ 1,0, озеленяване 60 %, височина до 10 м

Локационна стойност

• Бояна: Боянската църква (ЮНЕСКО), Национален исторически музей, посолско-резиденциален пояс
• Ниско застрояване, записано в устройствения режим
• Изградена улица с водопровод, канализация и ток; точка за присъединяване към газопровода до имота
• Спирка, лекар, детска градина и супермаркет в радиус от 300 м; църквата на ≈ 400 м

Пазарна стойност

• ≈ 798 €/кв.м по кадастрална площ, под офертната медиана на размерния клас в Бояна
• Виза и готова архитектура включени в цената

ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ

Колко може да се построи?

По показателите на визата: до около 461 кв.м разгъната площ и до около 138 кв.м застроена площ, при височина до 10 м и поне 60 % озеленяване. Реално постижимото зависи и от отстоянията към северния съсед. Готовият проект е за 300 кв.м. Точния максимум за друга концепция дава архитект.

Има ли разрешение за строеж?

Още не. Има виза (23.06.2022) и проект. По данни на продавача инвестиционният проект е съгласуван и забележката на пожарната е отстранена. Предстои внасяне за разрешение. Документите се показват преди предварителен договор.

489 или 461 кв.м?

Купувате поземлен имот от 489 кв.м по кадастралната карта. Застроявате урегулиран имот от 461 кв.м по скицата от 2021 г. Новата скица от кадастъра потвърждава второто число.

Мога ли да сменя проекта?

Да. Визата определя показателите, не архитектурата.

Има ли стара постройка?

Днес не, по кадастъра и по снимките от въздуха. В регистъра има разрешение от 2010 г. за стар гараж от 49 кв.м в този парцел.

Какъв е теренът?

Наклонен, пада от улицата навътре с около 6,5 м. Проектът използва наклона за три нива, с гаража на нивото на улицата.

Има ли газ?

По данни на продавача газопроводът е изграден по улицата и до имота има точка за присъединяване. Потвърждаваме с документ от Овергаз.

Защо цената е 390 000 €?

Около 798 €/кв.м по кадастралната площ, под офертната медиана за парцели с този размер в Бояна. Цената включва виза и готова архитектура.

С кого преговарям?

С DJIA Consult. Ние сме ексклузивен представител на продавача — огледите, въпросите и офертите минават през нас.

Как се организира оглед?

С бутона „Заяви оглед“ или на телефона на брокера. Огледите се провеждат само по предварителна уговорка. Препоръчваме да дойдете с архитект или инженер.

СЛЕДВАЩА СТЪПКА

1. Разговор от 15 минути. Задавате въпросите си, ние казваме какво е доказано и какво още се проверява.

2. Оглед по уговорка, по възможност с вашия архитект.

3. Документите за проверка от вашия адвокат преди предварителен договор.

Любомир Минчев · DJIA Consult, ексклузивен представител на продавача · 0885 550 375 · djiaconsult.bg

Информацията е по документи и публични регистри към 27.09.2026 г. и по данни на продавача от 28.09.2026 г., където е изрично означено. Не представлява оферта или правно становище. Купувачът извършва собствена проверка.