5. Сървърното е отделна стая, не адаптиран ъгъл. Обособена стая в рамките на кол-центърната зона, с климатизация, проектирана специално за нея, rack за стандартна корпоративна инфраструктура и отделна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в сървърното е независима от останалата система, така че пиковото натоварване не влияе на другите консуматори. DVR/NVR система, шест IP камери (четири в офиса, две при входовете) и СОТ централа с електронна брава — вградени и работещи от 2021 г.
6. Конструкцията е проектирана по действащите сеизмични норми. Еврокод 8 (БДС EN 1998) и Наредба № РД-02-20-2 за проектиране на сгради в земетръсни райони, БДС EN 1992 за стоманобетона. Монолитен стоманобетон с тухлено запълване. Седеметажна сграда, кота на обекта -1.30 м. Ново строителство 2019 г. Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019 г.
Движимо имущество, предавано с подписан инвентарен опис едновременно с нотариалния акт:
Актив
Количество
Работни места (бюро + стол + шкаф)
~30 бр.
Двойна рецепционна маса
1 бр.
Сървърен rack
1 бр.
DVR/NVR система + 6 IP камери
1 комплект
СОТ централа + електронна брава
1 бр.
Кухненски комплекти с уреди
2 бр.
Проектор с екран
1 бр.
Оригиналните оферти и спецификации се предоставят при запитване. Купувачът не разчита на твърдения, а на документи.
Кварталът
Офис-складът се намира в Манастирски ливади — Запад, София. Компаниите избират офис локация по три неща: достъпност за клиентите, достъпност за екипа и цена на квадратен метър.
Достъпност за клиентите. НДК и централната бизнес зона са на 12–14 минути с кола. Летище София е на 20–25 минути. Клиент от Лозенец, Витоша или Студентски стига без смяна на транспорт.
Достъпност за екипа. Витоша, Студентски, Борово и Красно село са на директна транспортна линия. Служителят от Студентски не прекосява целия град. По-краткото пътуване е реална причина за по-ниска ротация на персонала.
Транспорт от обекта. Тролейбус 801, спирка „Бяла Акация“ — около 90 м, 2 минути пеша. Трамваи 27 и 7 — около 500 м, 7 минути пеша, директно до НДК. Автобуси 63, 64, 204, 304 и тролейбус 111 — 6–15 минути пеша.
В квартала, на пешеходно разстояние. Billa, Kaufland, Lidl, Fantastico. Заведения и кафенета. Еконт и Спиди. Банки на бул. „България“. Хотел „Феста София“. Аптеки и дентални клиники. Мол „България“ на около 1,2 км. Ново основно училище и детска градина, открити 2025 г.
Манастирски ливади — Запад не е централна зона. За правилния профил купувач е по-добрата зона.
Цената
Офис-складът в Манастирски ливади се предлага за 580 000 EUR без ДДС, което при 466 м² прави 1 245 EUR/м² с включено обзавеждане, климатизиран склад и обособена сървърна зала.
Корпоративният имот има две цени: офертната и реалната. Реалната е офертната плюс CapEx за довеждане до оперативна готовност — обзавеждане, сървърна инфраструктура, климатизация на складовата зона, строителен срок и пропуснат приход през него. При повечето оферти двете числа са далеч едно от друго. Тук разликата е само една: разходът по привеждане на документалния статут в съответствие с ползването. Той е остойностен и се представя с техническото досие, преди оглед.
За сравненията, които ще направите. Надземните офиси на бул. „България“ се предлагат в диапазон, чиято долна граница е над 1 400 EUR/м² необзаведени. Това не е пряк оценъчен аналог — обектът е на ниво -1 и вертикалният дисконт вече е отразен в цената. Посочваме диапазона като функционално сравнение: какво получава компанията за парите си, не като твърдение за равностойност на нивата.
Прекият разчет е друг. Когато няма директен аналог, стойността се мери по алтернативата: колко струва да се изгради еквивалентна функционалност от нулата. Отоплителна система, вентилация с рекуперация, климатизация, интериор, електрическа инсталация, санитарни възли, две кухни, обзавеждане за 30 работни места и сървърна зала. Плюс срок на строителство с нулева оперативност през него.
Какво не се среща в другите оферти. Комбинацията от четири елемента — офисна зона, климатизиран склад, обособена сървърна зала и включено обзавеждане за около 30 работни места — не присъства в активните офис оферти в квартала, които прегледахме. Изброяваме критериите, за да можете да ги проверите сами.
Често задавани въпроси
Колко е площта на офис-склада в Манастирски ливади?
466 м² обща площ, от които около 190 м² климатизиран склад и около 276 м² офисна част.
На кой етаж се намира обектът?
Ниво -1, подпартерно, в седеметажна сграда. Кота на обекта -1.30 м.
Колко паркоместа има?
Две. При екип от около 30 души това е дефицит. Частично решение е наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост.
Има ли рампа за товарене?
Не. Рампов достъп няма и това е структурно ограничение без решение. Логистика с палети или тежкотоварни автомобили не е възможна.
Какъв е документалният статут на имота?
По нотариален акт обектът е вписан като склад, а фактическото ползване е офис и склад. Има изяснен път за привеждане на статута в съответствие с ползването; двата сценария се представят с техническото досие.
Цената с ДДС ли е?
580 000 EUR е без ДДС. При сделка между регистрирани по ЗДДС лица данъкът от 20% се начислява и за купувач с регистрация представлява данъчен кредит.
Какво остава в имота при продажбата?
Около 30 работни места, двойна рецепционна маса, сървърен rack, DVR/NVR система с шест IP камери, СОТ централа с електронна брава, два кухненски комплекта с уреди и проектор с екран. Предават се с подписан инвентарен опис едновременно с нотариалния акт.
Подходящ ли е за кол-център и за колко души?
Да. Около 30 работни места са оборудвани. Вентилацията подава 3 065 м³/ч, което при 30 души е 102 м³/ч на човек.
Има ли сървърно помещение?
Да, обособена стая с отделна климатизация, rack и самостоятелна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в нея е независима от останалата система.
Кога е построена сградата?
2019 г. Разрешение за ползване е издадено от ДНСК през юли 2019 г. Конструкцията е монолитен стоманобетон с тухлено запълване по Еврокод 8 (БДС EN 1998) и БДС EN 1992.
Следваща стъпка
Офис-складът в Манастирски ливади не е за всеки — казахме го в началото. Ако профилът на компанията Ви съответства на описаното, следващата стъпка е разговор от 15 минути, без оглед и без ангажимент.
Уточняваме дали конфигурацията отговаря на оперативните Ви нужди, дали документалният статут е приемлив за начина, по който финансирате, и дали ценовото ниво е в инвестиционния Ви хоризонт. При взаимна готовност насрочваме оглед.
При потвърден интерес след огледа получавате пълното техническо досие и SWOT анализ по двата правни сценария. Купувачът, взел решение с тази документация в ръка, не се изненадва при нотариуса.
Огледите се провеждат само по предварителна уговорка.
DJIA Consult · Стратегически имотен консултант
Грета Матеева · 0889 900 061 · gretamateeva@djiaconsult.bg
466 м² корпоративен офис и климатизиран склад под един покрив — ниво -1, напълно оборудвани, с обособена сървърна зала и трифазна електрическа инсталация 380V. Ново строителство 2019 г., Разрешение за ползване от ДНСК, юли 2019 г.
580 000 EUR без ДДС · 1 245 EUR/м² · нулев CapEx за оборудване и инфраструктура
Компанията, която купува този обект, се нанася без ремонт, без изграждане на сървърна зала и без втори адрес за склада. Компанията, която търси надземен офис с рампа и паркинг за 30 коли, трябва да спре да чете тук.
Спецификация
Основните параметри на офис-склада в Манастирски ливади, София — включително четирите ограничения, които купувачът трябва да знае предварително.
Обща площ
466 м², от които около 190 м² климатизиран склад
Цена
580 000 EUR без ДДС · 1 245 EUR/м²
Ниво
-1, подпартерно · кота -1.30 м · седеметажна сграда
Година на строеж
2019 · Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019
Електрозахранване
Трифазна 380V, кабелиране до ~30 работни места
Вентилация
AERA ERP PRO 4200 · 3 065 м³/ч · рекуперация 72%
Отопление
Immergas Victrix Maior 35 kW, кондензен, ефективност над 95%
Сървърно помещение
Обособена стая с отделна климатизация, rack и линия 380V
Светла височина
4.50 м рецепция · 4.15–4.50 м склад · 3.50 м заседателна
Обзавеждане
Включено — около 30 работни места, по инвентарен опис
Паркоместа
2
Рампов достъп
Няма
Документален статут
Вписан като склад по нотариален акт
Какво представлява обектът
Офис-складът в Манастирски ливади, София, заема 466 м² на ниво -1 в седеметажна сграда от 2019 г. Разпределението е корпоративен офис с рецепция, заседателна зала, кабинет и кол-центърна зона, плюс климатизиран склад от около 190 м² — на един адрес, под един покрив.
Повечето компании прекарват месеци в ремонт, преди да се нанесат. После плащат отделно за colocation на сървърите. После наемат склад на трети адрес. Тук трите са решени от първия ден: обзавеждането, сървърната зала и складът са на място и влизат в цената.
Какво трябва да знаете, преди да се обадите
Офис-складът в Манастирски ливади има четири ограничения, които ще откриете и сами, плюс едно данъчно уточнение. Изписваме ги тук, а не в досието.
Нивото е -1. Подпартерно. Светлата височина е над офисния стандарт — 4.50 м в рецепцията, 4.15–4.50 м в склада, 3.50 м в заседателната, 3.80 м в коридорите. Вертикалният дисконт за нивото е отразен в цената от 1 245 EUR/м². Физическата реалност се преценява при оглед, не от екрана.
Паркингът е две места при около 30 служители. Дефицитът е реален и няма пълно решение. Частично: наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост. Тролейбус 801 е на около 90 м пеша, трамваи 27 и 7 на около 500 м. За компания с хибриден режим или с екип от южна София натискът е управляем. За компания с 30 автомобила дневно обектът не е подходящ.
Рампов достъп няма. Структурно ограничение без решение. Логистика с палети, тежкотоварни автомобили или тежко оборудване не е възможна. Ако стоковата верига изисква рампа — спираме дотук.
Документалният статут е склад. По нотариален акт обектът е вписан като склад, а фактическото ползване е офис и склад. Има изяснен път за привеждане на статута в съответствие с ползването. Двата сценария, сроковете и разходите по всеки от тях се представят с техническото досие, преди оглед, при поискване. Купувач, който финансира с банков кредит, трябва да знае това преди разговора с кредитния инспектор.
Цената е без ДДС. При сделка между регистрирани по ЗДДС лица данъкът от 20% се начислява, но за купувач с регистрация представлява данъчен кредит. Уточнете с Вашия счетоводител преди оферта.
За кого е подходящ
Офис-складът в Манастирски ливади е конфигуриран тясно: офисна зона, климатизиран склад и обособена сървърна зала на един адрес. Три профила го разпознават без обяснение.
IT компания, 25–30 служители
Представителен офис за клиенти, работни места за екипа, сървърна зала и хардуерен склад на един адрес. Сървърното помещение е обособена стая с отделна климатизация, rack и самостоятелна електрическа линия на трифазна 380V. Алтернативата — гол обект плюс изграждане на сървърна зала — по наша оценка е 15 000–25 000 EUR и три до четири месеца, през които компанията плаща два наема.
BPO компания или кол-център
Около 30 готови работни места с бюра и столове в офис-склада в Манастирски ливади. Вентилационната система AERA ERP PRO 4200 подава 3 065 м³/ч пресен въздух — при екип от 30 души това прави 102 м³/ч на човек, около 2,8 пъти над типичното нормативно изискване за офис от 36 м³/ч на човек. Две отделни кухни, двоен санитарен възел. Инфраструктурата за работа на смени е изградена.
Медицински или фармацевтичен дистрибутор
Офис за търговски екип плюс климатизирана складова зона от около 190 м² за медицинско оборудване, диагностични консумативи или фармацевтични продукти. Трифазната инсталация 380V поема хладилна техника без преустройство. МБАЛ „Света София“ е в същия квартал; УМБАЛ Лозенец, „Св. Иван Рилски“ и ВМА са в южната част на София.
Работи и за три други профила: охранителна или технологична компания (СОТ централата, DVR/NVR системата и шестте IP камери са вградени и включени); e-commerce с физическо обслужване (светлата височина 4.15–4.50 м в склада позволява стелажна система на две до три нива; Еконт и Спиди имат офиси в квартала); системен интегратор или managed services компания.
За кого не е подходящ: компании с нужда от рампов достъп за камиони или палетни колички; търговски обект или заведение; компании, за които гарантирано паркиране за повече от четири автомобила едновременно е изискване без компромис. Казваме го директно — това пести време и на двете страни.
Един работен ден в обекта
Така изглежда обичайният ден в офис-склада в Манастирски ливади при екип от около 30 души.
8:47. IT мениджърът паркира на ниво -2. Асансьорът го качва директно на ниво -1. Не излиза навън, не пресича улица. Влиза в рецепцията — декоративна мазилка, ламинатен под, LED осветление на окачен таван, светла височина 4.50 м.
9:15. Клиент влиза за среща. Заседателна зала около 50 м², гранитен под, проектор с екран. В кол-центърната зона зад стената — около 30 работни места. Вентилацията подава 102 м³/ч пресен въздух на човек при пълна заетост.
11:30. Сървърният инженер влиза в обособеното сървърно помещение. Rack при контролирана температура. Отделна електрическа линия, трифазна 380V. Никой не е платил colocation тази сутрин.
14:30. Търговският представител на медицинския дистрибутор се връща от доставка. Оставя оборудването в климатизирания склад на ниво -1. Попълва документацията в офиса. Целият маршрут тръгва и се връща на един адрес.
18:00. Последният служител излиза. СОТ централата поема. Шестте IP камери записват.
Технически факти
Шест технически факта за офис-склада в Манастирски ливади, документирани с оригинални оферти и спецификации от декември 2021 г.
1. Светлата височина е проектирано решение, не случаен резултат. В складовата зона е 4.15–4.50 м, което позволява стелажна система на две до три нива. В рецепцията е 4.50 м, в заседателната 3.50 м, в коридорите 3.80 м. Офисният стандарт е 2.60–3.00 м.
Зона
Площ
Светла височина
Под
Рецепция / шоурум
~40 м²
4.50 м
Ламинат
Офис администрация + санитарен + кухня
~50 м²
—
—
Кол-центърна зона + сървърно помещение
~45 м²
—
—
Заседателна + санитарен + кухня + проектор
~50 м²
3.50 м
Гранит / теракота
Кабинет
~40 м²
—
—
Коридори и фоайе
~50 м²
3.80 м
Паркет
Склад + санитарен + съблекалня
~190 м²
4.15–4.50 м
Бетон
2. Електрическата инсталация е трифазна 380V. Монофазният стандарт покрива осветление, компютри и принтери и спира дотам. Охладители за сървъри, медицинска хладилна техника и зарядни станции изискват трифазно захранване. Тук инсталацията е трифазна 380V със структурно кабелиране до около 30 работни места. Изградена 2021 г.
3. Вентилацията е оразмерена за плътна заетост. AERA ERP PRO 4200: дебит 3 065 м³/ч, напор 450 Pa, рекуперация 72%, електрически нагревател 9 kW. При екип от 30 души това е 102 м³/ч пресен въздух на човек — около 2,8 пъти над типичното нормативно изискване за офис от 36 м³/ч на човек. Климатизация LG UUD1 U30 с охладителна мощност 13.4 kW. Изградена 2021 г.
4. Отоплението е газово, кондензно. Котел Immergas Victrix Maior 35 kW с ефективност над 95%. Циркулационна помпа Grundfos ALPHA 2L. 320 алуминиеви радиаторни глидера, разпределени в две колекторни кутии. При интензивна дневна заетост системата работи непрекъснато — ефективността над 95% се вижда пряко в месечната сметка.
5. Сървърното е отделна стая, не адаптиран ъгъл. Обособена стая в рамките на кол-центърната зона, с климатизация, проектирана специално за нея, rack за стандартна корпоративна инфраструктура и отделна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в сървърното е независима от останалата система, така че пиковото натоварване не влияе на другите консуматори. DVR/NVR система, шест IP камери (четири в офиса, две при входовете) и СОТ централа с електронна брава — вградени и работещи от 2021 г.
6. Конструкцията е проектирана по действащите сеизмични норми. Еврокод 8 (БДС EN 1998) и Наредба № РД-02-20-2 за проектиране на сгради в земетръсни райони, БДС EN 1992 за стоманобетона. Монолитен стоманобетон с тухлено запълване. Седеметажна сграда, кота на обекта -1.30 м. Ново строителство 2019 г. Разрешение за ползване: ДНСК, юли 2019 г.
Движимо имущество, предавано с подписан инвентарен опис едновременно с нотариалния акт:
Актив
Количество
Работни места (бюро + стол + шкаф)
~30 бр.
Двойна рецепционна маса
1 бр.
Сървърен rack
1 бр.
DVR/NVR система + 6 IP камери
1 комплект
СОТ централа + електронна брава
1 бр.
Кухненски комплекти с уреди
2 бр.
Проектор с екран
1 бр.
Оригиналните оферти и спецификации се предоставят при запитване. Купувачът не разчита на твърдения, а на документи.
Кварталът
Офис-складът се намира в Манастирски ливади — Запад, София. Компаниите избират офис локация по три неща: достъпност за клиентите, достъпност за екипа и цена на квадратен метър.
Достъпност за клиентите. НДК и централната бизнес зона са на 12–14 минути с кола. Летище София е на 20–25 минути. Клиент от Лозенец, Витоша или Студентски стига без смяна на транспорт.
Достъпност за екипа. Витоша, Студентски, Борово и Красно село са на директна транспортна линия. Служителят от Студентски не прекосява целия град. По-краткото пътуване е реална причина за по-ниска ротация на персонала.
Транспорт от обекта. Тролейбус 801, спирка „Бяла Акация“ — около 90 м, 2 минути пеша. Трамваи 27 и 7 — около 500 м, 7 минути пеша, директно до НДК. Автобуси 63, 64, 204, 304 и тролейбус 111 — 6–15 минути пеша.
В квартала, на пешеходно разстояние. Billa, Kaufland, Lidl, Fantastico. Заведения и кафенета. Еконт и Спиди. Банки на бул. „България“. Хотел „Феста София“. Аптеки и дентални клиники. Мол „България“ на около 1,2 км. Ново основно училище и детска градина, открити 2025 г.
Манастирски ливади — Запад не е централна зона. За правилния профил купувач е по-добрата зона.
Цената
Офис-складът в Манастирски ливади се предлага за 580 000 EUR без ДДС, което при 466 м² прави 1 245 EUR/м² с включено обзавеждане, климатизиран склад и обособена сървърна зала.
Корпоративният имот има две цени: офертната и реалната. Реалната е офертната плюс CapEx за довеждане до оперативна готовност — обзавеждане, сървърна инфраструктура, климатизация на складовата зона, строителен срок и пропуснат приход през него. При повечето оферти двете числа са далеч едно от друго. Тук разликата е само една: разходът по привеждане на документалния статут в съответствие с ползването. Той е остойностен и се представя с техническото досие, преди оглед.
За сравненията, които ще направите. Надземните офиси на бул. „България“ се предлагат в диапазон, чиято долна граница е над 1 400 EUR/м² необзаведени. Това не е пряк оценъчен аналог — обектът е на ниво -1 и вертикалният дисконт вече е отразен в цената. Посочваме диапазона като функционално сравнение: какво получава компанията за парите си, не като твърдение за равностойност на нивата.
Прекият разчет е друг. Когато няма директен аналог, стойността се мери по алтернативата: колко струва да се изгради еквивалентна функционалност от нулата. Отоплителна система, вентилация с рекуперация, климатизация, интериор, електрическа инсталация, санитарни възли, две кухни, обзавеждане за 30 работни места и сървърна зала. Плюс срок на строителство с нулева оперативност през него.
Какво не се среща в другите оферти. Комбинацията от четири елемента — офисна зона, климатизиран склад, обособена сървърна зала и включено обзавеждане за около 30 работни места — не присъства в активните офис оферти в квартала, които прегледахме. Изброяваме критериите, за да можете да ги проверите сами.
Често задавани въпроси
Колко е площта на офис-склада в Манастирски ливади?
466 м² обща площ, от които около 190 м² климатизиран склад и около 276 м² офисна част.
На кой етаж се намира обектът?
Ниво -1, подпартерно, в седеметажна сграда. Кота на обекта -1.30 м.
Колко паркоместа има?
Две. При екип от около 30 души това е дефицит. Частично решение е наем на допълнителни места в сградата или в непосредствена близост.
Има ли рампа за товарене?
Не. Рампов достъп няма и това е структурно ограничение без решение. Логистика с палети или тежкотоварни автомобили не е възможна.
Какъв е документалният статут на имота?
По нотариален акт обектът е вписан като склад, а фактическото ползване е офис и склад. Има изяснен път за привеждане на статута в съответствие с ползването; двата сценария се представят с техническото досие.
Цената с ДДС ли е?
580 000 EUR е без ДДС. При сделка между регистрирани по ЗДДС лица данъкът от 20% се начислява и за купувач с регистрация представлява данъчен кредит.
Какво остава в имота при продажбата?
Около 30 работни места, двойна рецепционна маса, сървърен rack, DVR/NVR система с шест IP камери, СОТ централа с електронна брава, два кухненски комплекта с уреди и проектор с екран. Предават се с подписан инвентарен опис едновременно с нотариалния акт.
Подходящ ли е за кол-център и за колко души?
Да. Около 30 работни места са оборудвани. Вентилацията подава 3 065 м³/ч, което при 30 души е 102 м³/ч на човек.
Има ли сървърно помещение?
Да, обособена стая с отделна климатизация, rack и самостоятелна електрическа линия на трифазна 380V. Температурата в нея е независима от останалата система.
Кога е построена сградата?
2019 г. Разрешение за ползване е издадено от ДНСК през юли 2019 г. Конструкцията е монолитен стоманобетон с тухлено запълване по Еврокод 8 (БДС EN 1998) и БДС EN 1992.
Следваща стъпка
Офис-складът в Манастирски ливади не е за всеки — казахме го в началото. Ако профилът на компанията Ви съответства на описаното, следващата стъпка е разговор от 15 минути, без оглед и без ангажимент.
Уточняваме дали конфигурацията отговаря на оперативните Ви нужди, дали документалният статут е приемлив за начина, по който финансирате, и дали ценовото ниво е в инвестиционния Ви хоризонт. При взаимна готовност насрочваме оглед.
При потвърден интерес след огледа получавате пълното техническо досие и SWOT анализ по двата правни сценария. Купувачът, взел решение с тази документация в ръка, не се изненадва при нотариуса.
Огледите се провеждат само по предварителна уговорка.
DJIA Consult · Стратегически имотен консултант
Грета Матеева · 0889 900 061 · gretamateeva@djiaconsult.bg
